郭主席的狠话：押注房价永不下跌的人最终会付出沉重的代价

　　6月10日，在第十三届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清在视频致辞中表示，那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

　　一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重，相当数量的政府融资平台偿债压力很大，部分大中型企业债务违约比例上升，加剧了银行机构的信用风险。

　　房地产看政策，所以刚才很多群里又开始传播这句话，其实伟哥以前也写过，要分析这句话的影响，就要看这个人之前说过什么！

　　郭主席是银保监会主席，2005年3月-2011年10月任职建行，2017年2月至今一直监管银监会、银保监会。

　　那么2017年开始：在2017年3月，刚从山东返回金融街，第一次在国新办的发布会，他就严厉批评房地产金融化的问题。

房地产金融确实是很重要的一个组成部分，银行贷款大概1/4投向了房地产，去年新增贷款中有45%是房地产贷款，在大家谈到的金融风险里面，房地产泡沫风险也是经常提到的一个风险，所以我们银行业对这个事情非常关注，也非常认真地进行分析。

……最近一两年比重很高，去年新增贷款里将近一半是房地产贷款，其中个人住房按揭贷款就占了很大一部分，是我们审慎关注的领域。居民部门总体来说，银行贷款不算太多，杠杆率不高，但是这样一个增速需要引起我们的关注。

　　2019年的陆家嘴金融论坛，他继续批评房地产金融相关问题，主要指向住户部门的杠杆率上升得过快：

必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

　　到了去年8月在求是杂志的文章，他提出“灰犀牛”的判断：

房地产金融泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。

　　简单的总结一下，也就是说，郭主席对房地产讲狠话已经是多年持续一贯。所以昨天的讲话是不是利空，与讲话内容无关，还需要观察，下一步的房地产调控。

　　5月 累计房地产调控超过了48次！

　　叠加之前1-4月的186次，2021年房地产调控已经超过215次，在最近近4月最后政策井喷的影响下，叠加各地不断出现的土地新规、住建部的约谈、市场监管加码，累积数据，4月单月房地产调控刷新年内新高记录，达到了51次，累积看（3月份， 48次， 2月份 45次， 1月份42次。）年内累积房地产调控次数高达186次！

　　相比一季度的房地产调控，2021年4-5月的房地产调控继续全面升级！

　　在房价全面上涨的影响下，全国房地产调控政策井喷，4-5月份最主要的核心特点是：住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应等特点，另外针对学区房的政策在4月最后一天开始全面升级！

　　1—4月份，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；比2019年1—4月份增长19.5%，两年平均增长9.3%。其中，住宅销售面积增长51.1%，办公楼销售面积增长20.0%，商业营业用房销售面积增长16.3%。商品房销售额53609亿元，增长68.2%；比2019年1—4月份增长37.0%，两年平均增长17.0%。其中，住宅销售额增长73.2%，办公楼销售额增长31.9%，商业营业用房销售额增长20.3%。

　　不仅仅是成交量创造历史记录，成交价格也明显上涨！

　　1—4月份，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；

　　拆分单月数据看，4月份单月商品房销售额高达1.5万亿元，是历史上最好的一个4月份。

　　按照当下的楼市发展趋势，1-4月份的5.36万亿，预期2021年全年突破2020年房地产市场销售17万亿记录成为定局，如果疫情不出现变化的话，2021年全年房地产市场销售额超过18万亿将成为定局。

　　出现2021年1-4月份中国房地产历史记录的主要原因有几点

　　中国作为唯一一个快速恢复经济的大国，经济复苏良好，使得居民购房全面恢复。但宽松的信贷政策下，房地产市场高位运行成为必然。但最近逐渐升级的调控开始抑制市场过热。

　　1：信贷整体宽松

　　2：调控政策持续收紧，但部分城市出现了明显的打新潮，刺激了市场需求。增加了购房需求。最近虽然一二线城市逐渐开始收紧调控，但楼市依然属于高位运行状态。

　　3：疫情后购房需求增加，特别是海外投资锐减，资金回流，另外居民对于改善需求也明显上涨。

　　4：全国区域分化，特别是东部成为领头羊

　　简单的总结一下：郭主席的狠话影响的确很大。但归根结底还是要看信贷政策的变化，如果加息，房价肯定会停滞甚至下调。

　　在房企融资方面，据银保监会披露，今年以来，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转，房地产融资呈现“五个持续下降”的特点，包括：

　　银行业房地产贷款增速持续下降；

　　房地产贷款集中度持续下降；

　　房地产信托规模持续下降；

　　理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降；

　　银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降。

　　
决定未来房地产市场走势的不是狠话，而是实际举措，现在看，信贷的收紧的确有出现的迹象，但还没有抑制住热点城市的房价。决定2021年下半年楼市走势的核心还是针对经营贷和按揭贷款的政策。