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黑石的聪明和潘石屹的决绝告别

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  6月16日,潘石屹“卖掉”了SOHO中国。标志性意义极强,启示极多。?

  

  其实,这场“谋划”早就开启。?

  三年前,房地产江湖曾传言,SOHO中国秘密“广发英雄帖”,接洽了国内外机构投资者,意在找寻合适的“接盘侠”接下其全部资产。?

  但最终都“谈黄了”。?

  原因有两点:一是,SOHO中国开价过高,居然开出人民币500—600亿元估值价,而当年其在港股总市值也不过才150多亿港元;二是,SOHO中国不想单个或几个项目散卖,想以资产包的形式整卖。?

  总之开出的条件过于“严苛”,买方接受不了,之后就没下文了。?

  这一段插曲发生于2019年。所以,至少从那个时候开始,SOHO中国及其董事长潘石屹“卖”的动作就已显现,而后呈现出愈加决绝的姿态。??

  

  1

  黑石的聪明

  为何说是“决绝”呢??

  因为就在上述买卖“插曲”没过多久,2020年3月便传出黑石私有化SOHO中国的消息。在这一年间消息不断,扑捉迷离,而双方都未正式官宣。2020年底还传出高瓴资本有意私有化SOHO中国,后被前者火速否认。

  但黑石的态度与高瓴资本显然不同,尽管多次传出私有化或收购传闻。但黑石和SOHO中国从未明确否认过。?

  据某业内人士告知,全球疫情不确定性因素导致私有化洽谈暂停,注意是“暂停”而不是“放弃”。因为等到合适时机,黑石还要出动谈判。从今天的结果来看,确实如此。?

  在上述业内人士看来,黑石的“暂停”谈判是明智、理智和聪明之举。因为黑石在疫情最严重的2020年初,还面临着另一大窘境,即“财务报表史上最差”。?

  2020年一季度,由于疫情导致资本市场暴跌,黑石录得了42亿美元的投资损失,导致总收入为-30.8亿美元。这是金融危机以来黑石最严重的亏损。?

  然而,祸福相依,危机并存。疫情爆发后,全球各国央行大放水,筹措资金成本低下,为黑石再次启动与SOHO中国的谈判,创造了极为有利的条件。?

  所以,一年后刚刚官宣的收购方案,与一年前私有化的传闻版本相比,黑石的确是“赚”了:?

  官宣收购版本:30亿美元,每股5港元。未提债务问题。继续保持在港交所上市。?

  传闻私有化版本:40亿美元,每股6港元。接管SOHO中国债务(传闻大约是27-28亿美元)。?

  对比一番后发现,黑石收购成本大幅降低,而继续保持SOHO中国上市状态,对黑石后续经营也大有好处。?

  换句话说未来将有更多“可能性”。“黑石主要看中的还是资产价值、人以及公司在中国的地位。”交银国际董事总经理洪灏分析。?

  比如,拥有上市平台,除了可以募集资金外,还能够获得更多发展资源,有利于资源整合,同时有利于公司进行资本层面的运作。而SOHO中国发布的公告中也提到:黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识,支持和加强公司的业务发展。

  

  

  2

  SOHO中国路径:模仿“希尔顿”?

  不管怎样,黑石接手后的SOHO中国必将“换新颜”。黑石会怎么打理呢?SOHO中国会不会重新在土地市场出没,会不会将旗下资产打包进行资产证券化??

  一切皆有可能。?

  一位业内资深的写字楼招商运营高管,还提供了另一种可参照的样本思路。其表示,黑石对于SOHO中国未来的管理思路,或许会仿照14年前的一笔经典收购案,这则收购案也被黑石联合创始人苏世民屡次提及。?

  

  2007年,黑石以260亿美元收购了希尔顿;2018年,黑石退出,11年赚了140亿美元。这场投资也被誉为“史上最赚钱的一笔PE投资”。?

  虽然结果看上去很美好,但经历其实挺曲折的。在这笔交易达成几个月后还遭遇了惨烈的全球金融危机。?

  不过,从这些经历中,倒是可以窥见黑石对于收购企业的经营策略、投资的长线态度。?

  那么,黑石是如何经营的?据媒体报道,不管外界如何变化,黑石一直在推进自身的计划安排,以进行公司转型,将投资组合的规划增加一倍,实施各种节能计划以及进行改变以改善公司文化。?

  所以,黑石对于未来SOHO中国的经营策略或持相似态度:短期内还是将重心放在产品的经营上,如优化租户结构、服务配套、租金的提升,解决空置率高企的问题,进行资产投资组合规划,或公司文化进行重新定位等。?

  养好养优质后,再做进一步中长期的安排打算。而国外的低融资成本也能对企业发展形成加持赋能,SOHO中国办公产品租金回报率或由此进一步提升。?

  一家从事国际投资工作的人士表示,黑石只有将接手后的SOHO中国“养好”,未来想要出售退出时,才能卖个好价钱,否则无增值价值,根本卖不出好价钱。?

  该投资人士还列举了一个他观察到的案例:曾有家国际公司收购了国内一栋乙级水平的写字楼,但没有用心经营、也没有开展升级改造工作,过了两三年后,本欲出售套现却发现很难售出,根本原因就是无增值价值。??

  

  3

  转让生意的会越来越多??

  虽然房地产史上,我们见过大大小小的收并购案,尤其是近两年来地产行业收并购之势愈演愈烈。

  ?但黑石这起收购案,较为特殊。?

  这两年我们常见的收购案,顶多是,日子不好过时,企业处置旗下一两个或几个资产,再不济积极寻找战投。而房地产史上一个标志性的大佬,第一代拓荒人,“卖掉”企业,决绝退出,向房地产彻底说再见,在行业也较为少见。

  未来,不排除转让生意的企业会越来越多。当然,外资机构瞄准中国投资标的或商办类资产的可能也会越来越多。?

  观察监测数据,这种趋势越来越明显。?

  根据第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想所提供的研究数据,2018-2020年,北京商办大宗投资市场的总投资额连续三年突破500亿元大关,即便在疫情严重的2020年,仍是如此。?

  具体来看:?

  2018年总投资额约587亿元,其中外资机构投资额占比约35%;?

  2019年总投资额约784亿元,其中外资机构投资额占比约29%;?

  2020年总投资额约535亿元,其中外资机构投资额占比约31%。?

  从物业类型来看,写字楼为外资机构最为青睐的投资标的,此外还有少部分购物中心、酒店等资产的交易。?

  究其原因,主要是写字楼业态投资收益与回报相较其他业态更有保障,且在招商运营环节更易把控,而且在后疫情阶段,写字楼市场也是商办市场中最快恢复的细分市场。?

  “从2017年开始,外资机构在北京的投资力度明显加大,我有两个切身感受,一是他们决策过程较过去越来越快、投资标的也越来越精准,二是这几年投资额占比每年都稳定保持在30%左右的比例。”李想说,如果没有疫情因素影响,外资入场速度或许还要更快。??

  

  4

  潘石屹告别地产启示录??

  从结果导向来看,不论对于黑石、SOHO中国、还是潘石屹夫妇,这笔收购算是实现了各方利益最大化。?

  从2019年传闻中的80亿对价,到2020年的40亿,再到2021官宣的30亿。从中也可以看出潘石屹夫妇和SOHO中国的一再妥协和退让,当然同时也反映出潘石屹告别房地产的决心。?

  潘石屹为何如此决绝?真实的心境恐怕只有当事人自己最清晰。

  一位资深房地产行业人士有感而发说:自SOHO中国1995成立、到21世纪的第一个十年,SOHO中国的整体经营还是值得肯定的;但到了21世纪的第二个十年,企业就开始掉队了。?

  而21世纪的第二个十年伊始,也就是2012年,SOHO中国做了一件大事:宣布公司由销售型物业转为持有型物业。

  “那几年恰好也是写字楼市场的黄金期。所以从转型战略来说,潘石屹并没有错。失误在于缺乏对核心产品内容的经营。”?

  一位观察写字楼市场走势多年的业内人士表示,以望京SOHO举例,2014年入市的望京SOHO,是那个片区最早入市的项目之一。?

  

  但随着后来保利、浦项、绿地、金辉等产品入市,SOHO望京的竞争力明显处于下降态势。?

  像后来很多扎根望京的初创互联网企业,刚开始因租金成本,会把望京SOHO作为一个“跳板”,等到发展壮大,就会去租附近产品力更好的项目。?

  比如,这两年特别火的泡泡玛特,曾经选址望京SOHO,但是前几年公司为了长远考虑,已经整体搬迁至浦项中心并承租了大体量的办公空间,而浦项中心的租金要比望京SOHO贵上三分之一。?

  所以,黑石收购SOHO中国、潘石屹彻底告别房地产这件事,带给行业最大的启示或许就在于:欠下的,总有一天是要用另一种方式来偿还,踏踏实实做好产品,做好内容,适应于任何时候、任何行业!

  (责任编辑:徐帅 )

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