深圳“十四五”住房规划解读｜专家：重点解决住房发展不均衡问题

在完善住房供应和保障体系，深化住房制度改革方面，《纲要》提出，将加快完善住房制度政策法规体系，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系；同时，健全公共住房分配管理、封闭流转和各类住房定价机制，完善公共住房供后监管制度；此外，提高居住用地比例，公共住房用地实行计划单列。

对于《纲要》中的住房内容，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，其重点解决住房发展不均衡的问题。

到2025年，建设筹集公共住房40万套

对于促进房地产市场平稳健康发展，《纲要》强调，要建立商品住房用地储备库，加大商品住房供应。同时，持续提升住房保障水平，对于突出住房的民生属性，持续开展大规模公共住房建设行动，严格落实公共住房配建政策。在创新公共住房建设运营模式上，充分调动社会力量参与公共住房建设；建立公共住房用地储备库，优先保障公共住房用地供应。特别是，建设跨市域的大型安居社区，创新城际住房合作机制。《纲要》表示，到2025年，建设筹集公共住房40万套。

其次，在全面提升居住品质方面，《纲要》表示，将探索开展出租屋分级分类管理，鼓励城中村规模化租赁，持续改善城中村居住环境和配套服务，将城中村逐步建成管理有序、治安良好、环境优美、开放共享的新型社区，持续发挥城中村作为低成本居住空间和职住平衡稳压器作用。同时，完善居住区周边配套设施，建设综合性社区邻里中心，提升社区共享互动和文化交流活力。

此外，在现代化新城建设上，《纲要》指了，要提升城市功能品质和综合承载力。其中，将推动都市核心区扩容提质，把宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。此举将构建位于城市外围区域的多个综合性或专业化市级服务中心，建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的现代化新城，形成布局相对均衡、功能差异化分工协作的多中心空间格局。

规划建设深圳都市圈方面，体制机制上，《纲要》认为要按照深圳牵头、统分结合的原则，创新区域协同发展机制，协同东莞、惠州优化临深片区基础设施、公共服务布局；推动生态环境共保共治、民生服务共建共享，促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接。此外，还要加强与珠海、中山、江门等城市在轨道交通、产业园区、生态文明等方面的合作。

专家:住房方面，“十四五”重点解决发展不均衡问题

关于《纲要》中提到的，2025年要筹建公共住房40万套，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这个规模此前已经披露。2018年7月，深圳市就发文提出了170万套住房供应目标，明确商品住房和公共住房套数4:6的供应结构。也就是从2018年到2035年间17年间，按每年10万套的节奏供应，其中有6万套是公共住房。

为提高居住用地比例，《纲要》第一次提到建立商品住房用地储备库、公共住房用地储备库。李宇嘉表示，此前，深圳已提出的是包括城市更新、棚户区改造、基础设施配套建设、轨道交通用地综合开发等11种居住用地供应渠道。

《纲要》在筹建新渠道中提到了，将建设跨市域的大型安居社区，创新城际住房合作机制。李宇嘉表示，这是随着深圳建设都市圈战略的逐步实施，包括深莞惠、深汕、深中、深珠之间的产业、交通一体化后慢慢实现的。其实，这些在“十三五”时期就提出，只是跨市域的互联互通格局还没有形成。“十四五”如果能形成，建设跨市域的大型安居社区会明确的到来。

另外，李宇嘉观察到，《纲要》大篇幅的提到城中村。他认为，这表明深圳将继续推进城中村规模化租赁，主要是政府出政策，鼓励市场化主体对城中村盘活、整租，提供租金可控的的中小户型，包括长租公寓、保障性住房等。另外，《纲要》特别强调新型社区。他认为，城中村能把治安、管理、配套设施能上来，是特别好的新型社区。这也说明深圳对城中村的态度发生了明显变化。未来城中村拆除重建的会越来越少，要发挥将城中村作为低成本居住空间，和住房稳压器的作用。

而《纲要》提出都市核心区的范围扩张，李宇嘉认为，这说明了原来都市核心区对人口承载压力很大了。其实深圳发展到今天，这些区域已经在人口承载上起到很重要的作用，未来也将继续发挥疏解人口住房需求的作用。

李宇嘉指出，居住环境、教育资源、交通等这些被认为是导致住房存在差异，住房发展不均衡的主要问题，所以“十四五”也作为重点建设内容之一，这有利于扩大各区住房供应的均衡性。如教育上，强调幼儿教育的均衡化发展、学前教育的普及等；交通方面，通过城际轨道、交通枢纽的建议，让枢纽周边的房地产将承接中心区住房需求外溢。

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【撰文】冯少文

【作者】

大湾区楼市观察