三分钟搞懂， 地产项目“红线外支出”的涉税处理！

红线外支出，在计算土增税时能否计入抵扣成本？

很多群友直接得出结论，不能！其实，这个问题必须分两种不同类型的红线外支出，具体来看！（本文已由前万科区域税务总审核确稿，特谢之）

#1

分清两种红线外支出

一、首先，我们要搞懂，什么是红线外支出：

“红线外支出”即为在项目建设用地边界外（即“红线”外）建设公共设施或其他工程等发生的支出。

如，在项目规划外承建道路、桥梁、公园、学校、医院、绿化等设施发生的支出。

二、房企发生红线外支出可能有两种情况：

①一种是红线外为政府建设公共设施或其他工程是招拍挂 “拿地时的附带条件”，该种情况下，红线外支出相当于土地成本的一部分；

比如：政府强行要求房地产企业在红线外为政府建设公共设施或其他工程作为招拍挂拿地时的附带条件，该种情况下，政府往往以低于市场招拍挂的价格出让土地给房地产企业，低于市场招拍挂的价款部分置换政府项目。

②另一种是开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外 “自行建造建筑物或基础设施”。

比如：开发商在红线外自行建造公园、道路、桥梁等建筑物或基础设施无偿移交给当地政府而发生的支出。

这两种红线外支出产生的法理条件完全不一样，必须分开对待！

#2

第一种情况

第一种情况目前各省市持三种态度：

1、有的省市认可红线外支出计入土地成本，如：湖北、广州、海南、桂林、重庆；

2、有的省市则不认可，比如：江苏、山东、山西、江西；

3、有的省市没有明确的政策规定，往往很难扣除。

①持认可态度的举例：

《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》第七条规定

关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题：房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出），不得计入本项目扣除金额。

②持不认可态度的举例：

南昌市税务局2020年答“关于红线支出支出”：

红线外支出，以目前情况看，有两类，一种是在红线外为政府建设公共设施或其他工程是企业招拍挂拿地时的附带条件，另一种是开发商为了提升红线内楼盘品质，在红线外自行建造建筑物或基础设施。不论哪种情况，发生在红线外支出理论上均不是《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的“本开发小区内”支出。综上，房地产开发企业的红线外支出，不列为土地增值税清算扣除项目，不予扣除。

③地方没有明确规定的，基本上不可以扣除

事实上，比如在土增税抵扣中，如果地方没有明确予以规定的可扣除项，基本上，地方会参照《土地增值税暂行条例实施细则》。

第七条规定，计算增值额的扣除项目，具体为：……开发土地和新建房及配套设施的成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

也正如南昌税务局的回答，红线外支出并不是《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的“本开发小区内”支出。所以，基本上不予以扣除！

#3

第二种情况

如上分析，在国家层面的税法中，第二种红线外支出，不属于《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的“本开发小区内”支出。所以，不予扣除。

并且，没有任何一个地方省市有出台第二种红线外支出是可以扣除的。所以，在土增处理时，第二种红线外支出，不予扣除是非常明确的！实操中，应尽量避免或降低红线外成本支出金额，从而降低后期大量的税务成本。

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