许多零售商铺和写字楼目前空置率很高，这会阻碍租金的上涨。
图片来源：Amir Hamja/Bloomberg News
Konrad Putzier
2021年5月26日14:05 CST 更新
为对冲通货膨胀，投资者将目光投向了房地产。但许多人必然会失望。
经济学家表示，虽然在通胀期单户住宅通常表现良好，但如果业主无法提高租金，办公、零售物业及其他商业地产的价值可能大幅下跌。
美国劳工部本月公布的报告显示，4月份消费者价格同比涨幅达到4.2%，创2008年以来的最高升幅，自那以来通胀前景已经成为金融市场挥之不去的一个阴影。
许多分析师和投资者预计，这种通胀飙升势头将是短暂的。他们认为，通胀攀升反映了多重因素的影响，包括最近的财政支出、被压抑的需求和美国经济重启之际生产面临瓶颈。随着经济继续从疫情影响下恢复，以及传统消费模式进一步回归，这些因素的影响应该会消退。
但是，考虑到多家美国公司发出涨价预警，在货币贬值时能够升值的资产正在成为越来越多投资者追逐的目标。
在最近经历过的通胀时期，住宅房地产被证明是一个避风港。斯坦福大学经济学家Monika Piazzesi研究了美国上世纪70年代的通胀情况，发现房价相对于经济规模有所上升，同时股票价格出现下跌，这意味着业主变得比持有股票的人更富有。
Piazzesi说，如果现在通胀也持续下去，“同样的事情还会发生”。
经济学家称，在通胀快速上升时期，住宅和商业房地产业主的经济状况往往比持有股票或债券者要更好。写字楼、零售店和公寓租金通常与消费者价格挂钩，并随着通胀而上升，进而推高房地产收入。通胀还推高了建筑业成本，业主将从中受益，因为来自新建筑的竞争有望减少。
还有就是从众心理：房地产素有抗通胀投资的美誉，越来越多的人购买房地产仅仅是因为他们认为其他人也会这么做。
但在通胀期间无法提高租金的业主会遭受损失。
在通胀期单户住宅通常表现良好。
图片来源：Bing Guan/Bloomberg News
写字楼和零售商铺的租约通常长达10年或更久，除非将通胀相关的租金上涨纳入租约中，否则业主的实际收入就会缩水。通胀上升通常导致利率上升，这会推高无风险债券的收益率，并让房地产收益率相形见绌，这会让房地产价值承压。如果业主不能充分提高租金以弥补这一点，通胀将令他们的财富受损。
许多零售商铺和写字楼目前空置率很高，这也会阻碍租金的上涨。通货膨胀只会导致刚需产品价格上涨。
北卡罗来纳大学(University of North Carolina)房地产和金融学教授David Hartzell研究了二十世纪80年代通胀对美国房地产回报的影响。他发现，空置率偏高时，房地产作为通胀对冲工具的效果并不好。”他说：“如果有大量空置，边缘地带业主就会失去议价能力。”
追踪公共房地产投资信托基金表现的富时Nareit股票房地产投资信托基金指数(FTSE Nareit Equity REITs index)在5月12日略有下降，当日美国劳工部公布了消费者价格报告。虽然该指数后来完全收复了失地，但这表明投资者对消费价格上涨对房地产的影响看法不一。
资产管理公司DWS的流动实物资产部门主管John Vojticek说，他预计通胀将回落，但会略高于疫情之前水平。
他说他所在的公司对写字楼业主持悲观看法，长期租约使他们在短期内容易受到通胀的影响。目前DWS更看好出租住宅和仓储单元的业主，这些地产的租约要短得多，追随通胀提高租金比较容易。
“房地产基本上是一种具有类似股票的上升空间的债券，”他说，“如果利率上升，我宁愿选择两年期债券而不是10年期债券。”
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