深圳楼市：打新热度正在渐渐下降，二手市场也在悄悄回暖

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具体买房问题请私信提问

1、问：好久不见，五哥！想请教几个问题：

一、深圳现在买房是好时机吗？会不会横盘呢？

二、我出掉坂田万科城102平的房子（因换房无房票），但好像听说将有名校入驻。

三、想入手南山香山美墅的200平四房，大概14万，总价3000万，但香山美墅这两年翻翻不止，是否还有增值的空间呢？

答：会员你好。1、看价位吧，有些价位适合等一等，有些价位就适合入手。打新潮退去，二手市场逐渐回暖，房价又偷偷在涨了。2、是有省实验落户。3、香山美墅是豪宅了，环境不错的，old money钟爱的板块。未来面临的问题地段老化，增长潜力会偏弱。自住可以买，投资还有更好的选择，具体可参考内部分享。

问：五哥，红岭外国语和福田区的外国语西校要到香蜜湖片区来了，新建两所学校，会对当地的学位房价格产生什么样的影响吗？

答：你好，处于景田小学学区内，同时又处于福田外国语学校北校区初中部学区的楼盘首先会获得利好，若是双名校学区加上相当低总价的小户型，估计更会成为香饽饽，实际上等同于拥有了“九年一贯制”的福田区外国语学校西校区小学+福田区外国语学校北校区初中组合的二线名校的优质教育资源。而且这个组合学区内，也有不少小户型的学位房楼盘。深圳各区域性价比高的学区房，关注公众号内部分享。

问：五哥，你好，深圳本地人，年底在看房，最近跑了一些新盘，置业顾问都会说开盘的房源是第一期的一号楼、二号楼和三号楼，然后第二期的房源的话，可能要到明年年年底才会推出，想请问老师买新房的话，第几期比较合适呢？

答：你好，一般来说当前很多开发商资金压力都比较大，为了保证资金迅速回笼，首次开盘往往会开出一个比较低的价格。等到资金压力缓解后，剩余的房源再通过配套升级，精装修等方式慢慢来加大利润。而资金压力不大的开发商往往第一次开盘就直接会推出位置比较好的，配置比较高的产品，甚至会直接推出楼房。目的是提高整个楼盘的定位和整个档次。当前大部分开发商所采取的是第一种策略叫低开高走。

对于有投资需求的购房者可以多关注一下项目第一期的房源，这时候价格可能比较便宜，而且可以放心的是开发商为了营造口碑，意气也不会做的特别差，所以品质上也是有保证的。

对于有自住需求购房者，可以多关注一下项目的二期和三期，很多开发商往往会把最好的楼栋和户型留到最后面开卖。一些开发商也会对一期用户做一个全面的市场调研。他们通过对一期月用户进行调研以后，把相关的一些改动措施在二期和三期的产品进行了优化，因此有了一期用户的入驻，同时因为有了一期用户的入驻，整个项目周边的生活氛围也会逐渐成熟期。

另外一点要注意的是，一个项目在尾盘的时候，由于大部分的房子已经卖光了，资金压力也变得比较小，所以尾盘往往是比较便宜的，并且当新盘全部都卖光成为二手房的时候，其实没有人在意或没有人会知道哪个是尾盘，所以尾盘也是跟着小区的价格一起慢慢往上涨的。

问：五哥，你好，人生第一次买房，有深圳购房资格，请问在深圳买房的话，刚需自住，有哪些流程呢？有哪些建议呢？

答：你好，首先买房资格审查，包括名额、社保、征信、收入、首付来源、未成年子女等，每个环节都不能出错。第二就是积分入围，这不仅先进入新房选购入围赛，然后才能得到进入摇号的资格，而且摇号不一定摇得到，这是因为每年深圳的新房存量不够，短时间内无法提供更多土地，是存在内卷的。第三是购房首付，购房首付越来越高了，随着房贷收紧，能够全款买下的客户比较受开发商的青睐，而首付预算不够的人则得房几率小，事实也证明了在深圳买新房的人大多是有积分有钱的人。第四关注踏空的风险，新盘摇号越收越紧，二手房又出台了指导价，买房的机会小了许多。第五就是刚需的需求大和学区房资源少的矛盾，深圳的学区房太少了。