开发商占用公共部位，业主公摊面积减少，开发商是否应返还差价？

【案情介绍】

小梅（买受人）与地产公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，购买一套由地产公司开发的办公用房；该房屋实测建筑面积为58.6平方米，套内建筑面积为45.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.07平方米；按照套内面积计价，单价每平方米2.8万元，总价127万元。

合同签订后，小梅按约交纳了全部房款，地产公司向小梅开具了购房款发票。

该房屋所在楼层实测套内总面积共计1182.54平方米；两个卫生间、两条走道实测建筑面积共计24.56平方米。小梅收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。

小梅在办理收房手续后发现房屋所在楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有了，对于办公用房而言，公共卫生间是必不可少的配套设施。地产公司未告知小梅缺少公共卫生间的事实，一直在占用其购房时所付公摊面积的款项，应当退还这部分款项并赔付使用期间的利息。因此，小梅向本院提起诉讼，要求地产公司退还侵占面积所收取的房款11748元，并赔偿该款项的贷款利息5579元。

【法院观点】

1、关于退赔面积费用，根据双方当事人所签订的《商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有公共卫生间、通往公共卫生间的走道。地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为边户的一部分。据此可见，地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成边户的一部分，对于小梅来说其被占用的公摊面积应为0.95平方米（24.56平方米/1182.54平方米*45.53平方米≈0.95平方米），因此地产公司应当将该部分所对应的房款退还给小梅。虽然《商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除地产公司退还房款的责任。因此，小梅主张的退赔金额于法有据，应予支持。

2、地产公司多收取小梅的房款，必然造成小梅的利息损失。小梅提交的发票显示，该部分款项地产公司于2016年10月20日向其开具发票，小梅未提供证据证明该部分款项的支付时间早于开票时间，故以开票日期作为其支付该部分款项的时间。故对2016年10月21日起至2020年10月12日期间的利息，在合理范围内予以支持。

【裁判结果】

地产公司返还小梅房款11748元，并赔偿相应利息（以11748元为基数，自2016年10月20日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年10月12日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额最高不超出5579元）。

【法律评析】

也许有人会提出疑问，在上述案例中，合同约定按套内面积计价，开发商实际交付的房屋套内面积并未减少，业主要求退还部分房款怎么会得到支持呢？对于这个问题，不能片面地看。业主购买的是整个房屋，不动产权证书上记载的房屋建筑面积由套内面积和公摊面积两部分构成；虽然房屋买卖合同约定按套内面积计价，但这只是交易价款的一种计价方式，并不能理解为业主购买的就是“套内面积”；换句话说，业主支付的房屋交易价款中必然包含了与公摊面积相对应的价款。在业主所购房屋的公摊面积因被侵占而缩水的情况下，业主的权利显然受到了侵害，因此业主要求退还部分房款能够得到法院支持。