商品房买卖合同纠纷案件探析

很多人在签订商品房买卖合同后，苦苦等着交房那一天，但是等到真正可以交房的那一天又不知道怎么才算正确的交房方式，怎么才能避免交房中产生的坑。由于房地产开发行业是一个比较特殊的行业，开发一处房地产通常需要涉及到多个部门管理，国土管理、建设规划以及城市房地产管理等等。下面结合法律规定及相关实践，简单讲解一下如何正确交房。

一、商品房的交付条件

（一）竣工验收质量合格

房地产本身也是一项建设工程，因此，商品房要达到能够交付使用的前提，必须是建设工程竣工验收质量合格。

在商品房交付过程中，应当主要看房地产开发企业是否具备以下"五证"、"两书"、"一表"：

"五证"是指《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》；

"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

"一表"是指《工程竣工验收备案表》。

作为一项合法的建设工程，"五证"中前四个是必备的，作为房地产开发企业，在销售（预售）前必须向房地产开发主管部门进行登记申请，取得许可证。

"二书"的法律依据在于《城市房地产开发经营管理条例》第三十条的明文规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。保修期从交付之日起计算。

关于"二书"的具体内容，原建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房［1998］第102号）中有详细规定。

"一表"作为建设工程竣工验收必备的程序材料，在《城市房地产开发经营管理条例》第十七条有规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。在原建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》中也明确工程竣工验收备案表为建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件之一。

但现在暂无法律法规规定其是交付商品房的条件之一，为保障购房者的合法利益，以取得《竣工备案表》作为交房的条件之一既是广大购房者的要求，也是一种趋势所在。

（二）消防验收合格

关于消防验收合格是否可以作为交房条件，目前没有定论。

根据《消防法》的规定，对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。而且，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

我认为，该法律规定并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，消防验收应属于行政管理范畴，而非民事义务。因此，对于商品房交付，如果双方没有在合同中明确约定，那么消防验收合格就不是必备条件之一。

（三）完成测绘工作

原建设部于2001年04月04日颁布的《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

二、商品房的完成交付

（一）交房方式

在此需要区分两个法律概念，即商品房交付使用和所有权转移。

对于交房，《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，交房仅是对房屋的转移占有，与动产的占有即所有不同，不动产所有权需经不动产登记公示才产生变动的效果。

因此，除非合同约定交房是指"交付并过户"，根据上述规定，交房仅指转移占有，即是现实中的"交钥匙"。

（二）房屋风险的承担

房屋毁损、灭失的风险也随着交房发生转移，在交付使用前由房地产开发企业承担，交付使用后由购房者承担。

（三）交付时间

对于房地产开发企业，应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房者。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知购房者。

其次，除双方另有约定，房地产开发企业迟延交付房屋或者购房者迟延支付购房款的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人有权解除合同。而且，对于双方没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的：

①逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；

②逾期交房的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，确定违约金数额。

最后，购房者也要及时履行接受义务。在接到房地产开发企业的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起，由购房者承担，除法律另有规定或者当事人另有约定外。即是说，购房者无正当理由拒绝接受房屋，书面交房通知确定的交付使用日期可视为交付使用日期。

（四）交付后变更登记义务

预售商品房的购房者应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购房者应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。如果由于房地产开发企业的原因，购房者期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

三、交付瑕疵

（一）主体结构质量问题

《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

《商品房买卖合同司法解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（二）其他质量问题

《商品房买卖合同司法解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。