东莞，今年还剩259个定价权

房地产市场越成熟的地方，豪宅化的住房需求越明显，就像今日的东莞正在经历的一切。

东莞平层豪宅和别墅开始拉锯

讨论东莞豪宅必须是“千万级别”的门槛，并且还要占据城市核心稀缺资源，主流价位“1000-2000万”，这样的高价仍然要卖出“上车盘的速度”，有未清盘是正常现象。

最为关键的是打破了楼盘价值固有属性之商圈、教育、交通等系列的赋能，而是开发商定价决定于房子的价值。

根据房叔判断，东莞楼市的头部需求会进一步倾向豪宅化，有条件的朋友需要抓紧进场，占据城市房价的话语权。

今天简要介绍东莞豪宅“黄金三角”，分别是国贸·礼宾府、鹏瑞·天玥和万科御景湾8号。

首先是关于国贸·礼宾府未网签房源的介绍，项目T3楼栋未网签公寓62套，其中15至47层是公寓用房，1至13层商业和其它用房，公寓产品面积约212-1039㎡，单套售价约580至6309万元。

其次是鹏瑞·天玥未网签房源套数为42套（已获预售证5号和6号楼），产品面积约270-497㎡，单套售价约1133至2298万元。

最后就是万科·御景湾8号未网签套数155套，项目主打别墅产品，少量洋房产品（小高层）；产品面积约253-1039㎡，单套售价约1127至6936万元。

三盘共计有259套未网签房源，各具有自己的价值属性，前两者是大平层的价值概念，后者是核心区域的别墅，稀缺性的体现。

截止时间：未网签统计时间2021年6月10日

豪宅备受一座城市的财富阶层热捧，同时供需矛盾只会更突出；东莞的城市造富能力和购买力释放值得聚焦。

被低估的资产

东莞大平层时代

大平层概念，在一线城市已经成熟，而在东莞是一种新鲜事物。因为新，对于很多普通人是难以触及的体验，价值高低是头部群体决定的。

房叔认为，只要认知扩宽，发现东莞大平层价值自然而然是水到渠成；底层逻辑是资产价值+使用价值+圈层价值+城市红利。

从货币角度看资产价值

豪宅客户的布局渠道

东莞豪宅客户的资产级别应该可以用“亿”描述，对于千万级别的房产更多是一种对抗货币增量的方式。

对于普通豪宅客户来说，在货币增量不确定性持续发酵的背景下，手里的钱需要一种储蓄池，让其得到稳固的状态，避免被时间稀释。

过去的2020年中国M2增速在10%左右，同时国外基本处于“大放水”阶段，资产荒被迫放大。

豪宅成为众多城市财富阶层储蓄资产重要渠道，它可以让你的资产与城市发展深深绑在一起，享受到一座城市更大红利。

从住房角度看使用价值

东莞大平层的核心是“大”

房叔认为200㎡以下叫奢，250㎡以上叫豪，这样你的使用场景才会得到彻底释放。

目前东莞称的上豪的新盘有国贸·礼宾府、鹏瑞·天玥和万科·御景湾8号，它们会让你知道几百平的住房仅做三房或四房豪感。

豪宅不单是面积“大”，更多的是居住空间的视野舒适度，或许用浪费才能形容豪宅的真实内在。

最后就是坐拥城市核心区域或者稀缺资源，才是豪宅的基础标配。

不管是国贸·礼宾府占据黄旗山下俯瞰东莞城市的高傲姿势，还是万科·御景湾8号深处黄旗山的自然资源优势，均是诉说它们的独特性。

山、海、湖泊、江河等系列，你总要有一个相伴吧！

古有“孟母三迁”

现有三观和谐

圈子文化，你和我均离不开；但是圈层文化，可能你我难以触及。

有人说35岁前是拼你的能力，35岁后拼的是你的圈子；那么一座城市的财富阶层会形成一张偌大的住房圈层认知。

他（她）们需要一个坐拥城市核心资源，同时价格很纯粹的楼盘，改善自己的居住环境，而价格是最好的筛选通道。

为什么同一个区域的楼盘，品质和配套一样，经过时间洗礼，房价的高度截然不同。

再例如，同一个楼盘早期业主和后期业主为什么容易产生分歧呢！

这或许就是一个楼盘的圈层文化。

千万人口+万亿GDP

城市红利空间甚大

常住人口达1046万人，GDP近万亿，如此优秀的东莞，必然造就一批城市享受红利的头部群体；而财富列车会不断生产出更多对豪宅需求的群体，他（她）们的购买需求会持续得到释放。

翻查近十年的东莞网签成交套数，超450平的大宅，成交最多的一年为2011年，也不过163套。随着土地越来越金贵，套数逐年下降，到了2017年，仅成交49套，2019年则仅有19套。

这是一座城市财富阶层对别墅产品的喜好历史，而大平层的出世，无疑是直接与别墅的正面杠。

它让城市财富阶层有新的选择，别墅的大是分割多层的大，而大平层的大是平面视觉的大。

各有千秋，他（她）们或许会大平层和别墅“雨露均沾”的操作。

越发展的城市，富人群体越多，财富集中度会越高；他（她）们愿意为生活方式支付大额费用，所以“奢侈品的属性”会成为一种购房认知。

总体来说，今天选择国贸·礼宾府、鹏瑞·天玥和万科·御景湾8号的人，不是单纯消费愉悦感，而是资产储蓄，是对东莞城市向上投下关键的一票。