神盘房价触顶

2021年4月，北京市朝阳区太阳宫房价达到了一个惊人的数字。

但5月，一份“告居民书”在北京朝阳区最高价学区房业主间流传。

上面写着：“一场没有硝烟的战争已经打响！”

来源：网络

因4月底，朝阳“多校划片”政策发生纠纷，太阳宫太红火丰四大神盘业主与朝阳教委交涉至今未果。

但房价已出现回落。太阳公元（南区）5月挂牌均价比上月下降5.83%。火星园5月挂牌均价比上月下降2.11%。

问鼎朝阳区最高价学区房多年的四大神盘会跌落神坛吗？

一、18.6万/平成交，神盘！

在太阳宫，有四大神盘，是太阳公元、红玺台、火星园、丰和园。小二不知道什么时候被称之为“四大神盘”，但知道“神”是因为：价格和学区。

18.6万/平，这是小二能查到的太阳公元今年以来最高成交价格。惊不惊喜（对业主来说）？意不意外（对那些当年没买太阳公元来人来说）？

位于2号楼并不高的楼层，不到100平米的小三居，4月1日新挂出1680万，两周差一天，以1720万带车位成交，单价18.6万。

据某中介介绍，2017年上一波楼市高峰，太阳公元最高成交价为15.2万元，如果这个数据靠谱，则本次太阳公元房价的最高成交已经比上一轮最高成交高了22%多。

但15.2万元的2017年最高峰成交价是否真实，目前小二暂时只有一个信源。

另一个有待求证的消息是红玺台的小户型成交已经超过了太阳公元，站在更高的台阶上……（欢迎加小二微信：qianyuqianxun2030爆料！）

“神盘”的另一面是学区：人大附。

一直以来，四大神盘业主孩子小学上中国人民大学附属中学朝阳实验学校，中学上中国人民大学附属中学朝阳学校。

这是朝阳区最好小学和中学学校，以成绩为证。

小二查询到人大附中朝阳学校2019年文、理科高考成绩600分以上的同学达到109人，超过自主招生线以上占比高达90%。文、理科总平均分远超北京市总平均分，其中文科平均分远超北京市平均分115分，理科平均分超北京市平均分83分。

二、学区纠纷

当4月28日，朝阳区公布《朝阳区关于2021年义务教育阶段入学工作的意见》时，小升初“多校划片”的阴影开始在太阳宫学区房上空徘徊。

首先坐不住的是跟四大神盘有京承高速一路之隔的芍药居业主。因为根据多校化片芍药居业主有可能小升初去到属于太阳宫的另外一所相对较差的初中，芍药居业主率先发难教委。

新政发布第二天，网上流传出芍药居南里业主代表跟教委沟通，并且视频、录音都发了出来。按照流传的视频录音，芍药居业主提请自己的孩子可由人大朝阳学校小学部直升人大朝阳学校初中部，最终也基本实现了自己的目标。

小二得到的最新消息：目前只有2021年芍药居南里六年级的同学可以直升到人大附中朝阳学校初中部，明年及以后如何，教委并未给到准确回复。

但神盘的业主们坐不住了，如开篇那份《告居民书》开始在业主间流传。

核心在于不公平。

芍药居的孩子直升人大朝阳学校初中部，四大神盘的孩子也要能上呀。

毕竟，初中部（人大附中学朝阳学校）是四大神盘之一太阳公元的开发商信远地产建的。如果听任由芍药居孩子可以直升，则未来会有越来越多的人去买芍药居的房子，芍药居孩子上学需求提升，必然会挤占优质初中学位。

四大神盘的业主们担心的是自己的孩子有可能被挤出人大附中学朝阳学校。

目前太阳宫另外一所不太好的初中的升学率只有30%多，据中介这样说。

显然，每个花上千万甚至几千万在四大神盘买房的家长们都不愿意有这样的结果。

此外，还会有另外一个结果。芍药居在某中介app上的均价只有8.5万到9万，小户型单价也就10万元，跟四大神盘差距很大。如果直升人大附初中学区一直保障，则未来的房价必然还要升值。

三、居然是3至4月涨得最快！

小二在实地调查中，拿到了某中介机构2021年太阳公元、丰和园、火星园的部分真实成交数据，具体来看：

1、太阳公元1月至今，是四大神盘中交易量最高的楼盘，数据中共有35套成交记录，其中1月成交量最高为17套，2月成交量2套，3月、4月分别成交7套，5月至今成交2套。太阳公元的成交均价在15.96万/平，在4月达到最高成交单价18.6万/平（即上文所说的那套）。

2、火星园1-4月成交13套，1月成交8套，2月、3月分别成交1套，4月成交3套。成交均价13.1万/平，在3月最高成交单价14.79万/平。

3、丰和园1-4月成交7套，成交均价13.26万/平，同样在4月达到最高成交单价14.74万/平。

2021年1月，由小二们多方调查发布了《北京学区房涨价调查》显示：2020年下半年海淀、西城、望京区域的重点楼盘出现明显涨价势头。

据2020年底安居客数据显示，万柳的蜂鸟家园挂牌均价为17.78万/平，同比上涨22.81%；西城区德胜佳苑挂牌均价15.8万/平，上涨11.39%；上地东里挂牌均价13.28万/平，上涨11.19%；五道口的华清嘉园挂牌均价13.15万/平，上涨11.43%；中关村东南小区挂牌均价15.24%，上涨16.94%；大望路珠江帝景挂牌均价9.56万/平，上涨9.03%；太阳公元挂牌均价15.4万/平，上涨5.58%。

但是，2021年春节后各个学区区域房价进入了盘整期。

可是，太阳宫神盘们却出现3-4月房价加速上涨的局面。

以太阳公元为例（以下数据来自安居客）：

1月，太阳公元（南区）挂牌均价上涨至15.55万/平，而此时太阳宫均价9.79万/平；

2月，太阳公元（南区）挂牌均价继续上涨至16.65万/平，太阳宫均价9.83万/平；

3月8日，太阳公元（南区）挂牌均价微降至16.62万/平，太阳宫均价9.85万/平；

3月22日，太阳公元（南区）挂牌均价小幅下降，挂牌均价16.52万/平，此时太阳宫均价9.98万/平；

4月5日，太阳公元（南区）挂牌继续上升至17万/平，太阳宫区域均价10.15万/平；

4月19日，太阳公元（南区）挂牌均价小幅上升至17.54万/平，太阳宫均价10.36万/平。

最后这个时间是价格顶峰，太阳公元成交的18.6万的90多平的小三居，就在4月13日左右。

四、5月报价开始回落

4月28日朝阳新政后，到5月份。太阳公元、火星园报价出现明显下降。

总体来看，太阳公元（南区）至4月19日最高挂牌均价17.54万/平，5月3日开始报价持续下降，至5月23日挂牌均价16.5万/平，较4月下降5.83%。

而被并列称为朝阳四大神盘的火星园，价格走势与太阳公元（南区）呈现出与所在区域挂牌均价基本一致但小幅度变化相左的情况，1-3月呈现上涨态势，4月5日，挂牌价最高至15.7万/平，4月19日至今，整体挂牌均价呈现持续下降走势，至5月23日挂牌均价14.34万/平，较4月下降2.11%。

具体再看单个户型。

据安居客数据显示，太阳公元（南区）196平4室2厅2021年1月挂牌价13.36万/平，2月挂牌价14.3万/平，3月挂牌价14.16万/平，4月挂牌价15.06万/平，5月挂牌价14.23万。挂牌价回落到2月水平。

我们再以火星园106平2室2厅为例，2021年1月挂牌价13万/平，2月挂牌价13.1万/平，3月挂牌价14.48万/平，4月挂牌价13.93万/平，5月挂牌价13.65万。也在逐步回落。

另据某中介销售表示：当房价整体上涨时，实际成交价就会比上一套卖了房子的涨一些；当房价整体下降时，成交时就会比上一套卖了的降一些，这是基本的规律。而目前四大神盘价格已到达阶段行见顶，开始有下行趋势了。

五、四大神盘还能买吗？

受朝阳人大附中学区的松动和拉锯，导致太阳公元、火星园价格阶段性见顶下降，可以看出：从某种层面上来讲，学区直接决定了房屋的价值。那么，现在是入手朝阳四大神盘的好时机吗？

小二猜测，以目前的纠纷发展态势，或许会有以下三种情况：

1、教委答应四大神盘业主的诉求，实行小升初直升，而鉴于当前的房价，如果再松动一下，刚需买家不得不依然考虑出手。

2、教委坚持多校划片，四大神盘业主孩子到入学面临极大不确定性，那么入手四大神盘也将直面不确定性，如果实在舍弃不下四大神盘，特别是太阳公元和红玺台的居住环境，有钱的土豪可以搏一下，自己的孩子可以被划到人大附中朝阳学校的可能性。

3、可以牺牲自己在朝阳的工作生活需求，为了确保孩子上好学，可考虑去西城或海淀，但实际自海淀同样实行“多校划片”后，在海淀买学区房同样将面临不确定性，所以还是去西城吧。

小二必须提醒，朝阳四大神盘房价，同样受到季节的影响，据熟悉所在区域的经纪人介绍，全年价格已触顶，传统的涨价旺季已过去，一般集中在3-4月，也就是5月办理上学前。如果有购房需求，可以再等等，今年还会有一定降价空间，会有新的房源出来可供选择，也会有着急卖的业主价格好谈些。

面对教育资源和房价的松绑，小二不禁要问：四大神盘神性还能保持多久？朝阳精英们将如何安置自己孩子的未来？

我是关注朝阳楼市的兰小二，关于朝阳区买房问答爆料欢迎随时找我图片微信搜索添加：qianyuqianxun2030，等你~~