自今年5月11日，中国公布第七次全国人口普查主要数据结果以来，生育率下降被归结到2大主要原因：教育内卷和高房价。而针对教育内卷，相关部门出手越来越迅速。据路透发布信息：本月中国将公布禁止寒暑假校外培训！
根据该篇短讯，禁止寒暑假校外培训包括广告宣传、禁止假日期间线上和线下补习！而且还透露：新规将在北京、上海和其他几个大城市试行。
我们认为这也将对未来中国房地产市场产生重大影响。
据国家统计局数据显示，在二胎政策的情况下，全国人口总出生率在2016年一度上升到12.95‰。但此后，我国的出生人口一路下滑，甚至2019年我国出生人口1465万人，比上年减少58万人，人口出生率仅为10.48‰，是2000年至今的最低值。
从2000年至2012年，日本人平均的理想子女数是2.4到2.6个；从2006年至2014年，韩国人平均的理想子女数是2.5个。但日韩实际生育率都不到1.5。
而根据复旦大学2020年的一次调查结果显示，中国人的理想子女人数只有1.6个。
这还只是中国理想子女人数！实际生育率估计1个都不到，原因是什么？
因为在中国的大城市，年轻夫妻大部分都只要一个小孩。
那么，中国实际生育率……
人口总出生率下滑的同时，我们必然面临另外一个残酷的现实：我国从1999-2000年开始进入老龄化社会。根据第七次全国人口普查数据，我国60岁及以上人口为26402万人，占总人口的比重达到18.70%，比2010年上升5.44个百分点。
国际上通行的标准是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，就意味着这个国家或地区的人口已进入老龄化社会。
未来几十年，中国老龄化程度将持续加深！到2035年前后，我国老年人口占总人口的比例将超过1/4，2050年前后将超过1/3。目前，中国已成为全世界老年人口数量最多、老龄化速度最快的大国。
一方面，出生率下滑明显，降至历史最低点；另一个方面，老年化进一步加剧。我们的人口红利已经在大幅度下降。
我们认为这才是教育改革和房产调控的核心背景！
我们特别测算了一下，重庆这个新一线城市养1个孩子的成本：
①生育：检查、B超、药费等1500元，营养费4000元，只考虑顺产4000元，合计9500元。
②学前：从出生到幼儿园（0-3岁）这段时间，奶粉、尿不湿、药费、教育费等，综合每月按1500元算。3年5.4万元！
③幼儿园（3到6岁）：普通幼儿园，学费、生活费、杂费等，还是按每月1500元算，3年3个孩子16.2万元。3年5.4万元！
④小学到初中：全部不上补习班、不择校，只划片，算生活费、杂费、学习用品、娱乐等这些，按每月1500元。9年16.2万元。
⑤高中（或职高）：3年学杂费+住宿1.5万元，生活费按每月1500元。无论如何算，每个孩子5-6万始终是要花的。
⑥大学：4年学费和宿舍近3万元，还有就是生活费，每月1500元吧。这样算下来，1个孩子大学要花近10万元。
养1个孩子的成本合计：43万元！这里面，我们没有算养孩子的培训、补习、旅游、娱乐等成本。校外培训和补习多少钱，月收费从几百（作业辅导）到几万都有。这样算下来，重庆养1个孩子也要到50-60万元。那么，养孩子到22岁，差不多每月要花1812—2273元。
而像上海、北京这样的城市，养孩子成本更高。根据上海社科院的一个调查研究，在上海养个孩子从出生到初中要花大约80万元，这相当于发达国家抚养一个小孩的成本。
而养孩子，绝大数家庭还面临收入下降的问题。而且全家还面临住房问题：
根据《2019年全国50城房价收入比》的报告，深圳房价收入比是35，也就是说，对于深圳的普通家庭来说，不吃不喝，平均需要35年才能买得起一套房子。上海和北京的收入房价比也很高，分别是25和24；重庆房价收入比是10.2。
最新数据显示，2020年重庆全市城镇非私营单位就业人员年平均工资为93816元，算下来月均工资7818元；全市城镇非私营单位就业人员年平均工资为55678元，算下来月均工资4640元。
而私营单位就业人员占社会总人口相对较多，即很多私营单位就业人员家庭月收入还没有破万。
我们以1套100万的房产为例，首付3成，总贷款70万，贷款20年：
100万元的房产月供：4581元。
私营单位家庭月收入：10000元。
差不多，私营单位就业人员家庭中，1个人的月收入就没啦！结合前面，我们算出来养孩子月度成本：1812—2273元！
一个私营单位就业家庭，除去房贷，除去养孩子，最多只能余留3607元！
3607元，要吃饭、要座交通工具、要交电话费、要交水电气、还要支付医疗费用，还要……更为重要的是：生孩子还会导致家庭收入降低！
由此可见，养孩子对于普通家庭来说：多么难！
我们看清了压在中国低生育上的主要是两座大山：房产、教育！
回头再看教育和房产视乎豁然开朗！
1、教育改革：
在路透曝光中国将公布禁止寒暑假校外培训！实际针对的是，普通家庭校外教育投入太多，让更多孩子教育更简单。
再结合，此前全国各大城市划片摇号入学，甚至教师摇号，不仅会打破教育资源垄断，更会打破学区房领涨房市的情况。
教育改革的方向：基础教育均衡化和降低教育内卷成为趋势。
2、房产调控：
房产调控是从最早的单一需求端调控，比如买房限贷、限购；再到房地产企业调控，如限价、三条红线；再到银行贷款，比如贷款集中度；再到现在的地方政府控制，比如土地两集中供地。
可以说，房产调控已经由单一端调控，到现在是从4个维度全方位调控：购房者、房地产企业、银行贷款、地方政府。
那么问题来啦，为何两集中供地后房价都在涨呢？
两集中供地后，土地成本大幅度上涨，房价必然一路上涨！但我们也应看到2个重要现象：
1、开发商更加集中，拍地条件更苛刻啦：限地、限高、限价……
2、重庆、武汉、苏州等纷纷传来了消息二手房停贷，南京多家银行表示没有贷款额度。
二手房贷款锁死和如深圳、成都这样二手房指导定价贷款，尤其是二手房贷款停贷，就意味着资金流动性将大幅度降低。
在此基础上，如果国家大力推进公租房，就意味着房屋租赁市场将大面积萎缩！
最后，房产税这把剑如果真压下来：在第七次全国人口普查主要数据结果发布的当天5月11日，财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会！
手上的房产估计真有可能成累赘。因为有些区域的房产，无论是租赁还是转手，必然难度将非常大。购房真要成门学问啦。
那么，是否意味着房价会下降呢？土地集中供应，就不会让房价降！但一线城市转手和租赁难度相对更容易，而其他城市的二手房二手房转手和租赁难度加大，必然会导致很多二手房将砸在房东手上。
未来购房必须选对城市、选对区域，才能成为赢家！
作者：徐东工作室
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