如何看待政府对房价的“打压”？

　　作者 | 关不羽

　　来源 | 关胖侃财

　　写过各类文章无数，但房地产这个话题，每每要动笔的时候都会很纠结——要不要写、怎么写，真是为难。写“房价必跌”，掌声、鲜花，写“房价不跌”骂声一片。

　　中国房市启动以来二十年就是这样，舆论场就是“房价腰斩党”的天下。三千一平是“必跌”，一万一平时是“腰斩”，到三万一平升级为“崩盘”。结果成了口嫌心直、说假话有糖吃的典型。

　　说假话骗糖，我干不出来。回避不谈，我又看不下去。最近出台的“国有土地出让金转由税务部门征收”政策，又被一些人阐释成了“房价必跌”，标题都是老样子的“国家出手了……”、“政策定了……”、“这次来真的了……”。又是掌声、鲜花，提前开香槟的欢乐场景。

　　真为那些读者感到悲哀——被名嘴大V忽悠一次是敌人坏，被忽悠两次、三次是敌人太狡猾，被一直忽悠，那怎么说呢？赵本山的卖拐生意能一直做，少不了范伟老师配合，不是吗？

　　实在忍不住了，我也土味一把：“一篇文章把政策调控讲清楚，建议收藏”。当然，政策调控积累了大把，一篇肯定是讲不清楚的，先把政策目标和房市效应之间的关系初步厘清。

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　　先说核心观点：房价高是很多政策出台的背景，但政策背景并不等于政策目标。涉及房产、土地的政策目标并不都是为了调控房价的，调控也并不都是为了压低房价的。一言以蔽之，政策是政策，调控是调控，房价是房价。

　　什么叫政策背景不等于政策目标？举个例子，某公司的员工都觉得收入太低，意见很大。于是老板推出一项政策，“996改成007”，理由是多加班公司盈利能力增强了，就能加工资了。“收入太低”确实是“007”政策出台的背景，但“007”政策是不是为了实现“提高员工收入”的目标呢？意会可以了。

　　没有高房价的背景，各级政府不可能推出有那么多涉及房产、土地的政策，这是不争的事实。但是，这些政策中，有一些和调控房价并没有直接的关系，而是另有政策目标。

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　　这次出台的“国有土地出让金转由税务部门征收”政策就是如此。这是一个严征收的政策，官方媒体和专家解读的口径也很清晰：这是转由“垂直条线”的税务部门负责征收国有土地使用权收入，使得中央政府完全掌握地方土地出让收支的具体情况。

　　说得更透一点，这一政策提高了中央对地方财政支配度，并且有提高对地方财政汲取度的趋势。要注意的是，此前的土地出让金也不是地方政府独占的。所谓地方政府的“土地财政依赖”并不是说卖地收入都归地方政府，本来地方和中央就是要分账的，通常是“四六”到“五五”。

　　因此，土地出让金一直和中央财政、地方财政都有关系。无非是过去由地方政府的国土资源部门征收土地出让金，在出让环节可以或明或暗地留些空间。

　　改由税务部门征收后，地方征收土地出让金的灵活度、“灰色空间”就消失了。将来可能还会涉及到土地出让金归地方部分的返还、使用流程——说是你的零花钱但你还不一定用得上，多半是自主空间降低——“掌握情况”后会不插手吗？不太可能。

　　也有一些很乐观的观点认为，集中管理后会有利于释放土地市场要素。这大概是一厢情愿了，此前有过提高管理集中度后更市场化的先例吗？好像是没有的，管理的层级越高、经过的层级越多，离市场机制就越远。

　　无论政策效果如何，可以肯定的是这一政策是央地财政分配的“神仙打架”，并不是为了调控房价。

　　政策目标和房价没有直接关系，不等于和房价就没有关系。这一政策确实可能影响房价，但目前看来至少不是房价降低的方向去的。

　　土地财政收入的可支配性降低，地方政府的卖地意愿可能会下降的。而垂直体系的税务部门对土地出让金的征收力度大于地方国土资源部门，房企拿地会更谨慎。

　　两种因素叠加，土地供给有减少的趋势。土地“原材料”减少了，最终产品房子的供给量也会减少。需求不变为前提，供给下降显然不会是降价的驱动力。

　　当然，现在的新房是政府严格限价，基本没有市场机制，因此这也不意味直接导致涨价。但供需关系的变化总是会最终反映到市场价格，无非是什么时间、什么方式罢了。

　　无论如何，从“国有土地出让金转由税务部门征收”解读出“房价要崩”的，都是是卖拐的强行营业。

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　　这种强行卖拐的“政策解读”还有不少。比如说这两年在业内引起地震的、针对房企的“三条红线”政策，也引起了“房价腰斩”“定了”“XX出手了”的欢呼。其实，这一政策并没有房价调控的考虑，而是为了压低房企的债务率，算是金融系统性风险的监管政策。

　　这个政策也会对房价产生影响，稍稍有些复杂。

　　“三条红线”出台初期，高负债的房企为了避免“踩线”会采取加速去化、提高周转以回笼现金，出现打折促销的“一波流”——主要是对相对滞销、前景不明朗的项目，不愁卖的热盘是不会打折的。

　　过了这个阶段，房企过关的过关、躺平的躺平，退出的退出，行业集中度提高。池子里的竞争者减少，再加上负债红线的约束，房企拿地趋于谨慎，供应增速放缓、周期变长。价格就稳了。因此，这一政策长期化，对房价肯定不是降价驱动。

　　“三条红线出台”以来的房市波动，就是这个样子。以后会体现得更清楚，事实上的金融歧视，会让房地产行业越来越集中到行业龙头，尤其是大型国企，这是对房价促降？“反垄断”都成为流行的切口了，这点道理还是应该能明白的。

　　政策意图五花八门，不是涉及土地、房子的都是“房地产调控政策”，更不等于政策都会把房价作为考虑因素。

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　　即便是真正的房市调控政策中，也罕有降低房价作为政策目标的。官方宣示的政策底线很清楚，“防止房价过快过高上涨”，讲白了和股市一样，理想的调控结果是“慢牛”。涨太快太猛不好，但大跌更是不行。以各地的限价政策为例，要跌太简单了，直接把限价打到腰斩、骨折不就行了？可是，谁敢真这么干、真能这么干？真要这么干，银行会答应吗？金融监管部门又会怎么说？

　　直接干预价格机制的限价政策也不过如此，其余可知。政策有政策的目标，调控有调控的意图，房价有房价的逻辑。只要市场机制没被完全消灭，价格总是会反映供需关系，这就是房价的逻辑。这个逻辑是不会变的，天天喊“腰斩”，信政策得永生都是枉然。

　　总之，财经话题不是文艺小清新的哭哭笑笑，而是涉及真金白银的“真家伙”，不能凭好恶筛选观点，否则就会着了卖拐的道。

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