上上周六5月29日，建发入渝首作和玺示范区开放。原本，这只是件重庆地产圈的小事。
可那天，鸟姐的朋友圈都被这一消息刷屏了，据说现场人气鼎沸，办卡客户众多，甚至还有人说这是所谓文化自信的回归。
产品未出，圈内几乎一片叫好叫座，建发和玺真有这么好？建发房产到底怎么样？
其实，那天一看实景图，被精品建筑培养出极高眼光的鸟姐感觉也就那样。可人不能仅凭感觉办事。
于是，上周三鸟姐又坐着小马哥的车，去建发和玺实地探访了一番。
不得不说，建发和玺的入户大门确有几分气魄，还真有点中式王府的气势，但这几乎是它留给鸟姐的唯一记忆。
绕过一小段园林小径，鸟姐、小马哥到达了沙盘。洽谈区客户有几组，置业顾问说，我们楼盘开放几天来，已经有200多位客户办卡。
鸟姐和小马哥下细一想，相视一笑。
首开200多套，200多名客户办卡，但现在还能办卡，一般办卡就可预约到房源。预约量真有那么多？
这是我们心中的第一个隐忧。
更重要的是，建发和玺建面90㎡的洋房，总价大约在160-170万。这样的价格带精装，你会买吗？你敢买吗？当然装修标准目前并没有公布。
这是第二个隐忧。
至于建发和玺值不值得买？鸟姐和小马哥近乎都无感，甚至还对置业顾问提及的龙湖海成两江郦湾有了兴趣。
这一感觉在出蔡家的路上变得愈加强烈，下午不到4点，进入蔡家的车辆便开始堵了。
有居民反映，蔡家交通长期拥堵不堪，嘉陵江大桥通车后将成蔡家最堵路线，而蔡家的商业、医疗等懂的都懂。
这则是第三个隐忧。
建发和玺拿地在示范区开放的整5个月前，2020年12月28日，首入重庆的建发房产在北碚区蔡家组团拿下一宗总价9.1亿元的土地，成交楼面价8343元/㎡，溢价率35.84%。
图源：铭腾机构
名声在外的建发房产，作为成立超40年的厦门市最大国企建发集团旗下的房企，在厦门可谓显赫一时，据说还颇有点龙湖在重庆的意思。
近些年来，大国崛起、文化自信，建发房产以中式建筑席卷各地，形成了所谓文化现象。
建发房产的作品，有些朋友或已见识，那么它身后的公司呢？
先来看，建发房产近年来公司层面被曝的一些问题。
就在2021年2月26日，建发房产竞得上海一地块，却因比去年12月旁边地块翻倍的价格，被上海市普陀区政府约谈警示。
其实，这只是近年建发极速扩张的一个缩影。
几年前便定下2021年达到1000亿目标的建发房产，在去年就以76%的销售增速成功进入千亿房企行列。
业绩高涨的背后，建发房产在高速拿地。
据了解，建发2019年建发新增土储货值据估只够用2年，此后便大力拓展土储。
到2020年，建发拿地金额超过了500亿元，新增土储超1600亿货值，新布局13个城市，业务遍及50余城。
进入2021年，建发就更猛了。
今年1月，建发房产以104亿元的拿地金额位列房企榜首。待到2月底一看，建发已拿下12宗地块，拿地金额194亿成为了亚军，是去年同期的10余倍。
高溢价拿地，现已成为建发房产的一大特征，这也会造成高负债。
2019年建发房产接连发债，先后5次融资，且共筹资金42.5亿元中的37.5亿元皆被用于还债。
2020年6月末，建发触及“两道红线”。
懂的都懂，首次红线划定，基本都将房企类型定性，是为其底色本质，后来调整报表等财务手段自不必多谈。
到了9月末，有息负债规模达到544.45亿，短期有息债务为80.37亿，而前三季度两项现金流量净额分别为-57.04亿、-8.07亿。
高负债之下，建发房产又只能高周转。
建发股份在年报中提到，早在2018年从拿地到开盘的周期缩短1个月。
高溢价、高负债、高周转，建发房产走上一条循环死胡同。
显然，这样的发展策略必然导致一定的项目质量下降、品质降低。
鸟姐打开搜索引擎，“合肥建发雍龙府豪宅爆发维权！渗水、发霉、水泥地，业主怒诉11宗罪！ ”“ 建发泱著，欺诈业主，还我血汗钱” 等标题颇为显眼。
挤进千亿阵营的建发，还能凭借这已被淘汰的“三高”模式维稳进发吗？
6月5日样板间开放的建发和玺，究竟获得多少客户的青睐？
唐式建筑很好，宋式建筑营造法式超越了唐式建筑。
而不管是唐式还是宋式，都需要精雕细琢，都需要慢周转，都要出作品。
那么，一个高负债高周转的建发，为何选择唐式？
通过前面分析可以得出结论：
1.唐式仅仅是建发的噱头，仅仅是附庸风雅。如果你要好好仿古，你就该对标中国古代建筑的最佳学习对象，而不是现在这样避融创绿城锋芒。
2.即便唐式落后，也仍旧需要精雕细琢，需要慢周转，但建发走的是截然相反的道路：高周转，高负债，是流量逻辑，而不是矛盾的作品逻辑。
3.所以，我们可以明确地说：
建发的唐式，是企业LOGO式唐式，是山寨唐式，是噱头唐式。
即便今天建发在重庆风头无两，那仅仅是因为他还没交房。
当心附庸风雅唐式！
当心高周转高负债建发！
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