北京买房：专家帮你理清思路，购房建议145

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥你好，想在亦庄买套房，总价500万左右，主要是孩子上学，选河西还是核心区啊？大概率几年后会卖，拿不定主意选哪个地方，河西是限竞房，核心区房龄老而且总价合适的基本是回迁房，请指点。

回答1：

1、几年后会卖，那考虑限竞房就不太合适了。至少是五年的禁售期，算上期房等房本什么的七年正常。到了期限也最好别急着卖，一般都是集中上市的时候，一堆业主挂牌也就卖不上什么好价格了。

买限竞房最好持有8年，甚至十年的准备，时间短了未必合适。而且这种政策性住房也未必升值好，又是新房，很难说能超过周边同档次二手商品房。所以这种产品就是典型的自住型房产，和投资的关系不是很大，房住不炒。

2、核心区的回迁房，从保值上倒不会吃亏，都很老了，不会再走出独立行情。这看自己吧，能接受这条件就行，都是一分钱一分货。

3、总之吧，注重自住那就买限竞房，考察好质量就行；注重保值什么的再看二手房。回迁房也不算投资房，只是房龄长了也就无所谓了而已，也不会吃亏。仅供参考。

提问2：

章哥您好，我们住在西城平原里小区，孩子在育才上一年级。想改善一下居住环境，目前看了中海紫御公馆小两室其它都满意，但基本都是朝北的，稍有不满。还看了天天家园，城市亮点，革新、景泰片区，都没有特别满意的。想本着自住保值，不想离孩子学校太远，没有学区溢价的方向您给分析分析，哪个相对合适，拜托拜托！

回答2：

1、东城这几个也都是学区房啊，如果用不上学位的话意义不大。虽然学区溢价没有西城的高，但20-25%还是有的，同样是居住的性价比低，没比西城强多少。既然不想要学区溢价，那何必非得买学区房啊？这就跟想买经济实惠的衣服，却非得到奢侈品专柜，不太可能买到合适的。

2、保值和西城一样，都得看政策，政府鼓励学区房的话就肯定大涨，不干涉的话至少拉平，压制的话就说不好了。

但紫御公馆相对特殊，房龄新档次高，学区也一般，所以学区溢价低，风险也就小的多。这北向的就看自己的喜好了，从保值上影响倒不大，只是出手时挂牌期长，影响流动性。能到这种小区买房的要求相对高，大户型宜居的单价反倒更贵，和纯学区房追捧老破小正好相反。

3、我建议是如果能买到紫御公馆户型朝向好的当然合适，学区溢价不高，能基本满足要求。如果够不上，那还不如干脆到丰台呢，彻底没溢价，居住的性价比高。

既然都到紫御公馆了，那就向西南看看草桥一带的，比南三环沿线的保值性更好。房龄较新的小区也多，没有学区溢价，一直到公益西桥都差不多，是丰台最好的板块之一。仅供参考。

提问3：

章哥您好！我们在天宫院保利春天里有价值430万的房子，贷款后年还清。手头有220左右的现金。小孩一岁，2026年上小学。未来大概率会要二胎。有几个问题想请教一下：一是，请问我们现阶段需要着手准备买学区房吗？还是再观望一下学区政策，目前先以理财升值为主，等几年再置换？

二是，保利春天里两年了房价没啥变化，您觉得五年内保利春天里那里的房子会涨吗？如果过几年再用这个房子置换学区房，又怕跑输大盘，越来越买不起。

三是，如果天宫院房子留着等升值，今年220做首付拿去买个房子做投资，三四年后全部卖掉换个西城学区。短期内多次买卖是不是不划算？

四是，如果今年用220做首付买个三百多万的房子，仅用于投资，五年内不买卖。您指导一下，选房时主要选择什么样的房子呢？比如是选离城区较远但是房龄新、配套好的，还是距离城区较近，但是房龄较老的？

五是，300多万的房子，目前看了新街口五月华庭、沙河北街家园、西三旗建材城西一里、海淀西山林场家属院、丰台成寿寺静馨嘉苑、丰台看丹桥新华街六里。您看哪个升值空间大？谢谢章哥！

回答3：

1、现在是否准备学区房看资金了，钱多就准备呗，买在顶级学区相对最踏实，学区政策怎么变都影响不大。资金不太多的话意义不大，买在普通学区未必稳妥，受政策和人口的影响说不好。

是否理财我不懂，只是稍微懂点儿房子而已。

2、保利春天里，两年房价没变化就相当不错了，大兴还有不少下跌的呢。本来就是楼市低迷期，全北京都这行情。去年秋天房价才开始上涨，主要是学区房和热门板块，大兴这次没什么机场概念推动了，被传导到的晚。

这等着就是了，天宫院挺好的板块，不可能被甩下。没有跑输大盘的可能了，当年是谁都拿不准，从开发商到买房人都蒙着来。现在这趋势已经非常明确，赢不赢的不敢说，至少是肯定不输能拉平。

3、三四年就置换，说不好。税费成本至少5%，这几年收的租金差不多就都交税了。所以除非是能跑赢大盘把这涨出来，否则等于白折腾，未必合适。

4、300多万，长期持有就买市区老房，保值性强，升值就是跟随大盘，租金相对高，只是流动性弱。过些年就想卖的话买房龄新的，租金稍低些，但相对好出手，升值或许能更多些。

5、五月华庭就算了吧，升值升的比周边老破小都低了，300多万砸进去未必能填的满。北街家园这些年升值还行，至少不低于大盘，和西三旗的差不多。要是我的话买建材城的，或许能得到些学区利好，金隅的规划改造也肯定能让环境好些，可以说是希望不小。其他几个中等，西山林场偏了点儿，静馨嘉苑规模太小，新华街也就是个普通公房小区，都次选吧。不过建材城西一里好像很老了，有可能影响贷款。就算现在能贷，将来卖的时候或许也费劲。这看看周边房龄相对新的吧，大多都是不低于大盘的。仅供参考。

提问4：

章哥好。租住朝阳和平家园，三口之家，独孩大学毕业马上工作，太太5年后退休。2019卖掉老破小500万，为方便照顾父母在旁边8000元租房照顾他们。问题：1、喜欢顺义太阳城450万低密电梯洋房，但父母喜欢市区（二楼没电梯），现在买入只能空置或出租6000元。2、在和平家园买一套500多万老破小，免搬家之苦。3、继续存钱继续租房，到期搬家再找房源。

回答4：

1、2019年卖掉的500万，那现在用这价是大概率是买不回来了，估计怎么也得550了，算上税费接近600都有可能。

继续存钱租房，如果存钱的速度能确定超过房价上涨就行。这没有标准方案，看自己的判断了。只能说之前的20年中，卖掉房后等机会的，基本上都没等到机会。

现代经济学中有个观点：劳动收入的回报率，是不可能超过资产增幅的。话说白了就是：至少在中国这种以房产为家庭主要资产的国家，普通百姓靠工资攒钱，是怎么都追不上房价上涨的。

这个理论不是我编的，可以参看《21世纪资本论》一书，作者是托马斯皮凯蒂，法国经济学天才，其观点已经基本得到经济学界的普遍认可。

所以如果是我，作为普通家庭，宁可买套房先住着，也不幻想靠工资存款能跑赢通胀和房价。

2、买在哪儿我没建议，自住用房凭个人喜好，别人说什么不重要。我只能从投资角度分析而已，当个参考。

从之前这些年来看，太阳城的房价涨幅是落后于市区普宅的，差的还不算少，具体数字不列举了。而市区普宅，无论是不是老破小，多数都是跟随大盘，相差不多。所以如果是注重居住体验，那就买太阳城的，小区很宜居。如果注重保值什么的再考虑市区。仅供参考。

提问5：

章哥，首付190万，首房首贷能贷满，目前打算买房之后有较高的租金，房价能够跑赢或跟紧大盘，小区环境、物业好，近地铁或最好是近两年有地铁开通，两居室的房子、五环内。（因为感觉小区环境、物业、交通是升值保值的基础，也关乎居住体验）但是逛了团结湖，百子湾，石佛营，感觉400多万总价，想买个环境好的只能是一居室，想买个两居室的，只能是老小区，老小区的环境很一般。现在不知道再考虑哪些区域或小区了，您能给些建议吗？

回答5：

1、这要求够高的，刚需上车的常规想法，不太好买到合适的，适当的做些取舍吧。

2、190万，包括税费了吗？如果包括的话，那都不太好买到400万以上的。这让中介根据具体房源算账吧，别轻易交定金签约，免得受损失。

3、我要建议就是期望值别太高，也就是在资金不是很高的情况下，别什么都想要，否则容易买错，至少是错过时机。

租金高的一般都是公寓和老小区。而公寓的升值都慢，不可能跟上大盘。老小区倒可以，大多数都是紧跟的，但也不会超过。原因很简单，就因为居住体验一般，不是有钱人的追捧对象，所以没有超出平均值的资金量来推高走势，只能是跟随而已。

4、我也不知道应该买哪儿，想明白自己到底重视什么吧，不可能什么都兼顾。都是一分钱一分货，北京能花几百上千万买房的都经过认真权衡，所有的价值都体现在价格里了。

这先再算算资金方案吧，可以找中介找个标准房源做参考，免得做无用功。然后如果是过几年还想置换，那就买个房龄新品质高的，面积小点儿无所谓，将来好出手不影响保值就行。准备长期持有，轻易不置换了再看老公房。仅供参考。

提问6：

章哥你好，我是河北人，今年要到北京国贸附近工作，所以想买北京的房子，不想看太老的，2010年以后的吧，预算1000万左右，主要考虑1，保值增值2，上班方便，3，有可能孩子会过来上小学中学。基于以上三个需求，您有建议的小区吗？我看南三环附近的房子比较便宜，这里的房子能买吗？我看的是中海城的房子！如果是东边的房子您有建议的小区吗？

回答6：

1、中海城，没什么能不能买的，看自己的主要需求了。

小区当然挺好，适合居住，其他的中等吧。没什么学区概念，小学中学都是80中的分校，普通。地段一般，属于三区交界板块，归朝阳管辖却挨着丰台，大兴也不远。所以朝阳区一直不太重视东南沿线，也就没开发，不太好说将来会增加什么配套，一般来说犯不上给别人做嫁衣裳。

2、东南三环到南三环沿线基本都是自住型的小区，居住的性价比高，毕竟价格相对低。但之所以显得低，就是因为这些年的升值稍慢。

所以这看自己重视什么了，注重自住体验就买在这里，将来在周边置换也没问题，板块内一般都是同涨同跌的。如果注重升值什么的，或者将来想向北边置换，那不算太合适。南部可以说将来发展的空间很大，只是现在还没看到明显的趋势。

3、东边的，如果和中海城差不多价格的，那就看四惠朝青一带吧，也是7万多。劣势都是堵车，学区也是中等，升值方面稍好一些。

以朝青的华纺易城为例，在中海城卖到8000多的时候，这里也就是不到7000，便宜15%以上。但这几年过去，两边的价格至少差不多吧，华纺还更高点儿。以后不好说，但大概率不会比南边儿的慢。

4、总之吧，感觉你的期望值挺高，南三环不太好实现。看看朝青和四惠吧，相对可选的多。四惠的金地名京、东恒二期、爱这城还有远洋中板楼户型好的都还可以。朝青除了华纺，还有润枫水尚、凤麟洲、银谷美泉、东岸、天鹅湾、珊瑚湾等等，不少呢。就是近几个月都涨了不少，先看看吧。仅供参考。

提问7：

章哥，你好，本人目在大兴上林苑有一套房子，住在这边，在航天一院工作，孩子明年上幼儿园。我想着预算300万首付，在东、西城买个30-40平米的学区房，帮忙推荐下呗，谢谢。

回答7：

1、300首付，二套资格，那最多买450万左右的房，3/40平米的。

2、这预算在东西城的北城不好买到，就算有450万左右的也基本不能贷款，只可能买在南城。西城的广外学区相对多些，最典型的就是荣丰2008，400万左右就能买到。房源多，不难挑选，注意学位占用的时间就行。但这很难达到3/40平，一般也就20多。

周边的有可能买到，这就没法推荐了，只能是等出房碰运气。越是小户型能贷款的就越抢手，溢价也就越高。荣丰这种公寓也要小心，可炒性强，不太好说是否会被政策照顾。

3、东城的也差不多，东崇前学区的兴隆都市馨园的Solo公寓，300多万就能买到。也是20多平米的小开间，没燃气。家庭居住是肯定不合适的，租金还说的过去。

其他就是在东城的永外，这挑选余地就大多了，400多万有可能买到老公房的小两居，或者商品房的一居室。但永外的学区相对二环内弱一些，所以价格也低。近期针对永外学区的利好传闻挺多，希望以后能提升质量。

这看看华龙美晟和新奥洋房吧，商品房，房龄相对新，肯定买到40平左右，但也是开间形式，只不过是普宅的开间，比公寓的要好一些。

4、总之吧，如果从学区质量上来说，那东崇前好一些，其次是广外。也可以看看龙体的，学区同样均衡，只是也不好买到。看看龙潭湖的左安浦园，体小的学区，或许有一居室合适的。仅供参考。

提问8：

章哥，现在我们只能承担的起首付100-110的房子，暂时不住，以后有可能会住，首套，在西直门工作，现在有几个选择拿不定主意，大兴枣园的老小区，黄村，天宫院，房山，近地铁，想听听您的建议？

回答8：

1、这让我能说什么呢，我哪儿猜的着都是哪几个小区啊？

2、我真不是炒房客，不敢断言哪儿的房子能买哪儿的就不能碰什么的。无论什么板块，只要房子在正常交易，就说明尤其价值存在，只看自己的购买目的，也就是主要需求。

这就跟吃饭似的，没什么不能吃的，炸鸡薯条方便面再是垃圾食品，拿来解馋填饱肚子也是正常的。苦瓜榴莲牛油果再说营养丰富，看到就别扭的人也不适合吃。

3、简单说吧，100万左右的首付在北京近郊只可能买到自住用房，投资房是够不上的。所以无论暂时住不住，也是要按照自住考虑的。或许将来升值高，所有新区都是这么发展起来的，但租金偏低却很难避免，毕竟不能和市区比。

不建议买老房。保值虽然挺好，但居住体验一般，最主要的是流动性弱，将来置换的时候容易吃亏。北京年轻群体的置换周期是平均7年，估计你们都到不了。那就最好买房龄相对新的，将来好出手，行情来了置换的时候能占优。

4、如果能买到天宫院的商品房那就作为首选，升值不低，也相对好选。不过有点儿难，可能也就是融汇有小户型勉强能买到，试试吧。这里是典型的产业区支持的新区，地铁也方便，所以升值不弱于大盘。学区什么的也可以，总体上除了远点儿没劣势。

如果买不到就尽快去看房山地铁沿线。长阳的升值当然最好，但估计也够不上，向西向南看吧，我也不知道哪儿有房，大多数都是不弱于大盘的。这先看完再说吧，然后问我保值性就行，各个小区不同，不能太笼统。

5、提醒一下，在资金不是很多的情况下，别太考虑太宽泛的，以具体小区为好。这半年多房价已经涨了不少，近郊虽然被传导到的不多，但也涨了。这种时期还讨论大方向就不合适了，一旦快速上涨，刚需的钱包是经不住冲击的。仅供参考。

提问9：

章哥，北漂一枚，因未购房，31岁了一直迟迟不想结婚，想准备好房车再说。目前手里大概有200万现金，年收入30万左右，首套首贷。旧宫和通州北苑，北关这边保值两居的怎么选？考虑住几年再换三居，听听您的建议，谢谢。

回答9：

1、一看这就是刚有个想法，离真正买房还早着呢。这还是先明确资金预算吧，光说挣多少没意义，得说能用多少来支撑月供，这只有自己知道，我猜不着。

提醒一下，所有只谈首付，不提月供和总预算的，都属于买房初级阶段。北京每年想买房的刚需至少几十万，但每年增加的房产数量才5万套，落到刚需头上连3万都不到，大多数都是拿着钱陪跑的。所以做好预算吧，这是最基本前提。

2、通州和大兴，这不好比较，看自己的通勤情况了。哪个板块都有保值的和不保值的，没法笼统的说。我不是炒房客，不敢忽悠什么哪儿最好、哪儿不能买的。如果是过几年就想置换，那就选房龄新品质较高的商品房，出手方便。但这都是大原则，意义不大，还是直接具体看小区吧。

3、总之先明确资金预算，然后根据通勤选板块，之后直接看小区再谈保值性，这才好分析什么。仅供参考。

提问10：

章哥你好，宏庙的学区，丰侨公寓，值得入手么？金融街的2006年的房了，说只是名字有公寓两个字，是商品房。您有什么看法？

回答10：

1、丰侨公寓是商品房，70年产权的，享受住宅的同等待遇。但这使用性质实际就是公寓，单体楼，东西向的还不通透。从当年就是主要用来投资的，出租为主。如果不是有学区支撑，那这种公寓形式的早就跑输大盘了。

其实在2008年，也就是丰侨上市才两年时间，价格已经大幅落后于中海凯旋。当时凯旋东西向的36000，南北向的43000起，而丰侨公寓连3万都勉强。也就是租金高，当时一居室就能租6000，两居室破万。

2、可这毕竟是金融街，又是宏庙的学区，之后的教改直接推动了小户型的价格。现在这里18万，租售比1000，正常行情，也就比普宅高了10%左右，也算不上过分。

3、这谈不上什么值得不值得，典型的学区房，为了孩子上学没办法，能得到学位考出好成绩就算值。从投资讲丰侨也不算亏，2006年上市的时候均价接近18000，那到今天大盘涨到了10倍，丰侨完全跟上了。虽然说价格中有学区溢价，租金也不划算，但怎么也说的过去了，毕竟是学区房里的商品房，不错了。

金融街的学区相当强了，将来只要教委没有太过分的政策，那这种顶级学区的房价就没什么风险。也不用纠结公寓不公寓了，这就相当于买学区送房子，学位才是真正的C位商品。

4、总之没必要纠结什么，各个优质学区都是这种情况，各个公寓的劣势被学区所弥补了一大部分。该买就买，只要学区价值不降低，也没什么风险。仅供参考。

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