苏州买房，实现长期保值增值的选房原则！

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提问：买房的时候，开发商和中介会用哪些卖房套路？如果开发商卖房优惠很大，房子会不会有问题，能买吗？打算在明年买房，想提前了解一些开发商有没有什么卖房套路。

苏叔：如果卖房的时候市场不景气，开发商可能会使用一些优惠来促销，以增加成交量。

第一，内部员工房与单位团购房。开发商可能会给内部员工或者联系某单位给一批购房名额，房价会在原来的基础上打折，一般是八折左右，这样可以吸引大批人购房。

第二，买房送一些额外附加品，如车位、家具、物业费或者精装修等，这种方式能吸引的购房者不多，因为大多都不是急需品。

第三，降低购房门槛，用低首付或者首付分期的方式吸引购房者。低首付是指提高房价，让购房者可以多贷款少首付；首付分期即延长付款周期，都是降低购房门槛。

第四，采用首付优惠的方式，即首付可以便宜一些钱，这种方式会吸引很多购房者，但是开发商的损失较大，一般不会轻易采用。

开发商优惠力度越大，说明越急着把房子卖出去，可能房子会有一定瑕疵，品质不高，这种情况需要谨慎选择。

苏叔，我最近去看了枫桥板块的二手房，感觉性价比挺高的，但是就是交通不方便，其他的都挺好，想问这个板块未来发展如何？

苏叔：你好，枫桥板块位于苏州高新区，又靠近苏州姑苏区、狮山与科技城这样的热门板块，能享受到其利好，地段非常优越，而且板块教育医疗资源充足，商业配套完善。然而板块内土拍热度不高，主要由于板块内欠缺政策规划，交通不够发达。虽然靠近热门区域，而自身通达性不够，再加上板块内老小区、厂房较多，环境界面不够好，导致板块吸引力不足。因此，具有丰厚历史文化底蕴、在苏州拥有重要地位的枫桥，却在众多热门板块中显得存在感较弱。想要提高枫桥板块吸引力，还有赖于政策规划的落实与地铁3号线路的开通。苏州投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享 。

提问：苏叔，你好，现在苏州一核四城，对于新区的话，多长时间知道好不好呢？就怕有的新区变成一个空城，以前滨海新区也是大力号召，现在发展差如人意。

苏叔：你好，对于全新板块，首先应该保持谨慎乐观的态度，同时也要用辩证思维来买房。产业的入驻不是仅靠政策支持就行，企业家需要考虑到当地的营商环境、供应链、市场规模、劳动力等等问题。人不能只看到了部分比较成功的新区，而忽略了其他，但也不是说未来新区就一定不行，大约10年左右就可以看出该新区是否可行。比如苏州的三大新城：其实科技城本来就已初具规模，南大苏州校区、太湖科学城、金融小镇引入、环境宜居等等，5条地铁规划实际上是锦上添花，基础+规划是其值得入手的原因。高铁新城也是有产业、有规划、交通利好，还是长三角一体化的实际收益板块，也形成了很强的势头，吴江太新承接了吴江的行政中心，也将承接吴江的外溢需求，详见内部分享。

提问：苏叔你好，在苏州新区工作，本地户口名下无房，打算买一套房用于自住，家里父母在狮山有一套房，想请问一下新区哪里发展潜力更大？置业该选哪个板块比较合适？如果想投资的话买哪儿更好？

苏叔：你好，狮山是商务创新区，重点是商务和创新，但是面临着园区的商业竞争和狮山整体城市建设还需要完善的两个瓶颈，狮山新房备案价达到4万，属于新区的天花板行列了，在新区到这个水平的只有姑苏区、园区金鸡湖周边和狮山。浒墅关指向先进制造园，打造先进制造业中心和现代制造业产业园区，目前大体看下来，浒墅关实际上宜居，首先这里房源供应充分，大量先进制造业提供了大量就业岗位，不缺人涌入，再加上四大商业综合体的商业配套落实，消费力在线，板块发展前景好。太湖科学城是科技生态园，是新区政府发展的板块，发展前景相比狮山好，聚焦了人才、技术、资本、信息、生态等要素资源，还引进南大苏州校区为核心驱动力，培养更多人才，发展逻辑是形成“产学研住”的一体化的发展闭环。

综上，对于购房者来说，如果是刚需购房自住，建议选择浒关，生活便利流通性好；投资客建议选择太湖科学城；狮山地段价值较好，而且置业机会不多了，有意向的可以考虑上车。苏州买房建议，详见内部分享。