北京楼市：这几个盘性价比最高，是刚需的最好选择

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐，您好！新人首问。近期正在考虑对家庭房产进行优化调整，向您请教。 家庭情况：女儿未婚，西城户口，在广安门内上班，我在东大桥上班，还有两三年退休，老公在顺义上班，平时开车通勤，有北京居住证。 房产情况：济南一套2016年花园洋房，学区好，小区环境好，属稀缺房源，现市值约540左右，加上车位等，总价约600万（无房贷）；北京：2020年以孩子资格，在广义街全款500余万购买一套学区房，86年房龄不足60平米（我们原来在外地都用过商贷，都只能算二套）；立水桥附近一套100平自住房（建设用地，现无房产证，2000年左右老户型改建，六层带电梯）；天津津南区海教园一套100平花园洋房，原值200万，贷款120万（利率低），海南1套60平小两居，拟持有退休后住。 目前，现有资金50W，可自筹贷款200W，家庭年收入税后150W左右。 目前想法：1.在北京置换一套改善房，标的800万左右，自住兼保值升值，需要把济南房出售或抵押，天津房出售，已挂出，不好出手。2.在现居住小区，再购置一套，全款250万左右，出租月租金6000左右，预计近两年有可能办房产证，有证后再出售，济南房再出售一起置换。请问：1.哪个方案好一些？如果现在购改善房，济南房出售还是把济南、北京两套房抵押（都抵押担心压力大，四年后家庭收入会减少一半）？2.如改善房，在北京买新房还是二手房，我们希望交通方便、近地铁，一方面养老，同时离孩子近一些。新房最近看了熙悦宸著、洺月湾、中海环宇时代，对熙悦宸著128平比较感兴趣；二手房在公益西桥、首经贸附近看过，对青秀城、万年花城比较感兴趣，也打算看看九龙山和百子湾板块，麻烦房姐帮我分析一下，该如何选择，谢谢！

　　回答：建议方案一，济南的房子建议出手掉。 新房中海环宇时代性价比最高，熙悦宸著128平的4居确实设计的不错，利用率高，户型方正，蛮受市场欢迎的。 青秀城的品质和维护在草桥是很不错的。最大问题就是位置差点事，被建材城、花卉市场包围，万年花城这个盘不错的，就是供应量偏大，有合适标的可以入。 九龙山看下 风度柏林、首城国际、苹果社区南区。百子湾现在性价比不高。 新盘的位置大多偏了点，二手更好，更符合你们现在的需求。可选择也多。

　　提问：亲爱的房姐，能分析一下厦门的房产未来走势吗？现在投资泡沫大不大？万分感谢！

　　回答：厦门现在价格已经腾飞到接近一线城市水平了，部分板块高的有点变态，短期内我比较悲观。 厦门人才流失很严重。房价高工资低，很多人走了。 反而是北上广深待遇给的足，有助于吸纳和留住人才。 本土的，一言难尽。 竞争无处不在，城市间的竞争也非常剧烈。有竞争就会有变化，优胜劣汰亦适用于城市。 厦门的问题在于，人口太少，旅游IP的风向可能会改变。

　　提问：房姐你好！上次提问的问题你也没回复，这次我想问问你对紫玉山庄这的二手房怎么看，主要是想改善

　　回答：朝阳区亚运村的紫玉山庄，纯别墅大盘，前后开发十年。90年代原址曾是垃圾填埋场。最早一批联排1996年建成，墙体已经老化。中心湖8万平米，目前均价10万，位列别墅单价第一梯队，物业费12.5。 如果是纯投资，附近可供选择的不多，价格已经偏贵，偶尔会出来某套价格便宜的。 性价比相对较高的在小营一带。

　　提问：新人首问，前两次问没有答复，这是第三次问，着急，希望房姐能看到。请教房姐，手头150—180万，二套（前几年按揭燕郊上上城5期一套两居），需要12月底前买入，投资+落户积分，计划通州或亦庄，请推荐几个楼盘，先谢过。

　　回答：二手建议买通州 可以看下：DBC加州小镇 华业东方玫瑰 新华联家园，海棠湾，阿尔法社区 ，高教新城、gogo新世代、华龙美树。

　　提问：房姐您好，新人首问，已婚夫妻均是sfsd，手持120，可以操作到180，最近三个月有房出售资金亦可增加到450，月供2w 以内可接受。目前自住岳母名下平乐园一居，妻子在朝阳公园附近上班，我在大兴机场（会出差不用太考虑），刚交定金台湖金茂悦小3居，看中17号线首站利好故入，新盘还看了电建洺悦湾，但考虑亦庄换乘不方便放弃（媳妇不会开车）。1，考虑自住+保值，金茂悦适合我吗？2，如不合适，二手房哪里可入？看过十号线石榴园至分钟寺05年后两居和三居，后来算距离和金茂悦通勤时间相同，且不太能接受老破小自住，（现在住的就是）。3，首套金茂悦手里预计子弹还有300左右，二套二手房优先考虑投资选哪？

　　回答：1. 台湖金茂悦自住可以，保值属性略差。 2. 二手房建议看 青年路那边的润枫水尚，双井 首城国际、华纺易城 还有四惠的东恒时代二期 ，自住+保值都不错（此方案最推荐） 3. 可以淘下丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

　　提问：新人首问：小姐姐好～未婚，计划今年领证备孕，首房首贷，首付预算250W，互联网行业，目标：自住改善或投资。现有后沙峪400多万小两居（有100多万贷款） 1.新房里，西山锦绣府和华樾北京推荐么？怎么排序？或者有其他推荐么？ 2.二手房里，目标是北纬40度，但首付不太够，还要攒一年（会不会有上涨风险？），这个小区怎么样？有其他小区推荐么？ 3.再买一套和卖掉后沙峪后再买，两个方案哪个更好呢？什么时机操作合适些？ 4.还有，现在适合适当加杠杆吗？（首付借钱用信用贷之类的） 辛苦解答，感谢～

　　回答：西山锦绣府定价不高 但是有捆绑装修，整体性价比一般 华樾北京>西山锦绣府，万象悦府也不错可以关注下 北纬40度房子不错，能兼顾部分学区，有合适的可以考虑。 建议卖掉后沙峪，选筹的范围会更大。今年能操作最好，早上车是首位。 如果还款能力强，增加部分杠杆没问题。在你的承受范围内即可

　　提问：首问，房姐，你好，关注您好久了，基本所有的文章都看了，非常佩服您的专业的分析，受益非常大。最近有点纠结，想请教一下您，我大概手里有四百个左右首付，想做一些投资属性的布局，目前看中两块，一个是天通苑东区，考虑两年后有新地铁，同时也有天通苑小学和清华附小，目前单价低，一旦地铁打通，有可能会向回龙观价格靠拢，觉得有空间增值，另外一个看好亦庄，初步选了定海园，紧挨着京东，单价3.5，虽然是回迁房，但是周边的限竞房在5左右，相信未来也可能有空间，或者直接买京东旁边的限竞房，很纠结，想听听您的意见，或者您有没有其他推荐，对了，我在北京是二套，谢谢您

　　回答：如果能持有8年以上建议选亦庄，有产业有人口导入，学区也有潜力，我是长期看好的，能长持的话限竞房还是有性价比的。天通苑持有5年左右退出比较合适。能长持就选亦庄，短期持有选TTY

　　提问：房姐好，新人首问，老婆怀孕，父母将来照应想换房，怎么换还不清晰，求教 情况1.住南三环洋桥一居，17年组合贷总花360万，现跌310，卖出能拿到110万。2.现金200万，100万加成贷（小中介说的）3.税后年收入60万，公积金每月1.3万。4.亦庄工作居住证；老婆西单工作，可能拿到西城户口 方案：1.卖房换小三居，A买非学区；B 买学区，避免上学再次换房交易成本高 2.不卖房，再买一套小的，A买没有学区的洋桥附近；B买其他位置学区的，附近再租一套 问题：1. 房姐建议什么方案呢？2. 如果买学区，考虑排位，貌似只有亦庄可以考虑？3.您提到的抵押全款方式，是否适合我？跟加成贷是同一回事吗？谢谢

　　回答：建议置换一套非学区满足居住功能，学区适合总价低的老破小，几年后看市场情况再选择入学区，自住+学区的组合最优 加成贷类似，可以使用

　　提问：房姐你好，北京社保，首房首贷，目的是自住保值。家有老人小孩，目前在国贸上班，租房，现金300，家庭税后40。现在看了双桥水郡长安，豆各庄富力又一城，旧宫盛悦居，亦庄禧瑞天著。实在纠结，求推荐！其他小区也行！

　　回答：这几个位置不太推荐， 双桥是两头不搭的地段，区域发展腹地较小，以后除非大改造否则发展受限，旧宫以亦庄都没性价比高的楼盘 300能700左右的标的，以t淘百子湾片区

　　提问：您好！我们夫妻都是五十岁的北漂一族，在北京丰台有自住房一套，约价值580，还有一套小面积的loft商住房，在石景山区，目前我们夫妻年收入在100左右，目前手头有200。孩子研究生毕业，已在北京工作，很快解决北京户口。想改善居住环境的同时，兼顾孩子未来的婚房。目前有两个想法：1、在门头沟区预付定了西山燕庐的161平方米的房子一套，但是得卖掉目前在丰台（四环边）的住房，用孩子的指标，还要贷款约400；孩子结婚就只能住石景山区买的商住loft房；2、想退掉西山燕庐的房子，买青龙湖附近的房子，还想卖掉商住的loft，虽然很难卖；当然也需要贷款约300；但是可以留下丰台的现有住房，给孩子留下未来的婚房。或者您还有没有更好的建议，很矛盾，想听听您给的专业建议。谢谢。

　　回答：1. 西山燕庐比较适合门头沟本地人，不建议买给孩子做婚房，位置偏 2. 青龙湖比门头沟好一点，但也不是好选择。 买房地段很重要，太偏的位置只能自住了，保值效果比较差, 属于跑输大盘的产品。 买新盘 石景山可以考虑禧悦学府、中海寰宇天下。还有亦庄的几个新盘也不错。二手就可以看看朝阳 朝青、双井、百子湾板块