房地产行业是如何洗钱的？

去年开始，无论是注册公司还是个人储蓄卡，都在银行开户阶段要求非常高，近乎苛刻。

如今的监管政策越来越严，越来越完善，虽然多少会给普通老百姓造成不便，但这对于整理金融监管和老百姓的长期利益来说，是好事。

尤其是在反洗钱方面，近些年，已逐渐建立起一整套有序的反洗钱体系。

今天的文章，主要是房地产领域洗钱方式的汇总和探讨，相关案例、数据和手法，和体制内从事反洗钱的朋友探讨过。

NO. 1｜壹

今年以来，房地产行业的水泥、钢材、砂石等原材料价格暴涨，不少房企的供应商要求一次性付款后再交货，或者现金付款。

这除了涉及偷税漏税以外，还极可能涉及洗钱。为什么要洗钱，因为非法资金（黑钱）只有漂成白的，才能入袋为安。

据目前市场上公开的信息，漂白的手续费高达25-30%

房地产洗钱一直是一个全球化的问题，2019年一份统计报告的统计数据，在全球房地产市场中，每年约1.6万亿美元，约合11万亿人民币的房产交易是洗钱交易。

如，在此次供应商要求的现金交易中，房企可以将500万未经漂白的黑钱，直接以现金方式付给供应商，供应商将500万化整为零，在不同的时间段存入多个个人账户，既避免了交税，又能将黑漂白，典型的化整为零。

有人会问，房企哪来的黑钱？其实，资金密集型的行业，一直是黑钱的最爱，房地产、互联网等行业。

每年都有大量的黑钱流入房地产行业，以各种各样的方式在漂白。

以安溪电信大佬为代表的杀猪盘，每年都有大量的资金到厦门、深圳、杭州等地大量买房。在2017年前，厦门等地的售楼部经常可以看到一普遍现象：

二三十岁的年轻人在各大售楼部买买买，少的就扫个四五套总价千万以内的普宅，多的十几二十套；有的干脆买个五千万以上的豪宅，部分区域的豪宅，被从几千万炒到一两亿。

资金少的，直接车后备箱拉一麻袋到售楼部，让销售帮忙存到银行的事也没少发生；资金多的，有的从公司账户上走，有的从多个个人账户上先后汇入房企公账，甚至不少是现金付款。

有的直接将黑钱全款买房，有的将黑钱做首付买房，多买几套，按揭和月供用黑钱慢慢填。要填月供和按揭款，就要有合法收入来源。

弄个两个公司，相互签合同，有了营收名目后，每个月走一些账，并将这些钱以工资和奖金的形式，大量散到公司挂的“员工”账户内。

之后将这些账户内的钱聚拢，作为合法收入，去填月供和按揭款。这也是近年来，银行收紧个人和公司开户的原因之一。

将黑钱变成房子，多年后转卖套现，演变成合法的资金，既把黑钱漂白了，又享受房产升值的收益，一举两得。典型的化整为零拆分购房。

NO. 2｜贰

还有一种是外行人看不懂的，明面上亏本的房产投资，也是洗钱常用的手法。

大量地买商铺、写字楼、SOHO和房企用完的售楼部等，因为量大，总价高，这类难卖的产品价格反而好谈，通常五折留着买入。

如商铺，房企每套标价400万，但实际200万买入，一年后更名以190万卖出，怎么看都是亏本的，但市面上漂白的成本可是25-30%

一年后以190万的价格更名卖出，相当于只用了5个点就把资金成功漂白。成本又低又安全。

买的量又大，足够卖好几年，拉长时间长度，慢慢漂白。

常见的几千万上亿资金，去购买房企项目用完的售楼部、写字楼等，然后出租或整改做运营。这类就是典型的用非法资金，获取合法租金收益。

甚至还会在买完房后，将毛坯房进行豪华装修，然后以高价售出，既能漂白更多的资金，又能赚取高收益，典型的将非法资金用于装潢增值。

在行贿、受贿这类非法所得资金的案例中，经常可以看到的现象是这样：

第一种，受贿方指定某个区域或楼盘的房子，行贿方将其买下，做在受贿方指定人名下，根据受贿金额大小，或做首付款，或全款；多年后，受贿方将房产转卖，变成了卖房的合法收入。

第二种，受贿方将其名下的房子挂出，准备出售，行贿方以远高于市场价接盘；或者，受贿方将房产挂牌出售，买方是受贿方的可靠亲信，成交价也远高于市场价，但过程中替买方付款的，是行贿方。

如此一来，既收到了合法的卖房款（受贿款），房子也还在自己人手中。

还有更绝的，受贿方并非真出售房产，而是将房产挂牌，并和行贿方签订买卖合同，约定全额付款，行贿方下高额定金，合同约定违约双倍或三倍赔偿；

一段时间后，行贿方顺利违约，爽快地付给受贿方高额违约金，违约金就成了受贿方的合法收入。

还有第三种，是资金量大，要追求安全，所以通常利用房企及关联企业进行漂白。这种操作接下来细说。

NO. 3｜叁

利用房企及关联企业漂白的，又细分为几类。

第一类是商票，在房地产行业，商票是运用较广的一种工具，商票由房企签发，委托由银行以外的付款人在指定日期无条件支付确定金额给收款人或持票人的票据。

有些非法资金就盯上了商票，以九折的价格，现金的形式从上家接收后，再以八折甚至更低的价格去转卖，或者等房企兑付变现，成功将资金漂白。

第二类，涉黑非法资金进入房企，房企和资金方控制的企业或个人签订合作合同，如签订虚假土方平整及填砂工程施工合同等。

之后房企将资金以项目工程款的形式，打到资金方指定的公司账户或个人账户，漂白后的资金，由资金方自行分配。

当然了，这也可以是园林绿植款，可以是劳务合同款，也可以是各类合作款......2021年3月19日，央行发布的惩治洗钱犯罪典型案例中，就有这类典型操作。

第三类，房企做大了，总有一些保护伞，俗称白手套。白手套用非直系亲属或亲信等人的名义，注册公司，和房企签订巨额合作合同。

房企将行贿款及分红等，以合作款的形式打到白手套关联的账上，白手套将其大量用于购房、提现等。

或者，白手套的子女等在海外，通过离岸信托等方式，在境内、海外生活所在地开设企业，从房企以公司合作的形式套取资金，并将其转移至海外生活所在地，用于购置房产等，常见于美国、加拿大和英国伦敦、澳洲等地。

若是多年后，白手套不慎落马，坐牢几年，但能查出来的资金，寥寥无几，反而是子女等人在海外十分潇洒，“经商”能力一流，赚得盆满钵满。

金额十分巨大的，干脆就自己做房地产公司，找个人站台，自己站在背后做实控人，不出面。

近年上市的一家房企中，美女老总背后的实控人，资金就来源于他老爹巨额的受贿款，后来这位实控人的老爹落马了，查出的金额仅有几千万，吃社会主义大锅饭去了。

但实控人早就把资金转走，以投资房企的形式成功漂白。