6月15日，广东最贵司法拍卖住宅成交纪录被刷新，被强制变卖的两套房位于广州CBD珠江新城的尚东柏悦府。其中一套439平方米，一套732平方米（两套打通），最终以总价1.76亿元，折合单价约15万/平方米成交。
尚东柏悦府 图片来自阿里拍卖
万人围观，高端住宅被强制拍卖
尚东柏悦府为广州知名高端住宅，整个小区总高198米，共52层，18层以下为230平方米-490平方米，18层以上则为490平方米和740平方米。本次拍卖的户型在39层，共两套，一起打通交付，均为同一业主。一套为3901单位，建面431平方米，4房2厅3卫，起拍价6629万元；另一套为3902单位，建面732平方米，5房2厅5卫，起拍价1.1亿元。
这场拍卖虽然只有1人参与，不过单是保证金就需要交3500万元，共吸引了超2万人次围观。
拍卖公告显示，此次拍卖的两套房产权属人均为广东恒润互兴资产管理有限公司（下称“恒润互兴”）。天眼查APP显示，广东恒润互兴资产管理有限公司成立于2015年2月，注册资本13亿人民币，法定代表人为赖淦锋，经营范围含资产管理、投资管理服务、房屋租赁及融资租赁服务等。
资料显示，2020年3月以来，赖淦锋先后被天津市西青区人民法院、深圳市南山区人民法院、广州市天河区人民法院和杭州市上城区人民法院列为“失信被执行人”，其旗下广州名盛置业发展有限公司、广东恒润华创实业发展有限公司、恒润互兴等企业亦被债权人申请破产审查或破产清算。拿下这两套房产的是山东胜利投资股份有限公司（下称“胜利投资”）。
记者查阅贝壳找房发现，目前尚东柏悦府无任何挂牌和成交记录，业主惜售心理明显，目前仅有一套放租都要20万/月。而被拍卖的这两套房产以1.76亿元成交，加上房子拖欠的30万元物管费和70.9万元房屋面积差额款，以及契税和豪宅税，胜利投资拿下尚东柏悦府3901、3902室的实际成本超过15万/平方米。事实上，根据不动产处理专家、南方不良资产经营管理(广东)有限公司联合创始人林旭林估计，加上税费及相关杂费，这两套法拍房接近18万元/平方米的单价，跟市场价格无差。
林旭林认为尚东柏悦府能拍出这么高的价格，跟整个珠江新城板块豪宅物业的稀缺性及价格上升氛围有关。“目前来看，珠江新城核心楼盘如尚东柏悦府、汇悦台、凯旋新世界这类高端住宅放盘量非常少。目前，天河一些不算核心的高端住宅售价已经在20万元/平方米左右。”
同时，据拍卖公告称，山东省高级人民法院曾两次实地考察涉案房产，但均未能进入室内，房产实际使用情况不详；因被执行人不配合，竞买人也无法入室内看房，但买受人须承诺：自行办理标的物交易、交割事宜，自行承担交易、交割过程中的相关费用及可能出现的其他风险。
谨防法拍房“低价”背后的风险
事实上，今年高端住宅被拍卖的案例并不鲜见。
有业内机构指出，珠江新城一手供应从2016年起已停止，但二手市场一直不缺买家。今年5月20日，同样位于珠江新城的凯旋新世界广粤尊府一套建面约171平方米的豪宅，在阿里拍卖平台上以1547万元总价开拍。这场竞拍过程相当激烈，共吸引15位人士争夺，最终经过100轮竞价，在拍卖的最后1小时，平均每分钟加价幅度达到10万元，最后成交金额达到3220.4387万元，折合单价约18万元/平方米，溢价108%。
5月27日，天河公园东方新世界一套法拍房，经过102轮激战，最终以906.5773万元总价成交，折合单价96240元/平方米，溢价85.55%，和市场价相差无几。阿里拍卖平台显示，短短一个多月时间内（5月1日-6月14日），广州就有11套法拍房成交破千万。
在传统印象中，法拍房一直不太受市场关注，一是要承担的风险较高，二是后续入住流程相对繁琐。但如今，法拍房市场很明显在发展壮大。
不过，进入司法拍卖程序的住宅表面上看起来虽然性价比高，但背后的风险与利益并存。林旭林提醒参与司法拍卖的人，首先要了解房产产权的办理情况，能否办证；其次了解场地的交付情况，法院是否帮忙交付；第三要清楚税费、水电费、管理费的缴交问题，特别是税的问题，个人物业跟公司物业的缴交标准差异很大。
【记者】周中雨
【统筹】冯善书
【作者】 周中雨
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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