报价虚高，成交骤减！刚需是咬牙入手 还是继续观望？

往期问答收录在“五哥谈房”网易号，关注看更多回复

具体买房问题请私信提问

问：五哥你好，我是在网易号看到你的文章，付费了。目前我在玮鹏花园有一2房，有消费贷420万，市场价830-850，净值大概410-430。坂田佳兆业城市有一办公公寓。购买时230万，目前有贷款110万。每个月贷款金额3.3万。请问，我是继续持有华强北的学位房（学位房已经完成历史使命），还是卖掉唯一住宅，置换龙华、坂田、龙岗大运的3房，以达到改善居住条件的目的？置换请推荐新房，谢谢五哥解答

答：你好，玮鹏花园学位用完可以考虑出手。 改善的同时也要考虑未来的升值潜力。 佳兆业城市公寓未来涨幅不如住宅，也可以考虑出手。 置换一套核心板块的改善盘。 深圳投资实操逻辑： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）

问：五哥您好，1200万，自住学校加投资，福田梅林一村，景田附近，南山麒麟花园，鼎太风华，这几个片区比较推荐哪个。

答：1.梅林一村是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。 目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 2.麒麟花园的风险在于社区的老化和生源质量的降低，今年的中考排位，麒麟中学下降的很厉害，来自南外大冲，科华，中科院先进实验这些后起之秀的冲击才是最危险的。 如果孩子还小，麒麟花园不妨等一等，如果麒麟中学连续两年成绩不稳定，老旧的麒麟花园必然维持不住高价，只是那时你还有购买的必要吗？ 3.鼎太风华自住，流动性，升值潜力都很好，是中产阶级喜欢的楼盘。未来也能跑赢大盘。 这几个楼盘优先鼎太风华。

问：五哥，对南山前海的东方银座公馆这个盘，怎么看？未来的发展趋势如何？谢谢回复！

答：东方银座公馆，真复式盘，小区品质和户型我是蛮喜欢的，客群最早是深航的机长和空姐，享受前海辐射。 不过这个盘已经过了快速成长期，周边环境成熟，暂无特别针对个盘的利好，平于前海整体涨幅。

问：你好，问下就只对比坂田的信义嘉御山和佳兆业上品雅园两个盘来讲，未来几年那个涨幅会好一点呢？自住＋投资，谢谢！

答：深圳楼市从来是此消彼长的，没有绝对洼地，只有相对洼地。 信义嘉御山，靠着科技园外国语和楼盘品质，去年下半年领涨坂田，成了坂田标杆。 去年底上品雅园靠深实验学位后来居上，迅速超越了嘉御山。 上品到底涨了多少，我这里有明确的数据。 去年12月到今年1月，我们帮客户买了五套上品75平两房，总价从450到495不等，现在挂盘价650，成交价630。 上品涨的太快太猛，嘉御山又成了相对的洼地，目前买嘉御山会优于上品雅园。 不过这是750预算局限在坂田的选择，如果跳出坂田，放眼全深圳，又会有比嘉御山更值得买入的洼地。 注意，我说的是买入节点转瞬即逝的相对洼地。

问：五哥您好，我家在坂田四季花城有一套户型很好的电梯大三房，房贷300来万，是否满5年后卖掉优化配置？家庭年收入税后一百万出头，目前加上父母的帮助，手上有现金500万，可亲戚再借。无自住需求，买来投资。买宝安碧海大两房或小三房，宝中小两房，还是蛇口育才的老二房？我的名额只能首付7成，老公名下有贷款记录深圳无房。我家这个情况该如何进行资产配置才能实现保值增值呢？求大神指点迷津。目前在考虑蛇口花园城一期和碧海富通城一期，还有其他小区建议吗？总之就是为了投资，我们要持币观望一两年还是抓紧出手？如何才能打新和淘笋？

答：你好，想当年 花园城育才是南山区买学位房的默认值。 一转眼，南山名校新面孔频出，育才似乎成了路人甲 。 经过时间沉淀的育才依然宝刀未老，只不过背后的居住人群和楼盘正在逐渐老去，反映在房产升值上，就显得不温不火。 如果需要兼顾居住和学位，育才是不错的选择。 碧海南区算是整个碧海比较有争议的片区了，优劣势很明显，优点是部分可以看海、价格稍低，缺点是地铁较远，大多大于1公里，沿江高速比较吵。 富通城价格不低了，透支了短期涨幅，三、四、五期感觉外立面还不如一期，显得比较旧，适合多种人群，部分近高架楼栋比较吵，但也能看海，我认为未来深圳海景将是稀缺资源，有暴击的可能性，特别是不沿高架的高楼层海景房； 远期看15号线和红树林公园，这两点落实，受益最大的是富通城一期和绿海名居，将来一站可抵传闻中的腾讯大铲湾科技岛； 宝安第一外国语中考成绩还行，未来15号线海城地铁口离小区不远，这个小区也算是大有潜力的小区。 小户型溢价就是会比较高，现在的价格其实都没有什么性价比，建议等一段时间淘淘笋。 这2个盘建议优先花园城，但是具体能不能买还是要看价格。 最近可以关注下法拍房源，可能有捡漏机会。 也可以多开发几张房票打新。