潘石屹真“跑”了？黑石会带来什么

　　文/大寒

　　停牌两天之后，一切尘埃落定。

　　昨日（6月16日）晚间，SOHO中国发布公告称，高盛(亚洲)有限责任公司代表黑石集团旗下公司TWO CITIES MASTER HOLDINGS II LIMITED作出附先决条件之自愿性有条件现金要约以收购SOHO中国有限公司之全部已发行股份，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元，较停牌前价格溢价约32%。

　　而在停牌之前，SOHO中国股价就已大幅走高，停牌前一周涨幅达47.86%，真是应了那句“世上没有密不透风的墙”。

　　 曲折的“卖身”之路

　　虽然资本市场的走势已表明似乎有大事发生，但是停牌两天就出来了结果，还是比预期的时间要快得多。

　　当然，熟悉SOHO中国的都知道，在本次停牌之前黑石集团与SOHO中国就私有化事项已进行了多次的磋商。

　　早在去年的3月10日，就有媒体报道称，黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判，价格为6港元/股，交易共计约40亿美元。此外，黑石集团还将接管SOHO中国的债务。

　　当天，在利好的刺激下SOHO中国股价涨幅达到37.58%，为4.10港元/股。

　　但是，在后续的谈判过程中，因为疫情反复带来的不确定性以及债券市场的动荡，黑石动摇了，谈判也陷入了停滞的状态，5个月后谈判正式宣告“流产”。

　　到了2020年11月，市场再度传出SOHO中国私有化的信息，这次买方为高瓴资本。不过随后，高瓴资本火速澄清，称无意私有化SOHO中国。

　　两次私有化消息落空让SOHO中国的投资者忐忑不安，SOHO中国的股价也上下起伏，大幅波动，不知有多少追风的少年被套在高处。

　　正所谓事不过三，潘石屹终于在昨天等来了他想要的结果。而在此之前，SOHO中国的“卖身”之路已经走了有6年的时间。

　　2014年2月，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股，同年9月，将上海凌空SOHO一半的股权以30.5亿的价格出售给携程网。

　　2016年7月，SOHO中国将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险，总价32.2亿元。

　　2017年6月，以27.6亿的价格将上海虹口SOHO卖给新加坡吉宝置业公司，同年7月将凌空SOHO一半股权以29.5亿卖给了香港知名私募基金公司基汇资本。

　　2019年9月，SOHO中国以7.61亿元的价格将多个项目的2583个地下停车位出售给了慧泊停车场投资（广州）有限公司。

　　据统计，短短6年间，SOHO中国就通过出售资产的方式套现了超过300亿元。也是从那时开始，SOHO中国的身影鲜少出现在公开土地交易市场。

　　一边大量出售资产，一边减少拿地，同时从公告的交易对价来看，比去年的40亿没有的报价低了整整10亿美元，难道潘石屹铁了心要清仓？

　　心甘情愿还是被逼无奈？

　　一顿操作猛如虎，疯狂卖买卖之后，潘石屹囊中剩下位于核心城市的“九大金刚”，分别是北京的前门大街、望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、银河／朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。

　　如今，这些当初他口中的“非卖品”也被悉数转手了。

　　而其中一个很大的原因，就是突如其来的疫情。

　　受疫情影响，北京项目里除了2019年12月刚开业的丽泽SOHO，其他几个项目出租率全部下跌。上海项目里除了外滩SOHO出租率有所提升外，其他项目同样也是全部下跌。

　　其中，出租率最低的是刚开业满一年的丽泽SOHO，仅为60%；跌幅最大的是银河／朝阳门SOHO，出租率从94%大幅下跌到62%。

　　在租金收入方面，位列前三的三栋资产为望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场，分别约为2.89亿元、2.21亿元和1.95亿元。

　　表面上看这个“包租公”赚的钱还是挺多的，但是若细化到每平方米的价格，恐怕没有那么好看。以最赚钱的望京SOHO为例，可出租面积149172平方米，出租率83%即实际出租面积123813平方米，租金收入2.89亿元，计算得出每平方米出租价格2334元/年。

　　这么看来“九大金刚”不太刚啊。

　　据潘石屹此前透露，即便是在北京这样的城市，总价约78亿的自持物业回报率仅有3%。而SOHO中国年报数据显示，SOHO中国平均借贷成本约4.7%。

　　这意味着，公司部分自持物业租金回报率还赶不上银行贷款利息，持有似乎意味着持续亏损。

　　从SOHO中国公布的业绩来看也确实如此，其净利润已连续4年下跌。

　　据SOHO中国发布年报显示，2020年SOHO中国实现营业收入约人民币21.92亿元，同比增长约19%。而归母净利润却同比减少59.77%，为5.35亿元，同期，实现税前利润约人民币16亿元，同比下降约17%。

　　截至2020年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，平均借贷成本约为4.7%；SOHO中国的总借贷共计约人民币184.70亿元。

　　另外，SOHO中国流动资产中银行存款约6935万元，现金及现金等价物约3.97亿元，而这两项数据在2019年分别为2.61亿元、12.07亿元，出现了大幅下降。

　　面对如此颓势，在房地产调控不断加压的当下，潘石屹显然也无能为力。

　　 黑石会带来什么

　　这时候，引入有实力的第三方机构无疑是正确的，于是潘石屹瞄准了黑石集团，准确地说他们两是情投意合。

　　在2020年中国投资年会上，黑石集团董事长苏世民受邀参加了会议，他表示：“未来，黑石愿意在中国投资两类房产：第一是仓储类资产，第二是城市购物中心。与此同时，中国的酒店业也会慢慢起步。”

　　SOHO中国无疑符合了他的要求。而黑石集团能够带来什么呢？

　　首先是资金成本，上文提到SOHO中国的融资成本为4.7%，而黑石集团的实际利息成本仅3.2%，海外宽松的融资环境使海外机构资金端压力相对较小。

　　第二是商业模式，将不再依靠租金收入来维持现金流，金融投资、物业销售等亦将贡献较大的现金流入。同时国外已发展成熟了REITs等渠道，将提供独特的资本化路径。

　　最后是运营能力，黑石集团在资产运营方面有着丰富的经验。2007年，黑石以260亿美元收购希尔顿，修复并改善运营后，于2014年后逐步卖出，最终获利约140亿美元，在资产价值提升方面成果卓著。

　　同时黑石集团还于2018年收购了上海怡丰城及其相邻办公大楼，2019年收购了香港国际建投及上海长泰广场，未来不排除会注入SOHO中国。

　　显然，SOHO中国的未来还有很大的看头，精明如潘石屹怎么会真的跑掉呢？他仍然保留了SOHO中国9%的股份。

　　现在只需等待黑石集团亲自操刀“修复并改善”的过程，他便可以坐享其成。