北京楼市：这些地段的老破小一定不要碰，太多人被坑

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐好，请问持有的北四环附近的老公房世纪村小区的房子可以留着吗？从资产增值角度讲，有没有必要换成附近更新的嘉铭桐城等小区？如果还想置换在那附近，有没有什么特别推荐的小区？

　　回答：你好，90年代期间一批典型巨无霸塔楼，电梯筒子楼，电梯高板开始密集出现。世纪村就属于其中一类，电梯高板＋巨无霸塔楼，也是亚运村板块常见的公房建设风格。并且小区楼间距比较开，绿化特别单子，所以外看特别宽阔，实际楼内的居住体验就要差很多，说到底还是当年为了展示形象所做出的牺牲。总是缺了那么一点儿「人气儿」。

　　回到主题，世纪村价格东西区略差，基本也在7万上下，在公房里属于比较贵了，加上北四环亚运村这些年实在没有发展，未来的稳定性不明和风险较大，出售换成优质的标的是可行的。

　　嘉铭桐城带学区，小区品质普通，不是需要学区和实力消费我其实不建议，最好的办法是挪开这块儿区域，隔壁望京，太阳宫，都比这一片要好很多。

　　提问：新人首问，家有二娃，24年上初中用，想买个学区，dyd全款300-400上学用，目前看的朝阳南湖东园二区陈经纶分校，请问还有什么推荐？现在买还是等等，现在房源感觉少了很多。

　　回答：南湖东园二区挺不错，小学一般，对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶，可以作为第一选择。其它还可以淘下亚运村板块，可以看看慧忠里，对口朝外本部，九年一贯制；还可以看看安慧北里安园，对口陈经纶嘉铭 建议春节前后就入，春节后会有周期性小阳春

　　提问：房姐你好，一直在你的回答感觉倍受启发，最近看房看的头疼，特来求助，期盼给予指点。目前手里现金220，消费贷可以搞60，感觉如果买新房只能五环外的普宅，五环内可以接受468万左右的普宅，问题是：1、孩子不到1岁，用考虑学区房么？东西城入手值么？2、亦庄有没有投资价值，新盘超420有点费劲，买二手的可以么？3、五环里哪能既保值还能有学区？

　　回答：1. 如果未来3-4年有资金支持置换学区房，就不用考虑学区，否则还是考虑比较好。东西城看你的需求，考虑学区入手没问题，投资的话不推荐 2. 亦庄可以入,一些盘也带学区还不错，例如禧瑞天著上建华还有远洋或者经开汀塘也不错 3. 亦庄就挺好 或者回龙观板块

　　提问：房姐，你好！想请教一下，丰台西南三环外的限竞房西城天铸，单价7.78万，面积89平，总价690的户型，有以下几个问题： 1）该户型是否适合投资入手？ 2）限竞房和商品房从投资回报上看，有什么区别？ 3）以后能否跟上大盘增速？ 4）销售说周边的二手房均价9.2，真的形成价格倒钩了吗？谢谢房姐的回复！

　　回答：西城天铸户型普遍较差 限竞房不如商品房，限售时间长，税费高 和周边溢价盘相比，看似倒挂，但上涨动量不足，长期可能跑输大盘，不是最优选择

　　提问：房姐您好，请问在买房申请组合贷前一个月，我老公换了工作，但是社保公积金没断，主贷款人是我老公，请问会影响贷款吗？还有我们首付不够想在银行借一点信用贷，会上征信，总的流水能覆盖信用贷和房贷的两倍，这种情况银行在批贷前会让我们先还清信用贷再贷款吗？

　　回答：买房的时候最好别换工作，换工作期间买房比较麻烦，因为你要是买房的过程中前后工作单位不一致被银行发现，有骗贷的嫌疑，我建议你要么换房完再换工作，要么换好工作再换房。 建议做不上征信的信用贷，或者前面的贷款，和后面的买房、按揭要打时间差和征信查询控制，最好的方案是用其它核（家人）办信用贷。

　　提问：在南昌准备买房，南昌哪个区域买房比较好。

　　回答：抱歉，南昌楼市细节不熟悉。 这种处于发展初期的二线城市、省会城市，买房有几个共同原则，供你参考： 1.尽量选刚需的次新2-3房 2.必选地铁房 3.核心区价格过高，选择商业区外延地铁沿线 4.外延沿线过高，找价格未涨的城郊结合部 5.回避单价超过CBD的新区，找准城市发展大方向

　　提问：房姐您好，请问现在是不是换房的好时机，在石景山远洋山水一套2居100平，西城展览路团结社区一套2居60平老破小，想换一套三居，请问怎么操作，卖掉哪个合适，还是两个都卖掉换。因工作和生活习惯还想在西边住，请您指点，谢谢

　　回答：建议西城老破小出掉，如果预算不足远洋山水也可以出，不知道你预算多少不好推荐，海淀自住建议看 四季青、世纪城、万柳这些地方

　　提问：房姐好，现在我的情况是有个天通苑北二区的经适房150平南北通透（大概能卖550万）想换望京和朝阳公园板块1000万以内二居或三居，主要考虑居住环境和未来孩子上学，兼顾投资保值； 目前在看望京的季景沁园（110平两居，829万）融科橄榄城三期（97平两居，870万）；阳光上东（105平两居，928万） 我的问题是：1、天通苑北二区的升值潜力大吗，现在置换是个好时机吗？是否可以再等等？另外我觉得橄榄城小区环境、物业都不错，但户型里面不如tty，也没地暖新风系统； 2 、第二个方案是购买望京麒麟社商住房，l280平loft，800万，月租金3_ —4万，如果购置此套以租养租（租其他小区）是否可行？

　　回答：700以上的标的 望京好于天通苑 户型只是一个因素不用过度关注，橄榄城的地段品质等是远好于天通苑 商住房不要买，以租养租看起来美好，但你损失的将是房价增长的大头。

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