上海楼市：徐汇老破小值得买吗？这些问题要注意

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以下上海购房答疑内容，来自“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算不多，在徐汇工作，主要是自住，不想在郊区偏远的地方买新房，上下班通勤时间太长了，想知道在房价较高的徐汇地区，老破小是否值得购买呢？

沪叔：你好，徐汇滨江地区，周围的高端江景房，风景优美，生活配套设施齐全。而从楼市的整体数据来看，一线江景房不仅有较大浮动，而老破小的涨幅较低，且是受到楼市通涨的影响及周围江景房的带动作用才出现小幅变化；但是如果楼市下跌，老破小将首先受到影响。对于江景房来说，江景，地段，产品是决定其楼盘价格的首要因素，而对于老破小来说，地段优势才是最明显影响价格的因素。陆家嘴滨江地区的老破小有较大的涨幅，但是对于周边设施的依赖程度较高。而徐汇滨江地区的老破小，价格梯度明显各个地段差距较大，整体配套设施也比较一般。徐汇滨江地区的老破小比不上陆家嘴地区，但是可能随着地段的变化会有空间。投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享。

提问：沪叔，我打算投资买房，如果是小高层或者高层，顶层的房子价格更便宜，楼层可以选顶层吗？顶楼楼层的房子流动性真的有大家说的那么差吗？

沪叔：顶楼虽然价格便宜，但是从投资的角度来看，顶楼是会折价一到两成的，投资收益不高，因此，无论是小高层还是高层都不要选择顶层。顶楼容易漏水，夏天也更热，空调能耗会变大。顶楼流动性比较差，新房或者二手房买卖都很少会有人选择顶楼，很多买家都认为顶楼品质不高，以后出售即使有人接盘，议价空间也不如中间楼层。

提问：沪叔，你好，今年想买房投资，已婚名下一套房，唐镇买房合不合适呢？买在这里升值潜力大吗？

沪叔：你好，不建议。从整体来看，唐镇的配套设施并不是最优的，商业中心配套建设不完善，日常买菜与生活都不太便捷，加上唐镇整体面积大，商业体距离远，居民购物不太方便，且地铁线距离远，公路交通还相对便利。同时，唐镇离上海市中心远，地理位置偏僻，整体客群比较单一。再看唐镇地区的产业是较为发达的，优质学校较多；在此条件下，居住环境、社区品质成为区分房价的核心因素。唐镇最佳投资建议及选择，详见内部分享。

提问：沪叔，你好，本人名下有套房，已婚，今年计划在前滩买房投资，之前看了前滩房子，价格有点高，前滩的房价有没有泡沫呢？是否适合买入呢？现在买入会不会追高呢？

沪叔：你好，可以考虑。上海前滩的房价一般不与上海地区的同步，基本属于价格孤岛。前滩地区的地段规划都属于一般水平，但是学校的质量和数量都非常不错，尤其是华东师范大学第二附属中学的存在。但是需要注意的是，期房不对口学校，所以在购买时需要格外注意，同时，还需要关注前滩地区的招生政策，尤其是华师附中的政策及名额。总之，是否能上华东师范大学第二附属中学主要取决于交房日期，是否对口入学及招生人数三方面。此外，前滩地区整体较新。