2021年开始向房东“收税”？2大新规实施，租金还要监管备案

向房东“收税”，正在成为现实。

近日，国家税务总局云南省税务局发布了《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》。

从2021年起，个人将云南省范围内自有房屋或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或者其他经济利益所得，应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。

我们分两部分来理解这个公告。

1，纳税人出租（转租）房屋应当据实计算应纳税所得额，凭合法有效凭证，从其租金收入中依次扣除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。

2，纳税人出租（转租）房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

第一种情况：房东如果有凭证，有备案，可以扣掉税费、修缮费用来计算应纳税所得额。

第二种情况：房东没备案，没凭证，直接按租金的5%确定应纳税所得额。

显然，不管房东是否把房子往有关部门备案，都有办法收税。

个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，减按20%的税率征收个人所得税。

按照计算公式，应纳税额＝应纳税所得额×税率。

我举两个例子，大家就明白了。

1，A出租住房，月租金1500元，按5%核定应纳税所得额，也就是75块钱，75块钱再乘以10%，一个月只需要交7.5元的税。

2，B出租商住公寓，月租金1500元，同样也按5%核定应纳税所得额，也是75块钱，但因为是“非住房”，75块钱再乘以20%，一个月就应该交15块钱的税。

表面上看，10块钱左右的税算不了什么，但是，向房东收税的动作，却颇具信号意义，接下来就看地方上如何执行。

实际上，很多城市都出台了租房收税的规定，不过有的城市有减免优惠政策，有的城市规定只对租房备案的房东收税，在实际执行当中，绝大部分房东都会去社区备案，这也就造成了出租房子不用承担任何税费，房东可以“靠房吃饭”，细水长流。

但是，最近两年，越来越多的城市开始对房东“出手”。

比如，2019年9月份的时候，河北省发布的《关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告》规定，个人出租（转租）住房不能提供准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。

这跟云南的规定异曲同工，如果房子去社区或住建局备案了，没问题，税额的核定可以减免装修费、税费、杂费。

如果房东图省事，不把房子备案，那就不好意思了，直接按租金的5%-10%核定应纳所得税额，在这个基础上乘以税率，就是实际要交的税费。

风向的变化，背后是有迹可循的，今年要实施两大新规。

1，首部租房新规落地。

去年9月份，住建部发了一个通知，《住房租赁条例》公开征求意见，反馈截止日期只有1个月，今年就要落地实施。

其中提到：各城市定期发布不同区域的租金指导价，租金监管，不准再搞“高进低出、长收短付”，合同备案，有据可查，合同期内，双方都不能单方面毁约、涨租，房东不能随便进租客房子。压实法律责任，违规出租最高罚50万，敢用租金贷的5倍罚款，违规的中介限制从业。

这是我国第一部专门规范住房租赁的国家级法规，70年来首次发布，毫不夸张地说，这是住房租赁行业的一份顶层设计文件。

这些内容，蓝白之前就跟大家解读过，大家可以着重留意其中租房新规里的两个词：租金监管、租房备案。

条例中明确规定：出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。

只有把出租的房子备案，才能在这个基础上收“房东税”，维护租客的权益。

租金也要纳入监管，也是新规的一大亮点。

为了配合住建部的新条例，很多城市已经针对租金监管提前行动了。

9月份，成都和深圳先后发文，建立租赁资金监管制度，住房租赁企业应在深圳市辖区内商业银行，设立唯一的租赁资金监管账户，并签订租赁资金监管协议。

10月，西安推行住房租赁资金监管通知，该通知前已注册的“托管式”租赁企业应于2020年11月14日前，选择一家监管银行签订住房租赁资金监管协议书并开设唯一监管专用账户，接受住房租赁资金监管。

11月，重庆发布通知，要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。

一边是租房合同备案（主要针对个人房东），另一边，把租金纳入专门的账户（主要针对二房东），这就是征收“房东税”的背景。

2，《民法典》来了。

去年通过的《民法典》草案，是一部从出生到死亡，让你一生有法可依的法律、社会生活“百科全书”、“总规矩”的首部法典。

因为《民法典》是从2021年1月1日起实施，这就意味着：每个人的婚姻、生活、工作、财产，都会发生变化，租房当然也不例外。

在有关租房的规定中提到了一项内容：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

不过，法典还有明确的解释：就算合同不备案，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

也就是说，房东没有备案，是行政管理中的违规行为，并不影响合同的有效性，此次民法典明确规定了备案与合同有效性的关系，性质界定更加清晰。

但不管怎么说，出租房子备案总是“有备无患”，如果你的城市开始征收“房东税”，备案在册的房子，核定的应纳所得税肯定比没备案的要少。

当然，很多房东会说：房租收税，大不了转嫁到租客身上。

这话乍一听没错，然而，租房市场不同于新房和二手房市场，租房的刚性需求非常大，对价格的敏感度也更高。

“房租税”的推出，可能在短期会助涨租金，但中长期会使城市人口流动更加活跃，那些产业基础薄弱、就业机会少、租房需求小的中小城市，大概率是房东自己吞下“苦果”。