首次集中供地土拍，杭州一天卖了716.7亿

每隔10分钟，32宗涉宅地逐一登场。这是想象中的土地集中出让

真实的情况是：一场混战

刚刚，史诗级的杭州首次集中供地，交出了首日的成绩单

杭州一天吸金716.7亿，相当于一季度GDP（4198亿）的17%

32宗涉宅地，有24宗封顶，占比75%

平均溢价率26.3%，比去年整体的平均溢价率（23.3%）还要高

如果用一个词概括今天的土拍，就是：滚烫

3月8日之后，开发商们已经整整“憋”了两个月，终于等来今天的一试身手。事实上，它们早已按捺不住

截至开拍前一天，两天共57宗涉宅地，除了2宗人才房，其余地块全都有开发商报价，不管是远到“天际”的临安太阳镇宅地，还是早就被SKP预定了的盈丰路TOD，都有开发商出手

这不仅意味着，杭州不可能会像广州一样出现流拍，还能看出开发商们有多心急：今天的32宗涉宅地，开拍前已有14宗封顶

这些封顶地块，绝大多数都是在前三轮报价时就直接叫到了最高价，平均2.6轮就达到封顶

根据好地网测算，封顶地块中，至少有3宗将面临亏损；另有7宗已徘徊在亏损的边缘

今天正式开拍后，又有10宗最终还是没能逃出封顶的代价，自持比例最高拍到38%！

为什么？对于如饥似渴的开发商来说，今明两天的土拍，必须有所斩获

只有拿了地，你才有资格“亏损”。才能靠节省成本，尽可能扣到利润。拿不到地，今年可能就要喝西北风了

杭州今年虽然有三次集中供地，但第二次发公告要等到6月，一个月后再拍地，今年很难赶上开盘；第三次公告在12月，拍地更是要等到明年

因此，这次史诗级土拍，也是开发商们的“生死之战”

一位开发商朋友说，今天，投资部会蹲守在老板家里，随时听令

甚至，不少开发商还用上了祈福这一招

昨天，刚好有一个朋友从径山回来。她告诉我，疑似一起上山的有不少是开发商。在上山的小巴里，她听到好几个人在打电话沟通工作，说的都是房企的事

从今天的土拍结果看，大牌房企是最大的赢家。融信更是以7宗涉宅地（含合作拿地）笑傲江湖，此外，滨江、融创、龙湖、万科、保利、祥生都有所斩获。

今年初已经拿到10宗涉宅地的绿城，今天颗粒无收

还没有斩获的，只能等明天了

下面，我们再回顾一下今天的土拍

01

钱塘区

7宗涉宅地、2宗封顶

总出让面积419亩

总建面77.33万㎡

总成交价148亿元

平均楼面价18891元/㎡

平均溢价率25.3%

成交结果

钱塘区地块分布图，来源：好地网

大学城北

大学城北地块（红线内）位置图

来源：浙报传媒地产研究院（下同）

上午8点半，下沙5宗宅地率先开拍。不过，打头炮的大学城北宅地，提前半小时就已经开战

7点59分，已有房企开始报价，起点就是4%自持。早在开拍前的4月29日，这宗宅地在第2轮报价时，就直接封顶

最终，首宗宅地被在此深耕的祥生收入囊中，自持定格在13%，成交楼面价17797元/㎡

大学城北板块，去年共成交3宗宅地，均由祥生拿下，也就是祥生湛景·江山云樾府。两宗封顶（其中一宗自持4%）、一宗溢价率18.2%，楼面价也是在1.7W/㎡左右。

今天出让的地块，离江山云樾府约400米。江山云樾府卖得不算顺利，5次开盘，4次流摇。但这并没有阻止开发商们的热情

金沙湖

金沙湖地块（红线内）位置图

下沙的5宗宅地中，位置最好的还是金沙湖地块。最终，融创选择继续与隔壁的绿城做邻居

上一次，融创的望金沙与绿城·春风金沙是隔着金沙湖PK产品力。这一回，双方的站场仅一路之隔

今天的成交地块位于金沙湖北岸，西侧紧邻绿城地块（1月竞得、封顶+自持8%）

金沙湖是最新逆袭的一个板块，绿城·春风金沙最后一批房源中签率仅7.5%，需限售5年

下沙开发区

下沙开发区三宗宅地位置图

拿下金沙湖宅地后，融创继续在下沙开发区连下两城

下沙开发区今天共有3宗紧邻的宅地出让，另一宗被万科拿下，这也是万科首入下沙。预想中的“三兄弟”地块，要变成两兄弟

这是一个已断供10余年的板块，上一次出让还要追溯到2010年11月，对于大多数购房者来说，这是一个全新的板块，精装限价3W/㎡

也许正是这种陌生感，尽管参与勾地的开发商均超过20家，但出手明显谨慎，

今天正式开拍前，3宗宅地溢价率均在12%左右，最终的成交溢价率也都没有封顶，在20%左右

随着土拍的继续进行，开发商们也许才会发现，这个20%的溢价率简直太宝贵了，后面的地块几乎全都要自持才能拿到

大江东

大江东核心、新湾宅地（红线内）位置图

大江东的两宗宅地，分别位于核心区和新湾，被兴耀和中天两家本土开发商拿下。核心区宅地封顶+自持5%，新湾宅地溢价率也高达26.4%

核心区地块本来就不愁卖，中签了普遍在10%以下

龙湖·江与城交付后，二手房挂牌价在2.6W/㎡左右，成交均价2.2W/㎡。有了一二手倒挂，限价1.98W/㎡的兴耀宅地，依然不会发愁去化

02

萧山区

12宗涉宅地，10宗封顶

总出让面积661.4亩

总建筑面积136.5万方

总成交价172.4亿元

平均楼面价13545元/㎡

平均溢价率24.5%

成交结果

萧山区部分地块分布图，来源：好地网

萧山科技城

萧山科技城宅地位置图

萧山区的11宗涉宅地（6宗位于城区，5宗位于乡镇）原本在10点半开场，不过，早上8点，萧山科技城的战火就率先点燃了

从流摇板块逆袭为网红板块之后，萧山科技城首次有宅地出让，并首次迎来滨江的进驻

经过61轮报价，地块被滨江&融信携手拿下，自持7%。这也是滨江在今天的首次斩获

地块虽然不在萧山科技城东部的核心区，但是位于板块中部，更靠近城市核心，地块距离亚运村和宁围，直线约4公里。700米外，就是机场快线萧山高教园站

看样子，在钱江两岸拿地拿到手软的滨江，终于也认可了萧山科技城

宁围、所前、南卧

宁围宅地位置图

紧接着，滨江携手融信，在江南岸继续“扫货”，以17%的高自持，拿下宁围宅地

正式开拍前，宁围、所前、南卧、老城区的4宗宅地，都已经封顶

其中，宁围和所前地块，都是直接就一轮封顶，从第二轮报价开始就是竞自持环节了

所前（上）、南卧宅地位置图

今天， 不仅宁围宅地飚到了自持17%；所前宅地的自持比例也高达16%，被本土房企德信拿下

南卧宅地则被融信单独拿下，自持4%

奥体

奥体两宗宅地位置图

在萧山，不自持，几乎很难拿到地。巅峰之战，还得看奥体

但是，今天奥体的两宗涉宅地，关注度虽高，开发商在开拍前却并没有急于出手

盈丰路地块，已为SKP意向地块； 另一宗宅地，可能大家都默认会被滨江夺走

2019年至今，奥体共出让5宗涉宅地，均由滨江集团竞得，即御虹府、君品、 嘉品、观品、星翠澜庭。这宗地块位于世纪城核心，距离2/6号线钱江世纪城站约200米

结果，剧情还是有些意外，北京华联如约拿下盈丰路TOD，将打造约17万㎡的SKP高端时尚百货商场一处，配置高端写字楼，并引入超豪华酒店两家。未来的悬念将是住宅部分会与谁合作

而另一宗奥体宅地则被融信单独拿下，自持29%！

滨江近年来首次错失奥体。不过，考虑到两家民营开发商今天的合作拿地，加上滨江在钱江两岸的统治性地位，或许也不排除双方合作打造产品

萧山城区

萧山城区宅地位置图

萧山城区这宗宅地，是近年出让的涉宅地中，靠近老城区核心的，在滨江·博语华庭和招商·博奥花宸里在本地块东南侧2公里左右，3.25W/㎡的限价，与博奥花宸里一致，比博语华庭低了1500元/㎡

抢手也是必须的。开拍前已经来到自持2%，最终，滨江将这宗宅地拿走，自持比例27%，这也是滨江今天首次单独拿地

03

主城区

13宗涉宅地，12宗封顶

总出让面积1036.4亩

总建面161.8万㎡

总成交价396.3亿元

平均楼面价25753元/㎡

平均溢价率29.2%

成交结果

丰收湖综合体、祥符、杭氧北商住地

祥符 东商住地位置图

下午两点半，主城区13宗涉宅地登场。但是在2点钟左右，祥符东商住地已经拼到了自持15%

但这还不是终点，接下来，自持比例还在不断攀升，10分钟后，到达22%，最后直至38%，才落入建发之手，也超过上午29%的自持率

主城区的稀缺性，让商业成本高、一向以较低溢价率成交的商住地，也变得非常抢手

丰收湖综合体位置图

总建面35万方的丰收湖综合体，自持商业比例甚至高达40%（14万方）。剩余的21万方，纯住宅比例不高于80%

即便如此，龙湖如愿拿下丰收湖综合体，居然拍到了19%的自持！但杭州的第8座天街，要来了

祥符（上）和东新杭氧北商住地位置图

商住地如此火爆，有一个原因是可以做出大平层产品，贡献出利润。在当下的行情中，这反而成了优势

同样早早拍到封顶的，还有东新的杭氧北商住地，报价两轮即封顶。今天也继续大热，最终被融创拿走，自持28%

未来，拥有运河河景、丰收湖湖景、武林新城等景观和城市资源的大平层，或许会送到购房者面前

钱江新城二期

钱江新城二期两宗宅地位置图

虽然在开拍前，主城区13宗涉宅地，就有8宗早已无悬念地封顶，但钱江新城二期、华丰、转塘等几宗宅地，没有封顶

不过，今天土拍大幕开启后，这几块肥肉，开发商们还是没有放过

尤其是钱江新城二期两宗宅地，新房限价是首批集中供地地块中最高的，分别为6.75W/㎡和6.6W/㎡，最引人注目

下午1点43左右，靠近江河汇的32号地块率先启动，被加价10亿，半分钟后，又有开发商加价6亿，直接封顶

1点44分，靠近艮北的16号地块也迅速跟进，同样是先被加价10亿，紧接着，又有人出手拍至封顶，开始拼自持

最终，还是滨江携手融信，斥资129亿，拿下这两宗宅地，自持均为17%

至此，融信以7宗（含合作的4宗）的战绩，笑傲群雄；滨江5宗（含合作的4宗）紧随其后

此时，已是下午4点，土拍首日临近收尾，本土房企绿城，依然一无所获

浦沿、双浦、转塘

浦沿两宗宅地（红线内）位置图

浦沿的两宗姐妹宅地，就在滨耀学府北面约700米。据测算，当溢价率在27%左右时，就没钱赚了

可是，毕竟有三江汇概念的加持，在今天正式开拍前，两宗宅地早就封顶。今天就是自持多少的PK

结果，花样年和金成分别笑到最后，自持分别为2%和4%

同样位于三江汇的双浦宅地，不仅有概念，还有价格优势

2.82W/㎡的精装限价，与三墩北相当，又同处于西湖区，被开发商一致看好， 在开拍前就早早 封顶

最终被祥生拿下，成交楼面价20962元/㎡，自持29%

相比之下，三江汇的转塘宅地相对低调，截至下午4点半还未 封顶

该地块最终被新希望拿下，成交楼面价20015元/㎡，溢价率22.7%。这也是主城区唯一未拍到自持的地块，精装限价31350元/㎡，算是成功捡漏

其他板块

三墩北宅地：4轮即封顶，最终被融信拿下，成交楼面价18440元/㎡，自持8%。精装限价2.81W/㎡。在打造了西雅图、天澜之后，融信继续深耕三墩北

运河新城宅地：2轮即封顶，最终被宋都拿下，成交楼面价20962元/㎡，自持21%。精装限价2.95W/㎡

东新宅地：1轮即封顶，最终被西房拿下，成交楼面价35500元/㎡，自持6%。精装限价4.7W/㎡，这里将打造香栖天第的姐妹盘

华丰宅地：46轮封顶 ，最终被保利拿下，成交楼面价23393元/㎡，自持3%。精装限价3.3W/㎡

以上正文，来自杭州真有好房

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