最近，后台有个粉丝问的问题让我惊恐万分。
“太子，我想投资买房，是不是只要是一线城市，无论买什么房都赚钱？”
我连忙阻止他，并劝他赶快灭了这种想法。
我的确一直建议大家如果有闲钱的话就去投资买房，这也是当下最稳当的投资，但这并不代表大家可以随意购买。
投资需谨慎，从来都不是一句废话。
过去几十年的房地产大牛市，让许多人以为只要是房子，买了就只会涨。一轮房价上涨，增值收益超过了十年收入总和，也让许多人以为买房从来都很简单。
而且大家所有的关注点全部都集中在上海、广州、深圳这样的一线城市，最直接的表现就是整体的楼市真的是太火了。
我只能说，还在闷头买房，漫无目的的人，在未来的五年内，肯定会自食其果。
不管未来楼市走势如何，至少这几类房子，碰不碰都不要碰。
1
公寓
俗话说“财不过亿，不碰公寓。”
公寓就是初级投资者的埋葬地，早已尸骨累累，就算你是一线城市的公寓，我也劝你，离得越远越好。
我能猜到为什么有些人为什么钟情于公寓，无非就是图它这几点：便宜、不限购、总价低。
但它真的那么好吗？
如果没有缺点，那公寓岂不是被抢疯了？谁还买住宅？所以说公寓是有硬伤的，俗话说便宜没好货，也是这个道理。
我们抛开居住价值不说，就说它的投资价值吧，我相信这才是你们最关心的。
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我举个例子。
假设一套50万的住宅和一套30万的公寓，同样需要付15万的首付。
按照公寓比住宅上浮20%算，实际月供住宅只比公寓贵200元。
但是论增值空间，住宅比公寓大了不止一点点。
一般来说，小区普通住宅都涨了两三倍，公寓才涨了不到1倍。
而且最重要的是，卖不出去呀！
公寓的二手交易税费是按商业用房交易收取，一般交易需要缴纳税费达到15%-20%之间，比一般普通住宅交易缴纳税费要高出几倍。
所以公寓在未来买卖的时候，会比住宅交更多的税费，导致二手市场上买家不喜欢公寓，增值回报率不高，卖不上高价；
而且公寓首付五成，只能贷款十年，不像住宅能首付三成，贷款三十年；
而且最重要的是公寓没有信贷价值，也就是说在银行的信贷评估系统中，公寓是不怎么值钱的。
2
远郊房
现在很多人看房都选择晚上，为什么？
首先，可以了解噪音到底有多大，还有一个重要原因就是看开灯率。
一个夜晚连灯都不亮的地方，会有多大的投资价值？
夜晚灯不亮，意味着入住率不高，意味着基本没有租赁市场，意味着远。
大家都不买，肯定是有原因的。
可能有人会说，很快就会建地铁了，建高铁了，规划新区啦！我忍一忍房价一定会上涨的。
计划赶不上变化，等真正地铁，高铁建成了，也不一定离这个楼盘近，而中心地区，本来就有地铁，有商场的房子潜力无疑更大，其次，时间也是成本。
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这样的区域，即便购买之后房价随即上涨，想要靠出租回笼资金并不容易，想要快速变现同样十分困难，即便忍上五到十年，片区都未必能发展成熟。
没有人，什么商业配套都起不来，至于教育医疗等设施更是遥遥无期，靠什么支撑虚高的房价？
远郊区的新房，居住不易，出租不易，变现不易，还要占用本来就珍贵的首套名额和贷款资格，未来还面临巨大的不确定性，千万不要将有限的资金投在高风险的地方。
不仅是一线城市，每个城市都可以对号入座，只需要看看亮灯率，就会明白哪些地方能投资哪些地方是雷区。
毕竟有人潮聚集的地方，钱财才会聚集。
3
没有学区的老破小
老破小到底有没有前途，一直都众所纷纭。
老破小的特点简单来说就是：老房子--比较破旧--面积小。
但不是所有老破小都不值钱，如果带有不错的学区，这样的老破小依然值得考虑。
就拿上海的静安区静教院的老破小来说，由于对口上海市最热捧的学校之一静教院，均价16万以上，有些二手房挂牌价接近20万/平方米，甚至赶超区域内最贵的豪宅。
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但如果是没有学区的老破小，又不是顶级的地段，其实并没有太大的投资价值。
老破小最大的优势在于区位和配套都相对成熟。
但近年来，大多数城市中轴线向外拓展，部分城市政府部门直接向外迁移，由此导致老城区不断老化，无论是居住环境、居住质量乃至商业配套，都停留于多年之前。
有的人可能会说了，买老破小当然不是为了住房啦，我是要搏拆迁的。
但你要知道，由于中国房地产市值超过GDP4倍多，很少有城市愿意承受拆迁改造老城区的资金代价。拆迁量如此庞大，补偿规模如此之高，老城区的改造往往寸步难行。
所以，没有学区房概念的老破小，只会渐渐老去，价值越来越弱。
4
写在最后
投资从来不是一件容易的事情，购房尤其如此。
过去20年，只要蒙眼买房，基本赚得盆满钵满。无论你投资的是住宅、公寓、小产权房还是其他类型的房地产，基本都不会亏本。
以前可以闷头买房，说到底，是因为恰好赶上了经济高速增长的时代，在经济增长的时代又遇上了大放水，在大放水的同时又得到了政府对于房价的刚性担保。
但现在已经今非昔比，任何投资都要谨慎再谨慎， 蒙眼买房的时代已经过去，购房需要谨慎谨慎再谨慎。
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