基本案情:
甲拥有天津市和平区小白楼街道的商铺一间,并与乙签订了房租租赁合同,将此商铺租给乙用作高端超市,租期为五年。在此期间,乙将商铺的一角进行改造装修后,售卖西式蛋糕和咖啡。甲以此为由认定乙擅自改变了租赁房屋的使用用途,违反了当事双方关于房屋租赁用途的规定,要求终止房屋租赁合同。
争议问题:
一是将租赁用于高端超市的房屋改造一角用于西式糕点和咖啡的经营是否属于擅自改变租赁房屋的用途?
二是乙方是否根据上述情形行使合同的一定解除权?
观点建议:
一是根据《合同法》第一百二十五条的规定,当事人对合同条款存在争议的,需要按照合同的目的、交易习惯及诚实信用原则等确定合同条款的真实意思,甲乙双方的争议焦点之一就在于高端超市用途是否包含西式糕点和咖啡。
从日常行为习惯来看,高端超市与西式糕点和咖啡的售卖并不冲突。高端超市中往往都有糕点售卖和咖啡售卖。从这个角度上看,甲方并没有违反合同约定。
当然如果将高端超市限定为售卖物品,与饭店、甜品店等概念进行区分,那么甲就存在一定程度上的违反合同约定。
二是承认上述观点,我们认为甲存在一定的合同违约责任,那么对于存在一定的违约责任的甲,乙是否可以解除合同。
根据《合同法》第九十三条和第九十四条的规定,合同的解除权分为约定解除权和法定解除权。法定解除权法律有明确的约定。约定解除权,需要根据合同约定进行判断。
对于乙来说其初始目的在于避免房屋被损害,所以在租赁合同中要求甲必须经营高端超市,而不能从事餐饮等服务。但是西式糕点和咖啡与中式餐饮饭店并不相同,对于房屋不会造成烟熏火燎油烟的侵害。从这种程度上说,甲的违约行为比较轻微。
乙作为出租房屋方,在甲如此轻微违法行为发生时,恣意行使合同解除权是会造成一定的交易资源浪费。
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