“共有产权房”或将“可转商”！

北京的购房需求有多大？

根据北京2020年第七次人口普查数据显示：北京2020年一共有家庭户823万户，十年新增了155万户，平均每年新增15.5万户。

而且家庭平均人口从2010年的2.45，压缩到了2020年的2.31，家庭人口“小型化”，刺激了家庭户数的快速增长。

也就是说，北京每年至少新增15.5万户的住房需求。

如果仅仅依靠商品房来解决北京住房问题，根本不可能。

过去8年北京每年商品住宅的供应量仅有4-5万套左右，只能满足市场三分之一的家庭购房需求。

每年有10万家庭只能依靠“租房”或“政策性共有产权房”来解决居住问题。

根据北京日报的消息：北京全市尚有公租房轮候家庭11.8万户，每年新增备案家庭超2万户。有近10万户家庭未得到共有产权房的选房机会。

由此可以看出，北京的“政策性住房”需求巨大，已经超过20万套潜在需求规模了，尤其是共有产权房的排队已经达到了10万户。

但是北京目前每年只能提供2万套左右的共有产权房供应，根本是“杯水车薪”，光解决存量需求就需要5-6年，后面新增排队的家庭就别想了。

由此可见，北京商品住房房价要降，难度极大。

5月26日，中央党校权威媒体“学习日报”发表了一篇文章，提出“中国大城市要大量增加共有产权房供应”，“今后保障性产权住房供给将主要定位在共有产权住房”。

文章提出几个重要观点，代表了中国住房未来的基本方向：

第一，仅依靠“租房”不能解决大城市住房紧张的问题，还是要“租售并举”，买房是当下社会的普遍需求和愿望。

第二，依靠“行政限价”表面上控制了房价，其实刺激了投机购房，反而成为了补贴“富人”的行为。

第三，中国未来要形成“公租房+共有产权房+商品房”的供应长效机制，让居民根据购买能力自由选择，商品房价格应该由市场来决定。

第五，共有产权房既可以收取土地出让金，同时不需要政府出资建设，大大缓解了政府的财政压力，一举两得。

文章同时针对“共有产权房”的政策作出了以下建议：

第一，共有产权住房有一部分政府产权，以后政府可根据需要，通过让渡产权的方式获得收入。

第二，在共有产权住房政策建立之初，共有产权住房可封闭运行，主要满足无房家庭需求。

第三，在远期可根据届时形势需要，通过产权的过渡可与公租房和市场产权房对接。

第四，房价收入比超过20的城市，共有产权住房占新增供应的比例应不低于60%。

由此我们可以判断，共有产权房的政策有可能将会迎来巨变。

最大的变化就是“共有产权房”将有可能变成“完全产权房”，政府将会根据实际需要，可以把手里的产权让渡给购房人。

这对已经购买了共有产权房的人来说，简直就是巨大的利好。

因为根据2017年9月公布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，北京目前的共有产权房是不能“转商”的，没有规定“政府可以转让代持比例”，不让变成“完全产权房”。

因此目前已经购买“共有产权房”的购房客户来说，只有三条“退出机制”：

第一，不满五年只能政府回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，也就是回购价格要比购买价格更低。

第二，满五年后可以按照市场价格退出，但只能封闭运行，把自己的比例卖给“有资格购买共有产权房”的下家，同时政府拥有优先购买权。

第三，购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

根据以上政策，我们就会发现：北京共有产权房永久都是共有产权房，是不能变成“完全产权房”，是完全不能自由流通的和升值的，有点类似于“长租房”。

但是本次“学习日报”的文章发布后，意味着共有产权房的政策将会迎来巨大的转折：从长期看，共有产权房可以变成完全产权房。

比如持有5年的共有产权房，可以按照市场价格转让持有比例；持有10年的共有产权房，应该允许买家回购政府比例，变成完全产权房。

这种政策的调整，可以提高共有产权房的去化，满足大城市中低收入阶层对于“产权房”的需求愿望，变成可持续的“私产”。

目前住建部和北京都在加快“住房保障立法”，有可能将会在住房保障法中，用法律的形式对共有产权房可以变“完全产权房”进行确定。

这对于已经购买共有产权房的人来说，是一个巨大的利好。

“学习日报”同时建议：房价收入比超过20的城市，共有产权房的供应比例应该达到60%以上。

这就意味着以后大城市的商品住宅供应量将会被明显压缩。

比如北京，目前每年商品住宅供应量是5万套，共有产权房才2万套，共有产权房占比仅有30%，商品房占比70%，主要通过商品房来解决住房。

如果未来共有产权房占比要高达60%，就意味着商品房供应要从70%下降到40%，几乎减半，每年可能只有2.5万套的商品房可以购买。

那对于商品房来说，该涨价就涨价，政府也将不再限价，完全由市场供需关系来决定，而对于大部分买房人来说，未来的选择只能是共有产权房。

未来中国的住房体制就完全学习“新加坡模式”：60%-70%的人居住在政府提供的“共有产权房”里，只有30%的人购买“商品房”。

同时商品房的限购限价完全放开，实施市场化原则，不分收取房产税。

这样，中国楼市就形成了截然不同的两个市场：一个是共有产权房市场，价格低廉，可满足多数人居住需求；一个是商品房市场，完全放开，价格高高在上，仅供少数人改善。

这种模式，应该已经成为高层的首选。