要说今年上海楼市最热的区域,大虹桥无疑是最热的板块。在前滩还没有供应的情况下,大虹桥成为很多买房人的首选。
大虹桥上半年成绩单,全部触发积分制
从今年大虹桥徐泾板块认购的情况来看,上半年共3项目开盘,全部触发了积分制。虹桥悦澜凭借78.36分,刷新今年积分新高。不过在热盘分流,认购透明化等影响下,积分有所回落,比较明显的是招商前后两次开盘的入围分数变化,第二次社保系数向上微调的基础上,分数依然出现回落。
在告别了招商虹桥公馆和虹桥悦澜后,今年下半年,万科天空之城五期和远洋虹桥万和源也在第三批集中开启认购。
万科天空之城售楼处
远洋虹桥万和源售楼处
在政策影响下,由于同一时间段内只能认购一个楼盘,如何抓住仅有的机会就变得格外重要。同时,徐泾板块内住宅体量趋于饱和,可出让土地也越来越少,如何优中择优是买房人格外关心的话题。
万科难免噪音干扰,远洋闹中取静!
两个项目同处大虹桥核心区,且都在轨交1公里范围内,都属于真正意义上的轨交房。
距离地铁最近的是万科天空之城五期,项目直接贴着17号线轨道沿线,直线距离仅约200余米,步行的话不到5分钟就可以到17号线,确实非常便利。
17号线徐盈路站不仅有地铁,还可以选择公交出行。但是万科和轨交17号线近在咫尺,生活上多多少少会受到地铁的噪声影响。
虽然置业顾问表示,项目在售户型的主卧和次卧均朝南,仅有书房和厨房是朝北的,生活影响较小,但实际情况恐怕还要等入住了才知道。
毗邻17号线的万科天空之城五期
在建中的崧泽高架
另从现场勘探,天空之城五期靠近上海轨道交通徐泾基地,由于万科天空之城拥有18米的架空层,本次开放的TOD展厅就位于18层平面上。地下穿行的轨交是否会对未来生活产生影响还不得而知。这里笔者建议购房者尽量考虑高区的房源。
上海轨交徐泾基地实拍
而同处于徐盈路附近的远洋虹桥万和源距离轨交的距离更合适,步行距离约在700米左右,路程不到10分钟。未来小区东侧的规划道路通车后,前往地铁站的距离将更短。项目的南面是万科天空之城星之屿,东面是招商虹桥公馆一期,可以说这个位置受到高架的影响相当有限。
远洋虹桥万和源实景图
远洋虹桥万和源虽然距离地铁站仅约700多米,但是方圆500米内没有公交车站,轨交出行需要步行或骑车接驳,出行选择较少。
从商业配套来看,目前区域内唯一的盼头就是10万方天空之城商业——徐盈路地铁站TOD项目UNI-MALL天空之城,项目预计最快将在今年下半年开业。它是七宝万科广场的升级2.0版本。未来包含电影院、超市、亲子娱乐、饮食、服装等多种配套功能。
未来UNI-MALL的开业不仅可以弥补区域内商业欠缺的窘境,周边诸如招商、仁恒、远洋等项目都可以同享这一商业配套。
主要竞品价差不足20万,
远洋产品力棋差一着!
万科天空之城本次加推256套房源,详情如下:
- 建面约110㎡3房——162套
- 建面约135㎡3+1房——60套
- 建面约160㎡4房——34套。
而远洋虹桥万和源本次推出320套房源,详情如下:
- 建面约104㎡3房——近250套
- 建面约123㎡3房——68套
- 建面约86㎡非标户型(1楼)——约2-3套
此次万科和远洋之间最明显的差异在于均价,万科天空之城五期认购均价58600元/㎡,而远洋却要60130元/㎡。
去年下半年,上海土地市场出现一波小热潮,远洋正是在此背景下,激战172轮以38484元/㎡的楼板价摘得了现在这幅地块,妥妥的高位接手。如今的认购价虽然突破了区域新高,但仅看土地成本这一项,远洋的利润就未必及得上万科与招商。
说回这次开盘的房源,从万科和远洋两个项目的户型分布来看,两盘最主力的是104-110㎡户型段产品, 万科110㎡产品总价约645万,远洋104㎡产品总价约627万。
从户型设计上来看,两者整体差异不大,基本都是三开间朝南,主卧套房设计,书房和厨房朝北,甚至阳台也都是全封闭结构,按100%计算建筑面积。作为后来者,远洋在产品上显然也没少向前辈“借鉴”。
那么6㎡约18万左右的价差,区别到底在哪里?最核心的差别在于次卧,远洋的次卧是手枪型,算上外接阳台的部分,看起来空间不小,但实际可利用面积不大,显得非常尴尬。
其实如果仔细观察,就会发现,远洋的几个房间都有“缺一角”的问题,虽然万科和远洋得房率都只有72%,但前者每个房间都方方正正,排布更合理。
远洋104㎡产品次卧
另外,远洋的餐客厅和主卧区之间属于无缝衔接,动静分离方面也略微逊色。
远洋104㎡户型主卧大门
万科天空之城110㎡户型客厅
虽然万科在产品设计更有优势,但从本次推盘套数来看,同样600多万预算,远洋104㎡产品套数要比万科110㎡产品多出近百套,更高的推盘量,买房人入围的机会也更大。
当然,除了100㎡出头的主力三房户型,万科天空之城五期本次还将推出135㎡的3+1房和160㎡的4房。对于改善型需求而言,万科的优势会更大一些。
对于自住的用户来说,装修标准也是买房人重要的参考标准。
首次在该区域登场的远洋项目,主打WELL健康概念,也是首批采用华为鸿蒙智能家居系统的社区。
沙盘图
远洋虹桥万和源交付样板间
概念打得很高大上,但从已经公开的装标来看,远洋的装修品牌偏向于刚需,以国内品牌为主。厨房多采用为老板电器,瓷砖为诺贝尔,中央空调为格力。
远洋虹桥万和源装配标准
万科天空之城空中露台
万科天空之城厨房则采用了更高端的弗兰卡品牌,中央空调为日立或同等品牌,新风系统采用的是博世或同等品牌。
天空之城五期样板间实景图
对比后可以看出,万科的装修标准要更胜一筹,对于自住的业主而言是不错的选择。而远洋项目在高地价的影响下,装配标准要略逊色于万科以及此前开盘的招商项目。由于这一区域内的部分项目此前均出现过维权的现象,因此买房人还需擦亮眼睛。
结语
受到限价影响,目前区域内开盘项目均价都控制在约6万元/㎡上下。更重要的一点是,由于该区域内一二手房价格倒挂明显,目前区域内已经交付的万科及仁恒项目,次新房挂牌均价普遍在8-9万元/平方米。
从走访中了解到,有不少前来看房的客户是为了投资才选择这一片区的新房,客群也偏年轻化。因此,无论是自住还是投资的业主,买到其中任何一个新盘,未来都有巨大的升值潜力。
究竟选择谁,买房人可以结合自身情况,选择适合自己的项目。另外,大虹桥徐泾的机会还远不止于此,下半年板块内还有蟠龙天地二期和俊灿星城都将入市。
蟠龙二期将带来738套约95-125㎡2-4房,体量较大,总价合适,对于积分较高的买房人,也是不错的选择。而俊灿星城更有70㎡的小户型,因此下半年大虹桥依然有满满的机会。
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