蓝领公寓：后疫情时代下的黑马产品

导 语

2020年突如其来的疫情，使得长租公寓行业发生着深刻的变化，企业投资态度发生转变，传统专注白领公寓的长租企业，开始多元化布局，踏上蓝领赛道。

究其原因，一方面，租赁行业发展发展至今，受资本驱动，白领公寓成为各方纷纷争抢的“蛋糕”，布局企业数量不断增多，企业竞争格局加剧。然而，白热化竞争的直接影响是，企业竞相争夺优质存量资产，“高收低租”屡见不鲜，公寓运营企业利润空间受到严重压缩，导致现阶段公寓企业盈利变得相对困难。

另一方面，白领公寓企业过去盲目冲规模，不重视提升运营能力和盈利水平的发展模式，在遭受突如其来的疫情影响时，现金流受到冲击，经营出现困难。与此之外，由于蓝领公寓服务客户主要为大中型企业，客户稳定性和支付能力更强。在疫情的影响下，蓝领公寓稳定的现金流表现和更强的抗风险能力凸显，增强了市场对这一细分领域的信心，由此，蓝领公寓逐步成为后疫情时代下的黑马产品。

01.

蓝领公寓发展潜力大，

肩负着社会使命

1. 蓝领公寓是国际发达国家的重点投资对象，在我国关注度逐步提升

在公寓市场发展较为成熟的国际发达国家，蓝领公寓领域深受投资者和开发商的青睐。根据普华永道美国发布的《2020年房地产市场新趋势》，蓝领公寓分别位列美国投资者最想投资的商业地产细分领域第3位和美国开发商最想开发的商业地产细分领域第4位。聚焦公寓行业中，蓝领公寓投资前景也于2020年荣登所有细分赛道榜首。

图：2020年美国商业地产市场细分领域前景（普华永道）

图：2006-2020年美国公寓市场细分领域投资前景（普华永道）

信息来源：《2020年房地产市场新趋势（普华永道美国）》

相较于欧美、日本等国家，我国蓝领公寓市场尚处发展初期，但近年来行业关注度也在不断提高，众多公寓运营商加速布局。截至2020年，已有十余家品牌企业进入企业住宿细分市场，且部分企业也已具备一定发展规模。

图：2014-2020年累计布局企业住宿运营商情况（家）

数据来源：克而瑞租售

2. 三产人口规模增长为蓝领公寓发展奠定需求基础

伴随经济发展与产业功能转型，我国第三产业就业人口呈现逐年增长趋势，以劳动密集型为主的新型制造业与生活服务业从业人员即蓝领群体规模不断增长，截至2019年，第三产业就业人口规模达到3.67亿。在城镇化进程不断加速的过程中，越来越多的第三产业从业者来到中国一、二线大城市，催生出强烈的租赁居住需求。而这些蓝领人群由于户口、收入问题的限制，多选择租赁为主要居住方式，因而，蓝领公寓为中低收入群体住宿提供综合性解决方案，是为城市吸引并留住优质人才的重要举措。

图：2010-2019年中国第三产业就业人口情况

数据来源：国家统计局，克而瑞租售

3. “职住平衡”写入“十四五”规划，蓝领公寓被赋予社会责任

“十四五”规划纲要草案中建议“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。”今年两会，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位再次被强调，解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难成为国家战略方针。由此，蓝领赛道或将迎来政策红利，进入发展窗口期。

一方面，蓝领公寓运营机构可以通过统一的管理，助力政府以疏代堵，有效解决政府关注的中低收入群体集中住宿的安全管理问题，降低流动人口城市居住风险，提升城市外来人口管理效率的问题。另一方面，通过为企业方提供标准化+定制化的产品和专业化的运营管理，为企业解决员工住宿问题，减少企业员工流失及住宿成本问题。综合两个层面来看，蓝领赛道都被赋予了一定的社会责任。

02.

疫情冲击下，

蓝领公寓具有更强的抗风险能力

1. 绑定企业客户，出租率高且稳定

相较于白领公寓的主要客群为个人，蓝领公寓主要针对的是大中型企业员工，客户实际上是雇佣这些企业员工的企业。面向企业租赁，第一，签订的大多为长租期的固定期限合同，且续签比例高，大大降低了频繁换租导致的租金损失，进一步加强了租金稳定性；第二，企业客户通常经营稳定，具有较强的支付能力，由此蓝领公寓运营商可保持良好、稳定的现金流；此外，企业客户定制化也大大降低了获客成本，在一定程度上大大提升了营销宣传和运营管理效率。

疫情下，C端客户暴露出更高的违约风险，严重影响了出租率，而蓝领公寓所针对的企业客户则相对稳定。此外，国家“保增长、保就业”的号召下，政府鼓励积极复工复产，服务业已经全线恢复。 由此，蓝领公寓表现出相对较优的出租率。

2. 立方经营，运营坪效优势突出

如果说白领公寓以房间出租的模式为“平方经营”，那蓝领公寓以床位出租（上下铺）的模式可谓是“立方经营”，该种模式有效拓展了可盈利空间。平均月租金为800元/床位的蓝领公寓，可容纳4-8人入住，使其综合套租金高于大部分同等条件（区位、交通等）下的白领公寓。这种化整为零的模式使得蓝领公寓的租金坪效要高于白领公寓。

以上海市不夜城板块集中式公寓市场为例，克而瑞数据显示，在2020年6月我国疫情好转、社会全面复工的背景下，魔方中兴路地铁站及长途汽车站附近的9号楼公寓的坪效租金分别为5.90元/㎡·天和6.94元/㎡·天，高于周边集中式白领公寓的租金坪效。

图：2020年6月上海不夜城板块集中式公寓坪效比（单位：元/㎡·月）

数据来源：克而瑞租售

3. 避开选址竞争，拿房成本较低

在房源获取上，蓝领公寓通常会避开城市核心与热门区域，只要求在商业中心周边，且交通便利，可辐射商业中心的服务人群即可。而园区宿舍型蓝领公寓则多位于城市远郊的产业园周围，土地性质或为工业。因而，总体来看，蓝领公寓相较于对地段、区位有较高要求的白领公寓而言，具有显著的成本优势。

此外，部分蓝领公寓运营机构通过“物业托管模式”获取房源，其与事业性单位、B端企业方、园区等组织合作，对其物业进行后续的运营和管理，而该种模式也可有效节约租金成本。

较低的成本带来的是较高的租金差，在面对疫情的时候，纵使出租率有所降低，租金予以一定折扣，也能保证基本的运营表现。

03.

“蛋糕”好看不好吃，

精细化运营是发展之道

1. 租户需求升级考验产品软硬实力

随着近年来产业结构的不断升级、优化，从事餐饮服务、酒店住宿、交通物流等为代表的新型现代服务行业的城市基层奋斗者（新蓝领），相较于传统蓝领工人，无论在工作生活状态还是消费观念上，都发生了巨大的变化。从过去的只注重吃饱穿暖，到如今看重居住环境舒适度与服务质量等方面；从过去的打工者，到如今的城市创业生力军。城市基层奋斗者的人生观与价值观，被工作、城市生活等环境潜移默化地影响着，他们经济更独立、消费更自主、交友开放、追求美好生活品质。

由此，对于公寓运营商来说，如何迎合多元化、且逐步升级的客户需求是亟需思考的问题。总体来看，需要在产品打造和运营服务两方面全面升级。一方面，提升产品硬实力，打造多元化、人性化产品，实现多形态产品、多场景应用；另一方面，打造精细化、人性化的服务和专业、高效的运营体系，从软实力方面全面提升公寓产品的租住品质，让客群更加有归属感。

2. 安全管理是蓝领公寓运营的重中之重

蓝领公寓的改造和经营过程中面临很多障碍、风险，消防安全问题首当其冲。以往，蓝领公寓市场品质参差不齐，一些小企业经营的蓝领公寓，住房品质等同于群租房，存在着重大消防安全隐患，而一些存活于灰色地带的品牌蓝领公寓运营机构，在实际项目操作过程中也只能按照酒店设计、报批，缺乏行业设计规划和消防专项法规予以指导，而这些问题都会影响到项目的前期投入成本以及后期的运营维护成本。

其次，由于蓝领公寓租住的人员更多，背景更复杂，流动性更高，而通常蓝领公寓的人房比远低于白领公寓，管理力度与难度更大，从而对运营管理的要求也更高。培育行业可用的复合型人才以及利用智能化科技系统提高管理效率、降低管理成本是蓝领公寓运营机构的必经之路。

3. 单一的盈利模式需要被突破

与所有行业一样，蓝领公寓在发展中也需要规避行业特性导致的“雷区”。长租公寓是重资产行业，投入大、回报周期长、盈利模式单一。尽管由于蓝领公寓投资相对较小，剪刀差会更大一点，但一旦项目出现空置，仍会产生现金流风险。在稳租金的调控下，收入单一的脆弱结构又进一步暴露。因此，只有不断革新盈利模式，深度挖掘非房消费业务，实现多元化营收结构才能保证长久稳定的经营。

可以做的是，积极拓展开发周边服务，配套商业、快递代收等基础服务以便捷租户生活。收集周边生活服务信息，开发蓝领人群的线下入口，挖掘更多场景的消费，提供相应服务：例如有的公寓运营商会提供兼职信息，职工培训课程。此外，当下年轻人比较能够接受的新兴娱乐业态（微型电影院、桌游等）也可纳入考虑范畴，在满足基层员工基本生活需求的同时，满足其精神上的需求。

04.

典型品牌案例

——魔方9号楼公寓

魔方生活服务集团作为中国租赁业市场的行业创造者之一，是目前规模领先的“连锁长租公寓”运营商，其以多款公寓产品切入租赁领域的细分市场，凭借出色、丰富的运营能力和经验为精英人士、城市白领、创业青年、基层员工等全人群提供安全、便捷、舒适、友好的租住解决方案。

2016年，魔方生活服务集团在大规模抢占白领公寓市场的同时，就已经将目光瞄向蓝领市场，推出9号楼公寓产品，打造集团多元化产品体系。2020年，在疫情影响下，魔方率先清晰地认知到蓝领产品杰出的抗风险能力，于2020年一季度在4城推出8家9号楼公寓新店，这一举动引发业内关注。截至2021年4月，魔方已在全国10城布局54家9号楼公寓，管理房间规模近15000间。

图：魔方9号楼公寓城市布局情况

数据来源：克而瑞租售

>>解决企业员工住宿难题，9号楼公寓提供定制化产品与服务

面对当代服务业企业员工住宿管理的痛点与难点，魔方生活服务集团CEO柳佳认为，”头部企业应该发挥带头作用，承担责任，配合有关部门解决租房难题。“由此，9号楼公寓应运而生，依托差异化、专业化、人性化的产品设计，安全、规范的装修改造及运营标准，为企业定制化提供员工居住服务。9号楼公寓的产品可灵活变化组合，在满足各地关于人均居住面积规定的前提下，可根据企业需求来定制化提供单人间、双人间、四人间、六人间等多人间产品，并通过最优的空间设计、合理的功能分割，兼具居住、学习、休闲、娱乐等功能，全方面提升企业员工的租住生活品质，实现蓝领产品的全方位升级。

9号楼公寓，6人间

9号楼公寓，4人间

经过多年的发展，9号楼公寓的定制化进行了再升级，使其不仅是产品的定制，也是后续服务的定制。9号楼公寓可按照企业需求，定制体现企业文化的租住公区和服务，使得企业文化和大家庭氛围更加深入心，员工获得更多归属感。以当下来说，目前疫情防控日渐常态化，但企业员工的健康安全问题仍是各大企业最为关注的，9号楼公寓会按照企业要求，加强环境安全卫生保障，除每日公区日常保洁消杀外，另聘请专业消杀公司进行消杀，为企业员工营造了一个舒心的家的氛围。

>>多功能公区，提升居住幸福感

一直以来，9号楼公寓深刻认知，当下社会各行各业人才年轻化趋势加剧，95后已成为就业主力军，其生活与消费理念已升级。由此，9号楼致力于产品的优化升级，用心打造公区，提升青年人群居住幸福感。

在9号楼公寓最新的产品中，不仅有配备跑步机、动感单车、哑铃、瑜伽球+瑜伽垫等设备的健身房，还设有现代时尚的共享厨房、影音室，后期还会增配自动售卖机、快递柜等，让企业员工生活更便利。此外，公寓每个楼层均配备公共洗衣机及烘干机，露台旁还准备了带雨棚的专用晾晒区，住户再也不用担心工作日遇上恶劣天气衣物被淋湿。更有小型会议室，可供企业员工归”家“后紧急办公使用。

9号楼公寓公区

>>人防+技防，守护公寓安全

在安全管理方面，9号楼公寓严格参照酒店的消防、治安、人口管理标准设计打造，并通过人防与技防有效协同，守护住客安全。包括烟感喷淋入户，用于门禁的人脸识别系统、房间的智能密码锁（一人一账号）等，公共区域进行24小时全方位监控，入住人员信息联网公安系统等等。同时，9号楼公寓还将定期为企业在住员工组织消防安全公开课、消防安全演练等。同时，制定严格的入住人员规定条例，包括杜绝使用大功率电器、禁止室内吸烟等。并设立专人进行24小时值班，管家或保安定时巡更，确保租客安全。

通过在蓝领赛道的进一步深耕，魔方致力于为大型城市企业客户提供更加舒适、便捷的租住服务,有效缓解城市CBD及产业园区周边基层员工的职住平衡问题。通过积极布局蓝领产品线，魔方集团市场竞争力不断增强，抗风险能力显著提升，多元化经营更为企业做优做强打下坚实基础。

05.

结 语

在我国，蓝领公寓行业的关注度在逐步提升，投资价值也在被逐步挖掘，尤其实在疫情的催化下，其优势凸显，在城市产业升级的推动下，其潜力巨大，蓝领公寓市场有望迎来新的发展契机。

同时，蓝领公寓的发展模式也需要随着时代发展有所突破创新，坚持精细化运营，针对多样、不断升级的租赁需求，打造多元化、品质化产品，提供差异化、针对性租住服务，在智能科技的助力下，高效、稳定运营管理，为新时代城市基层奋斗者带来全新的租住体验。

END

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