首先，祝各位少数民族朋友肉孜节快乐啊！
对于乌鲁木齐的房产投资者来说，房屋价格涨幅不再是房产投资的唯一考量，租金回报率（即现金流）也成为了衡量其投资价值的一个重要指标。
纵观整个乌鲁木齐，各个热门片区的租金回报率究竟表现如何？
哪里的房东收租最爽？
又有哪些片区或将成为下一个投资风口？
这也是很多朋友关注的重点。
（拍摄于2021年5月13日17:59分 乌鲁木齐）
话不多说，直接上图，感受一下！
（*数据来源于安居客区域均价 仅供参考）
这张图展示了2021年截止目前乌鲁木齐各区（部分）的租金回报率。
租金回报率的算法非常简单，就是用全年租金除以房价，把租金回报率取个倒数，就能算出收多少年租，你买的房子才能回本。
例如，一套房子的租金回报率如果是2%，那么投资这套房可能需要50年才能回本。
一般来说，租金回报率算出的比值越大，表示房屋租金回报率越高，越值得投资。
根据前文中的租金回报率统计表，我们可以发现：乌鲁木齐各区中，租金回报率较高的为铁路局商圈、天山区、友好商圈和德汇万达片区，其次为会展片区、南湖片区和美居商圈。
其余各片区的平均租金回报率则是低于3% 的。
那么，影响租金回报率的原因有哪些？
为了回答这个问题，小编首先对乌鲁木齐一些热门板块的二手房房价和租金进行了简单的统计和分析，一起来看看！
（*数据来源于安居客区域均价 仅供参考）
值得注意的是：从房地产市场行情来看，乌鲁木齐的房租水平必然是持续走高的，所以目前所计算的租售比为最低租售比。这一数值将在未来伴随着乌鲁木齐房价的走高而持续上升。
这里需要注意以下两点：
1、上表中的售租比只能作为一个静态的初步判断，仅供参考，重要的房价涨幅、租金变动均未考虑在内。
2、平均租金为普遍水准，一般带装修、家具家电齐全，具体一房一价，与装修层次、家具家电、房东个人要求等相关，上下浮动。
看到这，相信不少朋友都懂得了，正常情况下，租金回报率越高呢，对购房者来说是越好的。
上文也提到过乌鲁木齐各区中，租金回报率较高的为铁路局商圈、天山区、友好商圈和德汇万达片区。
首先，天山区租金回报率为3.4%，并不意外。
天山区作为乌鲁木齐的学霸区，在学区加持下，二手房房价居高不下已是常态。
如若还有地段、配套等其他利好加持，房屋价值自是无需多言。
虽然因为建区年代久远的缘故，天山区房屋大多偏旧，但也因房屋的增值属性，一房难求。
且在天山区的发展中，租房需求亦是不输于其他各区。
高二手房房价和高需求的结合下，高租金回报率应运而生。
其次是租金回报率同样较高的铁路局商圈、友好商圈和德汇万达片区。
不难发现，这三个片区的共同特点都是商业为主。
一般来说，商圈周边的租房需求是较高的，繁华的商圈更是如此。
这三个商圈在乌鲁木齐商圈中当属前列，周边写字楼偏多，因此租房需求亦不会低。
且经常租房的朋友都会知道，在城市核心租房的品质往往比不上稍远地区的租房品质。
因此，同样的租金在核心区和次核心区租房的品质会产生很大的不同。
但因通勤时间和生活便利度的影响，城市核心的房屋，无论是新房、二手房还是租房都是十分受欢迎的。
因此，对于投资者来说，在区域选择上：城市核心区＞城市次核心区＞城市边缘＞远郊。
除此之外，根据上文中租金回报率的两个统计表，小编还想着重说一下乌鲁木齐的新市区和经开区。
新市区和经开区相较于乌鲁木齐其他区来说是较“新”的。
这个“新”，不仅指建区时间短，成立较晚。
新市区和经开区也是乌鲁木齐各区中最受年轻人喜爱的片区。
上文的统计表中，新市区的长春路片区、美居片区、铁路局片区等，无一不是均价高且租金回报率高。
经开区的高铁片区亦是如此。
经开区在乌鲁木齐的片区发展定位中，属交通枢纽和高新科技聚集区。
软件园、宝能城、经开万达、YOYO环球港、盛达广场等经开区二期在建的绿谷科技城等多个写字楼遍地的情况，也为经开区后期的人才引进提供了沃土。
众所周知，什么样的人群租房需求最高，毫无疑问是刚刚毕业和刚刚踏入一个新地方的人群。
新市区和经开区作为最吸引这两类人群的片区，租房需求也相对高于其他片区的。
并且相对来说，这两个片区的房屋较新，住房品质较高。
高需求和高品质下，高租金回报率也就见怪不怪。
综上，影响租金回报率的原因也就其义自见了。
首先就是地段，好地段对房价的影响不仅体现在新房上，在二手房市场上亦是如此。
毕竟地段为王这句话也不是说说而已。
其次，在购房选择上，除了考虑居住的便利性，最好能有一个重磅配套的加持，比如学区，比如商业（地标性商业）。
最后，老生常谈，无论是新房的选择还是二手房、租房的选择。
远郊的房产一定要慎重慎重再慎重！
当然，一个房子是否值得购买或投资，除了考虑租售比，还必须结合当地税收，政府政策，周边环境等综合评估。
最后，无论你购房的目的是为了自住还是投资，都祝愿大家买到自己满意的房子！
（PS；以上仅代表小编本人观点，图片大多来源于网络。关于乌鲁木齐二手房、租房的情况，你有什么观点和看法，欢迎在留言区和小编互动探讨！）
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