北京楼市：老破大未来无人接盘？答案 出乎意料

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐，现在很多大V一直推荐买重庆的老破大，因为老破大和次新的价差拉得足够大。房价上涨前，老破大的价格是次新的7.5折， 现在老破大的价格是次新的5.5折 因为人们嫌弃老破大，所以现在价差拉到次新的5.5折。但是前几年人们依然也是嫌弃老破大的，为什么前几年老破大的价格能维持在次新的7.5折呢？现在5.5折都不愿意买老破大，为什么前几年在房价上涨之前人们愿意7.5折买老破大呢？前几年房价便宜，前几年人们应该比现在更加嫌弃老破大，前几年老破大和次新的价差应该比现在拉得更大才对啊。

　　回答：1. 这个问题很简单，因为房圈是一个很low的圈子，并没有什么真正懂投资的科班出身硬核专业人士。（偏偏一个个还自命清高，看不起人家股市投资者，真不知道哪里来的自信）

　　以至于，很多在正统投资界相当基本的概念模型框架，迄今都没有房圈人士建立过哪怕一个。

　　2. 比如老破大和次新的价格走势关系，我现在跟你讲了你会觉得，wow，原来如此，就这么简单，我怎么就没想到。事实上，不是你没想到，是整个房圈都没人想到。事实上，老破大和次新的价格关系，并不是一次性拉大或缩小的关系，而是存在“小=>大=>小”的反复。

　　3. 之所以存在这种反复，是因为房价走势线并非平滑曲线，而是类似楼梯的非线性曲线。

　　为什么是类似楼梯的非线性曲线呢？因为每一种物业类型，价格都有“平台期”和“崩盘期”。

　　4.平时，价格基本稳定，就在“平台期”，和其他物业类型价差不怎么发生大变化。但到了濒临淘汰时，价格会断崖式下跌，也就是“崩盘期”。正式淘汰，价格跌完，就又进入平台期。

　　5.老破大和次新，就是这样。原先7.5折时，老破大并没被完全淘汰。7.5折=>5.5折的过程，就是“崩盘期”老破塔楼整体被淘汰的过程——从此再也不是市场上买家选房的主流目标。

　　重新回到平台期后，价差又会比较稳定。你也许会问——那么，有一天，当次新也进入“崩盘期”呢？老破大和次新的价差会不会重新缩小？

　　6. 非常好的问题。会的，因为到时，大家都变成淘汰货了。可是，要看具体是什么城市。对于一线城市而言，这一天的到来，可能会非常久远。需要一些黑科技，才能大幅弱化存量好地段对新型地段的“网络效应”优势，并诞生出更颠覆性的物业类型，通过在新型地段大量增加新型住宅供应的方式，将现在这些带封闭式花园小区的次新板楼打入淘汰货的范畴。

　　换句话说，带封闭式花园小区的次新板楼，距离被淘汰，可能会非常久。这意味着，它们的价格体系会比较长久维持，保值性会比较好。

　　提问：房姐好！星球会员首问，盼复。 基本情况： 北京马家堡西路有一套90平小复式，市场价480左右（已还清房贷） 合肥有一套优质洋房，有学区和地铁优势（地铁已落实规划），价值480左右，目前还有250的贷款。大户型毛坯，不好出租所以没有房租收益，今年年底满两年。 目前手上子弹有85个，还款能力一般，大概1.5\/月吧。 因为孩子上学的原因（今年3年级），打算买房落户天津，预算150以内。 问： 合肥的那套房值不值得长期持有，目前有想法把合肥的卖了换套北京的（应该要抵押现在北京这套），不知这种方式合不合适。 如果可行的话，还麻烦给我们一些具体的实操建议，比如我们是应该先买北京还是天津，应该买哪个区域的？看什么价位的合适？房产小白，问题可能问的不太好，还请不要见怪

　　回答：1. 在合肥大户型洋房这类产品基本跑输大盘，流动性不高。长期来看涨幅并不乐观，这个时间节点换到北京是最好的。 2. 合肥的标的出掉后+马家堡抵押的资金，能看总价500左右的标的，选筹建议看 常营 石佛营 百子湾板块

　　提问：房姐你好，新人首问。北京女单身30+。名下指标占满苦于不知如何调整。名下3房，家长单身名下1房。情况如下： 1、郊区密云2000年6层砖楼1套120多平米，位置临河边，单价估计现在1w6～2w，房子装修比较老了目前出租中月租2k多。 2、房山大学城北地铁沿线80平米新房，目前房价4w+，月租4k。 3、海南1套65平海景房房价1w5，月供5k，暂时没租打算租给做旅租的。 4、家长名下房子自住，位于密云。 工作在海淀，年收入50+，手里存款60，北京限单身2套，之前想换公司附近的房子，但是苦于没有指标。家里老房单价低涨价慢。问题如下： 1、目前环境，手里资金是做基金或者买私募还是投资房产比较合适 2、目前房子自住够用，主要考虑保值升值，北京购置地区不限，如何操作 （跟中介打听可以跟母亲房子做置换，卖掉老房子空出母亲的购房指标） 3、目前出生率较低，都在鼓吹10年20年后房子无人接盘，这个问题你如何看

　　回答：1. 你这几套升值潜力都一般。 密云和海南都可以优化掉，没有长持价值 3. 优化掉两套后，腾出老人票利用接力贷，在朝阳入一套投资标的。 4. 长期看对3-4线城市有影响，北京不存在这个问题

　　提问：房姐您好，关注很久了，刚入星球，新人首问，目前情况：北京无户口，刚满五年社保sfsd，子弹约200左右，想上车次新两居室总价520万左右，主要以自住＋保值，未来5-6年考虑再换朝阳三居或者好点学区两居，我工作在崇文门，爱人工作在安贞门、德胜门、复兴门附近三个地点之间轮换，看您介绍和推荐，主要考虑石佛营，朝青，高碑店，十里堡等东边五环里的房子。对居住环境有一定的要求，目前看了炫特嘉园、都市华庭、晨光家园、兴隆家园、都市经典花园、国美第一城和奥森附近公安局宿舍等小区，苹果社区南区两居不太能够的上，国美感觉附近餐馆多比较乱，炫特嘉园听说一居较多租户比较多人员较乱，都市华庭只能买楼层朝向不好的两居。晨光家园a区比较旧。 1、请问以上小区怎么排序 2、石佛营附近中水金海，紫罗园小区较小，环境一般值得入手么？ 3、兴隆家园社区较大，都市经典花园小区环境还可以，520万左右，这两个小区现在是否溢价？考虑增值保值和居住您推荐么 4、东五环里总价520万左右两居还有别的合适的小区或板块推荐么（次新，有电梯）？

　　回答：1. 500内基本都是上车盘，靠近城区肯定就需要牺牲一点品质。你看的这些直接对比小区没有意义，都属于一类产品。涨幅差距并不大，需要看标的比较 2. 有性价比的标的，也可以入的 3. 都市经典可以入，兴隆家园一般 4. 还可以看看常营板块 万象新天、柏林爱乐

　　提问：房姐，你说的避开 十里长江 是什么原因呢？他和长嘉汇挨着的，价格也差不多。

　　回答：十里长江继承了中海的高价传统，江景位置一般，距离地铁太远。综合配套和人员聚集都比长嘉汇差很多。 长嘉汇尚且还有一定风险性，更贵更远的十里长江就更高了。

　　提问：新人首问，不确定昨天发的有没有看到。单身男，SFSD，首付最多110，工作在软件园，但跳槽频繁。A草房住欣家园（朝南，最贵）B龙城花园（朝南一层，共四层，带个十几平的小园，没天然气，离生命科学园地铁1.1公里）C八里庄南里（朝南，1989年的顶楼，有电梯）D兴隆家园（一层朝西）E南邵国惠村（最便宜，朝南70平一居，离地铁1.4公里）。估计至少七八年才能换房，自住和投资5：5吧，求问：1求给几个选项排序2、89年的房子如果十年之后出手会有什么影响；3怎么看南邵的发展4我知道尽量选小两居，但我凑不到钱了，这个预算实在选不到两居，我这种情况一居能上车吗？4，希望详细点评一下龙城花园，别墅区里的一居

　　回答：1. D,A,C,B,E 2. 下家贷款可能会受限制 3. 南邵算是昌平区的新城，或者说昌平自己的城市副中心。由于自身产业薄弱，承担西二旗 上地等产业园的住宅区。选不了两居就选一居，上车比不上要强 4. 别墅投资角度不推荐，其中的一居更是回避

　　提问：房姐你好！关注你很久了。看你多次推荐朝青罗马嘉园的楼盘，五年前因为要二胎，恰巧置换到罗马174平南北通透的户型。自住确实挺舒服的，小区环境和周边生活配套也算不错，就是学区不满意。本想再买一套老破小的学区房，计划赶不上变化，3年前离开北京生活，房子以略低于市场价出租了，目前租客稳定，租金基本够还月供。现在我们计划10年左右不回北京了，最近一直在考虑是否需要重新布置一下房子投资。比如卖掉罗马，换到双井或者望京或者其它涨幅快的区域的面积小一点的三居，或者换成两个二居室出租，租金回报率会更高一点？不知道什么原因，罗马嘉园涨幅一直很慢，感觉好像跑不赢大盘。我京户，此房满五唯一，还有近200万贷款。我不想再添加多少现金投资，我不需要考虑学区，只想从保值增值的角度出发考虑。有点纠结是否要改变现状，所以想听听你的意见。如果建议卖，请给个大致方案参考。多谢！

　　回答：你好，青年路板块是一个比较优秀的地段，也比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业。同时也有一些优缺点，人口密度大，没有什么亮点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。 珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型存在低估，基础还稳健。 置换望京没有问题，关注保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城等。

　　提问：感谢房姐，打开我对购房的新认知，希望求教指点，重新配置我的房资源。本人东二环高档小区自住，三居室。另有大兴区天宫院的保利春天里小区，大户型5居室一套（满两年），现出租中；新源西里东街，老小区的两居室一套（不满两年），现出租中。。请问房姐，从投资角度，应该怎么重新配置，除了东二环自住房子外，其他两套房是否应该出售，重新买新的更具投资价值的房子？建议买哪里的？时间点？本人在外企，可以随时信用贷100，夫妻加起来可以有200子弹。非常感谢指点迷津。

　　回答：这两套可以优化掉，换筹到核心区。朝阳双井 望京 朝阳公园 板块。今年就可以入，最好全款，然后抵押再入一套 tty顶复，或者东三东四公房。

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