京城佳业冲刺港交所：一家管着奥运鸟巢和北京30%胡同的国资物企

　　近日，一家坐落于皇城脚下，拥有国资背景的物管企业——北京京城佳业奔赴港股IPO，并已向港交所主板递表，由中金公司担任独家保荐人。

　　募资用途

　　京城佳业计划将募资金额作以下用途：寻求与物业管理公司及物业管理相关服务提供商的选定战略投资及收购机会，以扩大业务规模并提升业内影响力；为发展增值服务提供资金；信息技术基础设施及智能设备开发及升级；营运资金及一般公司用途。

　　立足首都，领跑胡同物管领域

　　京城佳业是一家立足于首都、隶属北京国资委、服务网络遍布全国的物业管理服务综合运营商。

　　据资料显示，京城佳业成立于2020年12月，成立至今还不足一年。但实际上，京城佳业的历史可追溯至1991年，彼时其主要营运附属公司北宇物业已开始为住总集团开发的物业提供物业管理服务。

　　具体而言，如今的京城佳业是由多家物业公司重组整合而成，且其中的四家主要运营附属公司均属于城建集团旗下。该四家主要运营附属公司分别为：城承物业、重庆物业、城建置业、北宇物业。而有关城建集团——北京城建集团，是全国领先的龙头建筑企业，隶属于北京市人民政府的国有全资企业。

　　据披露，城建集团连同城建发展及住总集团合共为京城佳业的控股股东。

　　也正因此，京城佳业的业务是通过旗下各附属公司开展业务组合包括： 物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中主要以物业管理服务为主。于2020年度，京城佳业自各服务线产生的收入分别占总收入的百分比达：物业管理服务67.2%、非业主增值服务10.3%、社区增值服务22.5%。除物业管理服务贡献了大部分收入外，京城佳业的增值服务收入占总收入的百分比超过32%，显著高于根据中指院中国物业服务百强企业的平均水平。

　　而就物业管理服务而言，正是得益于背后股东雄厚的国资背景，京城佳业不仅为住宅物业及商业物业提供服务，还能够为国家重大工程、党政机关办公区、大型企业集团企业总部及历史文化风貌等物业类型提供全方位的物业管理服务。

　　据披露，京城佳业是全国首批进入北京城市副中心及雄安新区，首批建立胡同物业服务标准的首都国有物业服务企业，其代表性项目如国家体育馆（鸟巢）。

　　截至2020年12月31日，京城佳业在管面积为2910万平方米。包括住宅物业118个，合计2050万平方米；商业物业29个，合计120万平方米；公共及其他物业21个，合计130万平方米；胡同物业7个，合计 610万平方米。其中，京城佳业的胡同物业共管理319条胡同，2020年合同经营额7000万，在北京胡同物管市场占比超30%。

　　从地理位置看，京城佳业的物业集中于京津翼地区。截至2020年12月31日，京津翼地区的在管建筑面积为2600万平方米，占截至同日在管建筑面积的89.3%。

　　而近年来，中国政府实施国家发展战略，如北京大兴国际机场等大型基建项目数最大幅增长，带动京津冀地区物业管理服务需求增长。

　　根据中指院的资料，在地方层面，北京市人民政府陆续出台扩大物业管理服务覆盖范围、军队物业市场化、胡同物业管理市场化等一系列政策，京津冀地区物业管理服务的覆盖率实现了全面提升，物业管理行业拥有厂‘阔的发展空间。

　　且根据中指院预测，至2025年，京津冀地区的总在管建筑面积将达到约29亿平方米，京津冀地区按收入计的市场规模将增加至950亿元。而京城佳业有望享受到京津冀区域协同发展的红利。

　　业绩概况

　　于往绩记录期间，京城佳业获得稳健的财务回报， 2018年到2020年的收入分别为9.17亿元、10.45亿元、10.9.亿元；纯利为4137.7万元、5111.9万元、6875.7万元；毛利率分别为20.8%、19.8%、20.8%，于2019年度略有下降，主要由于非业主增值服务的毛利率下降。

　　现金方面，于2020年度，经营活动所得现金净额大幅增加，2018到2020年分别为6296.4万元、5600.1万元、2.31亿元，于2020年12月31日，现金及现金等价物为7.47亿元，同比增长154.4%。

　　竞争优势

　　深耕京津冀地区，在首都区域具备与生俱来的强大服务能力，运营能力稳健，财务表现亮眼，已成为辐射全国的北京服务品牌；

　　依托多方股东集团的资源优势和品牌实力，为业务持续发展、特色化经营提供强劲支撑；

　　提供多业态、多元化的物业管理服务，为打造特色品牌创造独一无二的竞争优势；

　　持续提供高品质的服务，通过数字化、智能化信息系统的管理，降本增效措施成果显现；

　　立足首都区位优势，围绕胡同物业和城市更新改造，打造独具北京服务特色的物管行业品牌；

　　拥有高度经验丰富及专业的管理团队，辅以高效的人力资源体系。

　　主要风险

　　可能无法以有利条款取得新订或重续现仃物业管理服务合同，甚至根本无法取得或重续有关合同；

　　未来的增长未必如计划般实现；

　　未来的收购未必会成功，且于整合所收购业务与现有业务时可能会遇到困难；

　　于往绩记录期，大部分收入来自向北京城建集团及其合营企业或联营公司开发及／或拥有的物业提供服务；

　　未必能够向客户收取服务费，因此可能导致应收款项减值亏损。

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