二手房严打！多小区5月"零成交"，但就是不降价

近期的广州楼市，频频放出“烟幕弹”，限购限贷悬而未决，调控收紧风声鹤唳，市场进入“暧昧期”，真正想买房的刚需，进退两难：买了怕接盘，不买怕踩空。

这种情况在二手市场表现得尤为吊诡。

01.

增值税“二改五”

卖家不降价 买家不买单

4月21日，广州出台新政，二手房交易增值税的免征年限从房产证满2年提高到5年，如今新政落地满月，二手市场真的退烧了吗？刚需是被误伤还是获益？新政适应期该不该着急上车？

在广州这波上涨行情中，二手市场上最吃香的次新板块，比如黄埔的科学城和知识城板块、南沙的金州蕉门和南沙湾板块，房源基本不满五，因此也成为此次新政的重点打击目标。

面对突如其来的额外成本，刚经历牛市的卖家，心态已经膨胀，宁愿捂住也不愿降价；而已经把预算拉到顶的买家，六个钱包榨干，难以承受直接加到首付上的高昂税费；因此，双方僵持不下，市场变得有价无市，甚至有卖家破罐破摔反向操作，干脆涨价托市。

以黄埔科学城交投最旺的中海誉城为例，上周性价比最高的是1套94平三房，未满两年，总价350万，如今挂盘价反而调成366万；而少量年底满五的房源，可配合延期过户，则调高来卖，1套97平三房，挂盘价去到395万。

与此同时，免重税的一手房优势开始显现，以中央城为例，近期部分特价单位，95平三房两卫，总价仅350万出头，一二手倒挂严重，部分买家转向一手市场，二手成交出现“腰斩”。

根据贝壳找房的成交记录，中海誉诚最近1套成交停留在4月23日，周边的小区，包括万科金色梦想、越秀岭南雅筑、时代春树里等，5月份以来都是“零成交”。

但尽管如此，降温却没有从成交量转移到成交价。而有价无市，对买卖双方都只是无谓的消耗。

对刚需买家而言，并没有从调控中实际获益，反而是选择空间被快速压缩，对于着急入住不想买期房的人，唯一的选择还是接受被“薅羊毛”。

对置换卖家而言，如果各付各税，意味着变相让利，卖一买一风险大，可能出现“卖得出但买不起”的尴尬局面，大部分人只能延缓换房计划。

现在的市场，千万不要追高。但着急上车，机会在哪？

目前来看，在这波行情中陪跑的市区非次新板块，现阶段满五卖家的心态更健康，主要希望趁利好加快交易节奏，未见明显涨价，因此买家想追求性价比，是时候回流市区了。

02.

二手挂牌限价

交易转台底 市场不透明

但市区二手房的魔幻不在于新政，在于限价。

近期，有消息称，广州多个“网红”二手小区被限价。以宇宙中心天河为例，网传珠江新城的中海花城湾，限价17万/平，天河公园的新世界熹园，限价10万/平，而牛奶厂的招商雍华府和龙湖首开天宸原著，限价均为9万/平。

但中海花城湾在贝壳找房上有记录的最新1套成交，已经要追溯到今年1月份，均价为14/平出头。

而去年以来大热的天河东圃板块和黄埔鱼珠板块，也出现限价。

其中，东圃的美林湖畔，最高限价不超过9万/平，比此前的6.8万/平红线明显提高，而小区最近1套成交为4月份，均价7.7万/平。

鱼珠的金碧世纪花园，最高限价为6万/平，而小区最新1套成交均价为5.3万/平。

可以看出，限价红线并不算低，甚至比现有的市场价还稍高，给了卖家充足的空间。

而所谓的限价，其实是指超过限价的房源，不允许在贝壳找房平台上展示，实际仍能在后台检索，中介也能联系带看并按实际价格正常网签。

也就是说，限价的意义，只是过滤掉乱叫价的房源，而不是压低市场的真实成交价，相反，还可能向卖家传递出信号：市场价已经被官方认可，导致业主的态度更加强硬。没有限价红线的情况下，还有机会淘到笋盘，但有了限价红线，所有房源都只会无限接近红线。

此外，由于网签不受限价红线限制，导致部分房源交易从台面转向台底，不会在平台上公开展示，价格不透明，没有数据就没有参考，市场回归到“一对一”私下议价的原始模式，买家信息不对称，更容易买错踩雷。

这种情况，在深圳已经演变成“段子式”的现实。

今年2月，深圳发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格，严厉查处二手住房挂牌价超出成交参考价，上有政策下有对策，深圳竟然有中介用水果图案替代挂牌价，1个榴莲=1千万，1个香蕉=1百万，在网络引发热议后，遭到有关部门查处。

如果广州也学深圳，二手市场完成变成台面之下的游戏，最后受伤的还是刚需。

03.

法拍房遭疯抢

溢价高企 越贵的房越涨

在普通商品房二手市场越来越“看不懂”的情况下，法拍房剑走偏锋异军突起。

上周，珠江新城知名顶豪小区凯旋新世界广粤尊府，1套三房以90124元/平起拍，吸引了近1.9万围观，经过100轮竞拍，最终以总价3220万成交，折合均价18.8万/平，溢价达到108%。

某种程度上，连法拍房也不是捡便宜的市场了，而更像是优质标的卖出好价钱的有钱人游戏。

近日，阿里拍卖挂出同样位于珠江新城的尚东柏悦府1套732平大平层，起拍价达到1.1亿，成为广州目前公开最贵的法拍房，折合单价15万/平，虽然对比市场存在价差，但大户型门槛高，能拍出怎样的新纪录，吃瓜群众就围观看戏好了。

数据显示，2020年广东法拍房挂拍套数达到25878套，同比上升8.25%，值得注意的是，报名总人数66439人，同比上涨了28%，意味着法拍房的竞争越来越激烈。同期，总价最高的法拍房来自深圳福田香蜜湖，成交总价高达9191万元。

而事实上，法拍房已经偷偷火了一段时间，真正优质的标的，要不通过其他线下渠道成交，要不竞争激烈溢价高，更适合精准锁定了目标小区，非此不可，但二手市场蹲不到房源的买家，这种情况买的已经不是性价比，而是稀缺性。

总的来说，无论是首次置业还是改善置换，无论是郊区热门次新板块还是市区优质老牌小区，刚需买家面前目前广州二手市场的不明朗，都太难了。

但从大趋势来看，广州基本已经进入横盘期，既然已经承受了涨得最快的阶段，到现在，就不如慢下来好好挑，相对来说，二手房价往往更滞后于市场，与具体业主心理博弈也更复杂，简单来说就是“易涨难跌”，因此，聚焦一手，可能是下半年广州买家更省心的选择。