一年分红12%，REITs基金值得买吗？

最近两天要说什么投资品最火，那必须是即将在国内首次上市的REITs基金了。

小宝朋友圈里有几个券商的人，华泰的、银河的、华宝的、中信建投的。

好家伙，约好了一天三五条朋友圈轮流宣传，保证我不管什么时间点刷朋友圈，都能看到。

文案千变万化，但主题就一个——

今天，国内第一批公募REITs，共9个产品，将开放申购！

（点击查看大图）

开放认购时间只有三天，之后就进入封闭期了，可以说是时间紧任务重。

机构那边挺火的，对于我们普通人来说，有没有必要凑这个热闹呢？看完今天的文章你就自有判断了。

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什么是REITs？

REITS全称是Real Estate Investment Trusts，直译叫房地产投资信托。

听起来挺高大上的，但说白了，其实就是集资炒“房”。

像之前深圳那个深X理，就是个野鸡版的REITs。

咱小老百姓不是买不起大城市的房子，眼看着它蹭蹭蹭地涨，吃不到涨幅嘛。

得，大伙儿一起凑钱买一套呗。

你出20万，我出50万，他出30万…将来要是房子涨价了，或者房子出租赚了租金，就按比例分钱。

一套上千万的房产一般人可能买不起，但要是100个人一起拼，那门槛可就低不少了。

这是野鸡版的REITs，好处是降低了房产投资门槛，坏处是疯狂内卷把房价推得更高，让更多普通人看不到买房的希望。

不加以控制的话，社会矛盾太大，大家一起跟着完犊子，所以上头直接拿它杀鸡儆猴了。

那正规的REITs呢？

原理是类似的，只是大家集资买的不是普通的住宅，而是各种写字楼、商铺、酒店、园区、停车场、游乐园、养老院等。

这东西在欧美那边特别流行，不得不说，腐朽的资本主义真会玩啊。

不过这次我们国内要发行的REITs不太一样，是个“阉割版”的，明确规定不能投资住宅和商业地产。

因此，暂时只这有高速公路、产业园区、仓储物流和垃圾处理及生物质发电这几类。

换言之，如果你买了高速公路那个REITs，就相当于投资建设了一条高速公路。

不用上千万，也不用几个亿，万把块钱就能拥有那条高速公路的分红权。

未来那条高速公路要是收的过路费和广告费越多，我们手上的分红就越多。

啥？担心人家收了过路费不分钱？

不用担心，有监管盯着，要求REITs把90%的利润拿来分红。

能分多少呢？

以沪杭甬高速那个REITs的招募说明书来看，预计2021年的现金分派率高达11.71%！

2

有什么优缺点？

先说优点，再说缺点，免得大家光记得它的好了。

优点1：门槛低

一般的高速公路，咱们普通老百姓可够不着。

就好比咱跟人资产上百亿的大佬说：

大佬你投XX高速公路的时候带带小弟，我这有1万块闲钱随时能拿出来。

估计人家大佬听了不踹咱两脚都算仁慈的

而REITs就不一样了，不管你是投100万还是10万还是1万甚至是1千，都一视同仁。

优点2：好转手

投资高速公路也好、商铺也好、工业园区也好，打的都是持久战，没个十几年甚至几十年几乎不可能。

而REITs的好处是，你手上的那些份额，什么时候不想要了，随时可以在二级市场转手卖出去。

各大正规的证券交易所都能直接买卖，比你买个商铺不想要了，找中介转手方便得多了。

看着还挺香的对吧，再看看缺点、风险——

缺点1：限制多

刚刚小宝说了，国内的REITs是阉割版的，暂时只能投资基础设施，比如收费公路、仓储物流、机场港口等。

而更赚钱的，可能还是住宅和商业地产撒。

所以别看人外国的REITs涨得好就以为国内的也那样，未必哈…

缺点2：有涨有跌

REITs虽然听起来像个“包租婆”式的投资，但别以为就稳赚不赔了。

像去年疫情，一些香港的REITs就跌得很凶，到现在都还没缓过来。

每年的现金分派是波动的，REITs本身的价格也是波动的，千万别跟这些年的“炒房”混为一谈哦。

另外还有一点是要注意的，这次我们国内发行的REITs做了创新，搞了个特许经营权类REITs。

这意味着，不同的项目到期处理方式不一样。

比如招商蛇口产业园REITs，虽然派息率可能低点，但REITs到期后这个产业园的产权还有价值。

可以在市场上卖掉也可以由原始发起人回购，总之还能变现，类似一个返还型保险。

打个比方，投10万，每年返4千块，到时候还能返还3万块。

当然，如果产权升值了，到期变现后返还个10万甚至20万也有可能。

所以投这类REITs有三条赚钱的路子，一是靠每年“收租”，二是靠产权增值，三是靠REITs发行后在二级市场的波动。

而像高速公路REITs，虽然派息率更高，但因为高速是“特许经营权”，到期后资产价值是归0的，类似消费型保险。

比如投资10万，每年派息1万块，到期就到期了，没有额外的钱返还。

通常来说特许经营权类的REITs现金分派率更高——

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剁手之前搞清楚了哈。

3

凑不凑热闹？

下周一就要认购了，到底要不要凑热闹参与下呢？

小宝建议大家要好好掂量掂量。

风险方面，REITs比货币基金和债券基金要高，但比股票型基金低一些。

而收益率方面，预测的是在6%~8%左右。

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高不高呢，因人而异。

另外，大家也要注意下几个REITs的封闭期，从20~99年不等，还是挺久的。

不是说封闭期内不能卖，而是说要想把这种封闭期长的东西转手卖给下家，可能要折价，也就是要打点折卖才行。

比如100块的REITs，要转让给别人卖价可能只有95块、90块。

所以小宝不建议资金紧张，只想投个一年半载的朋友选它。

反之，资金比较充裕，看好这些基础建设项目想长期投资稳稳吃分红的，可以考虑。

总的来说，REITs的投资风险并不会太高，比股票型基金可能还稳健一些。

新物种刚出来，先让子弹飞一会看看，适合老司机，但不建议小白碰。

如果非要定一个标准，至少是能搞懂「场内、场外、折价、溢价」这四个词的朋友再投吧~

PS.考虑到上市后因为市场火爆（韭菜太多），可能会出现溢价。

建议大家认购的时候在华宝、华泰这类证券软件里面进行场内认购，后面方便套利吃肉哦。

大体的认购路径是：券商软件-交易-场内基金-场内基金认购-输入REITs基金代码。