老区商业如何焕新？重奢时尚与餐饮全面提档，罗湖欲“再造CBD”

作为改革开放原点之一，罗湖区拥有着内地首家麦当劳、“不到东门枉深圳”的东门商圈、珠宝之都水贝、首家万象城等一系列商业市场不可忽视的“明星”。

而当存量成为市场主流，焕新便成为运营环节绕不过的话题，于商业地产如此，于城市更是如此。在这一背景下，罗湖已于近年启动规模化城市更新行动。

贴合深圳“国际消费都市”新定位，商业焕新是城市更新重要一环，罗湖在商业焕新方面同样持续发力。例如，在“太古里户外裸眼3D”火热出圈之际，深圳首块户外裸眼3D显示屏于4月底落地罗湖；而4月初罗湖深圳文和友的开业，直接令深圳成为热搜常驻客。

本期铱星云商走进罗湖，调研区域部分购物中心焕新现状，探讨罗湖商业的升级趋势。

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“十年老将”购物中心升级现状

罗湖的商业，从以东门商圈为主的早期商业步行街形态，到茂业百货、太阳百货、天虹商场等传统百货，再至水贝、笋岗的专业型商业集群，诠释了罗湖的“元老”形象。

购物中心方面，除了新近开业的宝能第一空间等项目，主要项目仍以开业超十年的购物中心为主。不可否认，随着深圳的城市发展区域不断扩大，一大批新建购物中心崛起，罗湖的商业地位受到冲击是既定事实。

而尽管历经购物中心“爆发式”增长的市场环境，罗湖部分开业长达十余年的购物中心通过不断调整升级，仍保持着一定的市场竞争力。

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深圳万象城

2004年开业

身为首座万象城，深圳万象城开业至今已有17年历史。尽管万象城少有对外公开具体销售额，但业内一直有着一个共识：历年万象城业绩均位于国内购物中心前列。于不断有新项目开业的国内市场而言，虽称不上罕见，但确实是非常值得细探究竟的案例。

细数万象城近期大调整动作，芮欧百货撤离可以称得上其中之一，其二便是大规模引入国际一线美妆品牌，其三是进一步丰富奢侈品牌阵容。通过系列调整可以看出，万象城仍致力于打造深圳第一重奢品牌阵地，同时，大幅强化美妆氛围以进一步吸引年轻消费者。

✦ L1/L2打造全新国际精品长廊

4月7日，铱星云商来到万象城，除了原芮欧百货区域近2万㎡面积的围挡外，各楼层均有铺面处于围挡状态，L1原部分奢侈品牌店铺也立起围挡。商场告示牌显示，L1/L2将打造为国际精品长廊全新亮相。

在L1围挡中，已告示入驻信息的品牌有DELVAUX（华南首店）、GIVENCHY、BURBERRY等，其中GIVENCHY围挡同时覆盖了L1与L2，推测为两层店铺。而对于原芮欧百货区域的升级，目前官方仍未释放出相关信息，不过，由于芮欧百货原来所处区域位置较好，业内推测极有可能引入大牌，进一步强化万象城的奢侈品牌阵容。

✦ L3经典女装焕新开业

5月8日，深圳万象城官宣10大女装品牌于L3经典女装区焕新开业，包括SANDRO、MAX&Co、MARYLING、ELLASSAY、JORYA、Marisfrolg、Laurel、ICICLE、MOISELLE、VGRASS等。在原有基础上，对门店进行升级和引入新品牌，丰富时尚属性。

✦ 一站式美妆长廊

万象城B1美妆业态的规模化升级起始时间可以追溯到2020年中旬，经历大半年的升级，B1形成一站式美妆长廊，聚集了20+国际一线美妆品牌，基本已尽数汇集市场上主流的国际一线品牌。截至5月7日，B1层还剩约3处围挡，其中一处为DIOROUGE，其余围挡未释放品牌信息。

品牌更新资料补充：2020年底至2021年一季度，深圳万象城引进了Longchamp珑骧（深圳首家精品店）、Tory Burch（深圳首店）、Qeelin（深圳首家精品店）、百年光影世家徕卡（华南首店）。还计划引入Balmain（华南首店）、Stella McCartney（深圳首店）、Thom Browne（全国唯一双层旗舰店）、Tom Ford Fashion（华南首店）、Yohji Yamamoto（华南首店）等。同时，二期计划引入包括Boucheron（华南首店）和Hublot（全国最新概念店兼深圳首店）等高端珠宝腕表品牌。（此处内容来源于iziRetail热点）

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KK MALL

2010年开业

在去年迎来十周年的KK MALL作为“后来者”，在定位上与万象城避免了正面交锋，以时尚+中高端餐饮业态形成差异化格局，在整个大剧院地铁站商圈中互为补充。

5月7日，自大剧院站与KK MALL接驳长廊进入，B1入口便可以见到多处围挡，其中包含了POP MART、Hollister等品牌，而于一季度引入的Manner Coffee、粤集、徐记海鲜深圳旗舰店、牛角、Lululemon罗湖首店等品牌已悉数开业。

此外，从各楼层围挡中还可以看到梵音瑜伽、怂重庆火锅厂华南购物中心首店、元气寿司、FILA、ELLASSAY等品牌已进场筹备。雪瑞儿、MLB、STELLA LUNA、全棉时代、拾号牛扒等品牌进行了店铺挪位或升级，其中，全棉时代移位后升级为更大面积的品牌第七代全国首家最新形象店。

值得注意的是，在KK MALL之际，京基百纳商业公司自主打造的特色美食市集FOOD IN饭厅于2020年下旬正式开业。饭厅美食市集位于KK MALL四层，面积近1400平方米，引入了13家网红美食品牌，包括蛙来哒、牛小灶、霸丸牛肉粿条、堂本家、一乐烧肉丼饭、大吉煎饼等。

从新进品牌可以看出，除了年轻人喜爱的年轻茶饮、火锅、寿司等类别，还增加了商务及家庭聚会类别餐饮，满足周边家庭及白领需求。零售品牌方面，引入和升级了部分场内的潮流、时尚品牌，进一步强化购物中心时尚属性。不难发现，就目前KK MALL调整方向而言，未来仍以时尚、潮流、餐饮社交阵地为升级方向。

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金光华广场

2004年开业

即使开业时间长达17年，金光华广场仍在罗湖商业中仍占据一席之地。目前，金光华广场的大规模改造已告一段落，基本完成时尚+潮流+餐饮社交业态调整升级，强化时尚生活氛围。

近年来，金光华广场，在软硬件方面同步升级，硬件调整方面，金光华广场对停车场、洗手间、广告位灯箱、中庭灯饰、观光电梯井道灯光等进行整体的改造，提升空间利用率及美感，同时为消费者提供更舒适和便利的消费体验。

在软配套调整方面，金光华广场引入Dior、Sulwhasoo、Lancome、Kiehl's 、SK-II等一线国际美妆品牌，并进一步提升时尚氛围，引入Victoria's Secret深圳第一家全品类门店，升级ZARA成为深圳首家伦敦“White House”形象旗舰店。同时，打造特色餐饮集聚区，引入姜虎东白丁烤肉、华南首家几态小川聚精致川菜、金牌陶陶居、蔡澜港式点心等系列餐饮特色店。

截至5月7日，项目内仅剩约5处围挡，相关品牌分别为罗湖首家阿嬷手作、ACC超级饰、小米之间旗舰店、乐凯撒门店升级与NOME门店升级。

实际上，除了年龄超十岁的购物中心，茂业百货、太阳百货、天虹商场等业态相对较全的传统百货一直是罗湖商业中不可忽视的一部分，承担着不少来自周边居民甚至部分港客及其他城市游客的消费需求。此外，还有新城市广场、喜荟城、茂业奥特莱斯、华润1234space等购物中心同样承载着区域消费需求，共同构成罗湖目前浓厚的商业氛围。

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罗湖批量新商业有待释放

尽管目前罗湖购物中心仍以开业超十年的项目为主，但随着城市更新项目相继兑现，罗湖也将迎来一大批重磅级购物中心，实现区域整体焕新。自2019年始，罗湖就已落实“特色商圈升级重塑行动”，蔡屋围、东门、人民南（火车站）、湖贝、笋岗-清水河和水贝-布心六大商圈加快改造。

2021年，罗湖区委书记罗育德罗湖区七届五次党代会上表示，制定好“十四五”规划和二O三五年远景目标建议，首先要把握“湾区枢纽、万象罗湖”新定位、新使命。围绕新定位，罗湖未来发展计划中，罗育德还透露了以下内容：

✦ 在扩大对外开放方面当先锋，同时重点发展新兴消费、高端消费、跨境消费，大力发展现代流通新技术新业态新模式，建设全球数字化智能化食品采购和集散中心，打造国内大循环的关键节点和国内国际双循环的重要链接地。

✦ 提升红岭新兴金融产业带能级，打造区域性金融中心。顺应发展趋势，加强与数字经济深度融合。加快产业链补链延链强链，设立珠宝钻石原材料要素交易平台，推动黄金珠宝产业向高价值产业链转型。

✦ 提升城区空间统筹管理水平，加快湖贝、蔡屋围统筹片区更新改造，打造“城市新客厅”、勾画沿深南路最美天际线，持续做强总部经济主廊道。

从上述讲话可以看出，城市是商业最好的载体，围绕深圳“国际消费都市”新定位，罗湖区也在加快湖贝、蔡屋围统筹片区等城市更新项目进程。同时，推动黄金及珠宝产业转型升级，例如，全国首家“珠宝文化”主题购物中心IBCMALL已于2019年正式开业，打造国内首创“珠宝文化+商业地产”全新商业跨界消费模式。

而随着城市更新项目的建设不断推进，多个中高端购物中心也将随着时间推移逐步释放。

• 笋岗深圳宝能中心综合体

作为专业型商业市场的另一重大城市更新片区，笋岗片区的焕新升级也在逐步兑现。2019年12月，位于笋岗的家居商业地标宝能第一空间正式开业，时隔一年至2020年12月，项目二期也正式开业，“全球品牌家居聚集地”定位不断完善。而同样位于笋岗深圳宝能中心综合体内约10万㎡购物中心宝能环球汇预计于年内开业。

深圳宝能中心；图片来源：宝能集团官网

• 华润笋岗中心

与宝能中心一街之隔的，是华润笋岗中心综合体城市更新项目，定位为食家·产业高地。其中，规划打造对标荷兰Markthal推出华润万象系全新产品华润万象食家，规划面积约11万㎡。

华润笋岗中心

• 华润湖贝城市更新项目

华润于罗湖的另一重磅级城市更新项目为华润湖贝中心综合体项目。根据华润置地官方披露的初步规划案，整个湖贝旧改分为东区、西区、中区三期：东区万象前沿打造罗湖体验式生活街区，西区以东门商圈的升级转型的为新起点，中区塑造罗湖商业新地标，整体打造而成集多元复合的“华润湖贝中心”。

华润湖贝中心

此外，还将打造8大组团城市文化艺术配套措施，包括：1500座的剧院，1200座的音乐厅，15000㎡的会议中心，9000㎡的视觉体验中心，地下6000㎡的电竞中心，地下3000㎡的冰上运动中心，1000㎡的城市更新展厅，5000㎡的王子武美术馆。

• 京基蔡屋围城市更新项目

值得注意的是，根据区政府相关规划，华润湖贝塔高度将限高500米，与京基蔡屋围城市更新项目将要打造的城市地标高度基本一致。

据悉，坐落于万象城与KK MALL附近的蔡屋围城市更新单元地上计容积率面积达2556700平方米，其中，商业、办公及酒店1506200平方米。即使官方未透露具体规划，但这也意味着，未来KK MALL旁还将释放一定体量的商业项目。

图片来源：深圳房地产信息网

不难看出，罗湖的商业升级正随着城市焕新不断落地，未来，整个罗湖区还将打造两座城市地标及数个重磅级购物中心项目，此外，还有笋岗片区、水贝片区以及木头龙等一系列城市更新项目不断释放商业面积，逐步形成专业型与中高端购物中心集群。

铱星商业观察

城市的发展无法避免新旧交替，由罗湖出发，不断向西延伸的城市建设与随之而来的新兴购物中心确实风头正盛。随着深圳湾万象城的重奢矩阵不断完善，罗湖商业会不会没落？其实，从深圳“多中心”发展模式来看，深圳东、西部并非对立发展的关系。

可以发现，罗湖几座代表性购物中心通过升级，不断完善重奢矩阵，提升时尚、美妆与餐饮社交氛围，以达到提升市场竞争力的效果，形成独家优势，吸纳来着深圳东部乃至来自省内及港区的客群。而作为改革开放的原点之一，未来，罗湖还将通过城市焕新不断释放更多重磅级购物中心，形成集聚效应，赋能深圳“国际消费都市”新定位。

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