又遭重锤！利空不断！全国最火城市，凉了......

　　作者：杨一星

　　时值6月盛夏，全国大城市最热的莫过于是广深。

　　35°的高温，空气都膨胀得让人难受。

　　而最近的广深楼市，真可谓是透心凉，各种利空消息不断。

　　打击炒房，深圳29名中介被拉黑

　　6月初，深房中协公布了，公布了一份“行业黑名单”，被处理的29名中介有参与违规炒房、协助套取经营性贷款、伪造购房资格等违法违规行为。

　　说直白点，就是炒房团伙深房理的合作中介，被列入行业黑名单。

　　从4月8日深圳七部门联发文件，查处深房理违规炒房以来，已经过去2个月。

　　官方调查结果和处罚文件，都还没正式公布。

　　但这件事，无疑是给这些游走在灰色边缘的投机炒房团伙一记重拳。

　　这表示，深圳开始严厉打压，楼市的炒作之风。

　　这些把炒房做成产业链的公司，靠着无底线的炒作，通过资本化的运作，贩卖焦虑，推高深圳房价，破坏了整个房地产生态。

　　现在受到严厉查处，杀鸡儆猴，无异于自尝苦果。

　　二手房成交，大幅萎缩

　　根据中原的数据显示：5月份深圳二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，成交套数为2020年3月以来新低；成交面积为27.6万平，环比下降37.3%。

　　从高峰期的万套成交，跌至3027套，深圳楼市一秒入冬。

　　冰冷的市场背后，大批的深圳中介有的失业转行，有的远走临深，有的坚守却一个月开不了一单。

　　以前的日子过得太舒服了，钱来得太快，以至于接下来要挨苦日子时，很多人就过不下去了。

　　之前炒西部概念时，南山宝安的中介最积极，现在这批人失业的失业、转行的转行。5年后，深圳玩房价攻守联盟的，还是那群业主，但肯定不是那批中介了。

　　打新门槛降低，热度下降

　　以二手房为主要供给的深圳，成交量都跌成这样了，大家现在最关心的就是深圳是真凉还是假摔？二手房价格，会不会跟着跌？

　　按照目前的市场，除了急卖的业主愿意降价，大多数业主的心理预期还是非常强势。

　　这么多年来的暴涨收益，他们现在已经越来越不能接受房价不涨了。业主的抱团心理直接左右了未来的二手房市场挂牌价居高不下。

　　不过深圳之前过度炒作的二手房，确实有下跌的空间。下半年继续凉，可能还有笋盘捡漏的机会。

　　但供需紧张的问题如果不解决，大概率还是横盘。

　　深圳今年的限价新盘依然有很大的倒挂价差，之前消耗了一波房票之后，现在是一个空窗期。

　　没有那么多人符合打新标准，所以打新的积分要求也没有像之前那么严格了，反而是刚需买入深圳房子的机会。

　　比如近期开盘的沙井星河项目，是西部网红板块的大热盘，星河也是本地口碑非常好的开发商。

　　上次开盘，没有社保高积分，销售都懒得搭理。而此次开盘却遇冷，竟然有100多人放弃冻资。一些50多分挤不进认筹名单的人，为这批放弃冻资的人感到可惜。

　　还有深圳七选一的新房大狂欢之下，新盘打新也不用看积分了，你只要有房票，都可以去摇。

　　虽然整体上大家对深圳楼市还是满怀信心，但不少人已经被近期冷淡的行情扭转了预期。

　　新一轮资管风暴进行中

　　而且深圳严格限价之下，一个隐藏的大雷，即将被引爆。那就是限价之下，产品降标减配的维权潮。

　　这一年多来，深圳执行严格限价，把开发商的利润空间压缩到极致。开发商也不是做慈善的，自然不愿意赔本赚吆喝，所以只能捆绑精装修，然后从精装修中赚点辛苦钱。

　　开发商在明面上赚不到钱，只能在你看不到的地方赚钱，购房成本不见得会降低。市场就是这么真实残酷。

　　此外，广深现在正在进行新一轮的资金监管风暴，堵住热钱流入楼市。

　　比如广州要求小额贷款公司不得开展“过桥贷”、“赎楼贷”业务；深圳要求加强贷款用途真实性审核，要求借款人严格按照合同约定用途使用贷款资金，不得将贷款资金用于房地产市场违规融资。

　　目前，广深楼市正在全面围剿投资需求。

　　深圳市通过严厉的限购+二手房指导价，让楼市逐渐回归平静。西部熄火，东部靠着价格和产品，虹吸深圳刚需的钱。

　　广州楼市的火热，大半是由外地投资客聚集的黄埔和南沙助攻。而近期调控之后，因为外地人需补交12个月社保，而阻挡了外来购买力，而且调控把看涨预期也降低了。

　　凉凉是暂时的，大湾区长期向好

　　这两年来，广深领着各个湾区小弟，大胆运作房地产：

　　借着引进人才名义放松限购——吸引外来热钱入局——板块炒作，抬升区域备案价——由单点引爆到全面普涨。

　　这轮行情走到现在，基本已经结束了，但因为货币超发+供需紧张（人口膨胀和供地不足），楼市还是有发展空间。

　　广深楼市并不是少了外来热钱才变冷的，而是调控严打看涨预期才变冷的，广深楼市自身有很强的造血能力。站在未来5年看，完全可以凭自身的购买力托举出一个牛市。

　　因为在未来大湾区依然是人口和产业流入最好的都市圈。

　　以2020年的各项指标看，珠三角以占中国0.6%的土地，容纳了中国5%的人口，生产出中国9%的GDP（2020年珠三角GDP超过9万亿），当地民富程度高。

　　而且在银行+房地产双支柱体系下，中国过去几轮信用周期都与房地产深度绑定，可以说中国宏观经济的大周期密码就是地产+金融的顺周期性。

　　不过在调控趋严的时代，大湾区好的板块，基本都跑上了4万+。购房者更加焦虑，也怕高位站岗。因此，接下来如何正确选筹，将是重中之重。

　　我们要树立起买广深楼市的正确观念：

　　一、坚守主城

　　大行情已经基本结束，接下来只会有局部性利好。在当下房地产分化越来越严重的趋势下，主城才是最有价值、最安全的。

　　二、买改善型好产品

　　目前广深楼市中置换需求成为主导，涨得最好的是改善盘，地段、配套、学区、品质的提升，才是刚性需求，所以条件允许，大家可以优先考虑改善型的好产品。

　　以上两种，才是真正能帮我们穿越牛熊周期的好房子。