深圳2035年国土空间规划：长周期住房短缺依然未解

深圳规自局今天发布《深圳2035国土空间总体规划》草案公示，属于我们之前文章里说的2021年四大规划之一《》。信息量巨大，时间关系，我们今天只谈住房。

作为一枚从业者，我看了这份规划，有两个感想浮上心头：第一，在深圳，还是要买房子，能早买就早买。第二，作为一个普通家长，我认为深圳有关住房和教育的规划是显著不足的，深圳本届政府应该按照深圳实际人口规模来规划未来15年的住房与教育供给。否则，积弊难返。

规划里谈到，2035年，深圳常住人口规模为1900万人。“基于资源环境紧约束的现实状况，综合考虑城市宜居水平，按照1900万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施；按照2300万实际服务管理人口规模配置行政管理、医疗等公共服务和交通、市政等基础设施”。

这里请大家注意表述的侧重，翻译一下，即是说：未来15年，深圳的住房和基础教育，是按照1900万常住人口来配置的。而医疗、交通等公共服务是按照2300万实际管理人口来配置的。

那么配置多少房子呢？

规划里明确：未来15年，新增各类住房200万套以上，其中，继续执行2018年“二次房改”确立的6:4结构，公共住房（人才住房、安居型商品房、公共租赁住房）占比不低于60%，商品住房不高于40%。

首先说，这个200万套的规模，是需要对比历史才能看懂的。客观说，要比2018年“二次房改”确定的房屋数量有较大增加的。在2018年的“二次房改”文件中，深圳确定的是：至2035年的17年间，将“新增建设筹集各类住房170万套”，折合年均10万套。但期间有阶段分解，参照下表所示：2020-2035年，原计划是新增建设各类住房128万套。这里我们假定2018-2020的各类住房42万套，全部完成（我没有去核实，希望后台的读者帮我确认一下）。

（深圳“二次房改”主体文件）

两相对比，现在的新规，2020-2035年，住房总量修改为200万套，年均增加至13.3万套。相比于2018年版的住房规划，住房供应总量大幅增加了56%！

这个说明了，深圳管理部门的确在下决心大幅增加住房供应，来应对居高不下的房价，呼应民众的呼声，这是值得全社会肯定的地方。

这个总量的显著增加，让我们有理由做出一个判断：未来深圳势必会大幅提高居住用地占比，这已经是官方表态了，居住用地占比将从现在的不到23%提高到25%。2021年的居住用地占比大幅升至32%，以及前段时间陆续发生的法定图则调整，都已经说明了这一点。

但为什么我要说，这个200万套的住房规划总量，仍然是严重不足的呢？

问题不出在算法，而出在基础数据。按照2020年1756万常住人口、2035年1900万预期常住人口这两个指标算，增加200万套住宅，都过剩了。因为人口只增加了不到144万，年均不到10万人。

但是，问题就出在这个1900万上，我们认为这是一个严重保守的估计。

历史上，深圳每一次的预期人口都大幅低于实际人口。我们只看最近的，在2017年1月发布的“十三五”规划中，深圳预期到2020年常住人口是1480万，当时的住房规划也是按照这个1480万的数字来做的。但是到“七普”，深圳实际常住人口是1756万，比规划预期多了276万！

这多出来的276万人口，在住房规划里是“空白”，他们是造成深圳住房短缺的根本因素，也是主导深圳房价过度猛涨的根本因素。这里还不考虑“十三五”之前的规划预期人口与实际人口之间的差额。

如此，我们要问的问题是：过往的历次五年规划，预期人口都与实际人口有较大误差，导致住房规划的科学性有相当不足。那么，这次规划2035年常住人口1900万，科学性有多强？建基于这一基础上的住房规划，科学性又有多强？

首先，我们有理由认为，未来15年深圳常住人口规划为1900万，肯定是罩不住的。依据这一人口规划制定的住房规划，也极大可能会和过往一样，不能缓平市民关于房价的“不安全感”。

深圳现在人口有3个口径：常住人口1756万、真实人口约2300万（去年疫情期间官方披露）、2035年预期常住人口1900万。平摊到未来15年，每年人口增加为9.6万。然后再分解一下，依据深圳刚出台的“十四五”规划，深圳2025年预期常住人口是1860万（规划里面披露了2025年深圳预期GDP4万亿、人均GDP21.5万元，很容易算出来）。

结论很简单，未来5年，人口增加104万，而2025-2035年这10年，规划人口只增加40万？除非深圳采取异常严苛的人口控制（这一点我前文已经讲了，未来深圳的人口政策将会显著收缩《》，这是深圳减小人口规划与实际人口误差较大的另一个角度的策略，但考虑到人才延揽，这个收缩难以过分严苛），否则，我认为依据过往10年深圳人口累计增长714万的基础，未来15年，深圳人口不可能只增长144万。

因此，这个1900万预期常住人口的规划，依然是保守的，实际人口极大概率会大幅超过这个规模。这个意味着，极有可能到10年后，我们又要面临着实际常住人口与规划预期人口之间巨大的误差，进而显著作用于住房价格上。

其二，即便我们按1900万常住人口的规模为基础，我们也可以做出判断：尽管管理部门已经在努力增加土地供应，但是总缺口依然显著。

这里只算大账就很清晰，根据“七普”人口数据，2020年，深圳共有家庭户642万，户均2.25人（集体户106万）。只看家庭户数量，未来15年，怎样都能增加100万户，也即是逼近750万户。

按国际套户比1:1.1均衡比测算，深圳顶格需要800多万套成套住宅。现在深圳小产权房是600多万套（这里面不清楚有多少是成套住宅），商品房是不到200万套，表面看好像是够的。但是实际上，大家要注意，小产权房是不可交易的。这是非常重要的一点，如果我们的目标是“住有所居”，那么，深圳是实现了的。虽然大家一直觉得深圳房价好贵，但是没有见到说有谁睡到了大街上。但是，如果我们的住房发展目标是“房价可负担”/“不绝望”，那么，大量不可交易的小产权房，就需要排除在外。所以，看大家讨论的标准是什么，不要鸡同鸭讲。

然而，一旦如此，这个账就没法算了。现状的不到200万套，加上未来15年的200万套，一共是不到400万套，撑死了你的住房自有率就是略超50%。这还是按人均一套房算的，不考虑住房分配的差别化，实际上显然不可能嘛。所以，最终的住房自有率会低过50%甚至更低。

能实现这一点，也不能说差，国际大都市基本也都是50%左右的住房自有率，香港还不足50%。

但问题在于，我们上面所有的计算，都是建基于这个1900万人口的基础上。那假如到时候，深圳人口增加了300万呢，达到甚至超过2000万呢？这个账又要怎么算呢？

上面谈的都是总量问题，最后一点，也要非常严肃的提出来：结构问题。我们未来要增加的200万套住宅里，120万套以上是公共住房，商品住房只有不到80万套。公共住房都是政府“分配”的，能够得到公共住房的，要么是轮候排队的低收入者，要么是政策着意延揽的“人才”，而且绝大部分都有深户限制。另外，这些公共住房，都是“限制交易类住房”。这意味着，未来深圳大部分的普通买房人，还是要通过市场购买来解决自己拥有一套住房的问题。这么算下来，到2035年前的大部分时间里，深圳能够自由交易的商品住房总量可能都不到300万套（人才住房大都是15年才能转红本）。

讲到这里，答案就好给了。我们首先要承认，规划是很严肃的事情，规划部门做出这样的规划，一定是充分预估了各方面的情况，也充分听取了各界别的意见。给出这样的预判，有充足的依据基础，如果有不及预期之处，自然也有他们的顾虑所在。

但是，就事实而论，我们可以总结如下三点：

1）深圳的这个人口规划，极大概率还是严重保守的。未来15年，深圳即便是人口不增长，也是2300万。未来10年，将极大概率继续出现人口误判。

2）深圳依据1900万人口为基础进行住房、教育的规划，结果也一定是继续导致供应端总量的显著不足。而从结构性上，由于“不可交易”的小产权房、“限制交易”的公共住房占去了绝大部分，导致可交易的市场化商品住房占比显著降低，最终导致商品住房的价格上涨刚性将进一步加剧。

3）基于从业者、普通家长的角度，我们呼吁，深圳管理部门应该按照深圳实际管理人口规模（或者稍低于实际人口，但应显著高于1900万）的现状事实，进行住房、教育规划的重修。在现状基础上，继续大幅调高住房建设总量和学位的配给总量。

以上是我对深圳这次国土规划有关住房建设方面的理解（教育方面就没有展开，但道理与住房是一致的）。我们预判深圳未来长周期的范围内，住房供应依然短缺。

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