一下涨42万！南京二手房价，太生猛！

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“燕子矶最近涨了不少，我带着老客户赶在涨价前夕入手了一套。”中介小李颇为得意。

“今年3月中旬，客户入手了融创玉兰公馆的104㎡三房，这套房不满两年，挂牌很久无人问津。不过市场好的时候，房主一直在上调挂牌价。你看，去年10月一下子上调了42万。”小李展示了房源的详细调价记录。

据小李介绍，客户家里有两个孩子，考虑到学区和居住品质双重因素，决定置业燕子矶：“他卖了手里的4套安置房，450万全款拿下的。因为付款方式好，卖家配合做了合理避税，省了十多万税费。”

为什么说燕子矶涨了不少？小李解释：

燕子矶已交付小区挺多，但大多还在限售范围内，挂牌房源数量有限；融创玉兰公馆一期不限售，是区域的品质标杆，二手房价水涨船高，从而带动区域整体房价。

链家数据显示，融创二手房成交单价逐步上涨

他指出：融创还有两套104㎡高性价比房源，总价449、452万，且可以合理避税。这两套不满两年的房源卖掉，同户型就得480万了。

小李与客户的对话截图

确实，打开链家网，保利国际社区、招商1872公园里等主力小区，二手房挂牌单价在3.5-4万不等；融创玉兰公馆、金浦紫御东方已没有低于4万/㎡的房源。

融创玉兰公馆这套104㎡的三房，挂牌价高达520万，单价超5万↓

“就我们回访的情况来看，燕子矶业主普遍心态都很好，谈价空间很小，有抱团调价的意思。我觉得不少人在铆足了劲摇限价新房，燕子矶的二手房市场还没有完全醒过来，现在不失为入手的好时机。”小李分析。

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南京二手房价躁动，可不止燕子矶。一线君总结，有几种情况。

① 热门板块，二手房价稳步上涨。

比如河西南，五矿、升龙、佳兆业、正荣等主力小区二手房均价已悄悄站稳6万。今年，升龙、正荣先后出现单价破7万成交的房源。

当然，河西南二手房价持续上涨是有原因的：葛洲坝、万科、融创、建发等新盘均价5万多、6万多；全改善的面积段、升级装修包，总价动辄上千万；加上8成首付的高门槛，助推了河西南刚改次新房的成交，并促成价格上涨。

② 新房供应短缺，促进次新房量价齐升。

典型的例子是江宁。今年以来，朗诗玲珑屿、龙湖春江郦城、银城千花溪、万科翡翠公园等小区不断出现单价破5的房源。

一线君分析认为：江宁百家湖、九龙湖一带商业、交通、教育资源愈发完善，居住氛围形成。加上产业倾斜，产生了大量的居住需求。但新房断供，促成了品质次新房成交量价齐升。

③ 优质学区房，价格坚挺。

去年南京公民同招落定，摇号民办学校成了概率性事件。公办学校成了香饽饽，优质双学区、优质初中教育资源热度更高。

前不久我们说过，南京一批二手房成交单价破10万，但在链家网上显示的是暂无价格。这些二手房多为小户型，虽然单价高，但总价可控；多是力小+二十九中、拉小+二十九中、金陵汇文小学+初中等优质双学区的配置。

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价格上涨明显，成交量却没有因此下降。数据显示，刚刚过去的4月，南京卖了1.5万套二手房，创今年新高。那么，购买二手房，有哪些注意事项？

① 选对板块很重要

在南京，一套房动辄几百万，月供压力也不小。不管是出于投资还是自住的购房，一定要多方考虑房屋的升值、变现情况，选择规划完备、配套齐全的潜力板块。

② 尽量选择品质次新小区

选定购房区域后，尽量选择品质次新小区，户型设计、公共设施、小区物业服务等有所保障。

③ 如果是购买学区房，要确认学位有无被占用

如果是明确购买学区房，需要提前准备起来，一般学校会有提前落户的时间要求。另外，需要明确房屋的学位有无被占用，以免出现买了房孩子却不能上学的尴尬。

④ 选择正规中介

选择正规中介，可以明确房屋的产权归属等问题，避免不必要的麻烦。且中介会推荐相对多的房源，以供多方对比，挑出性价比相对高的一套。

还有大家非常关心的二手房交易税费，一线君也来详细说一说。

二手房交易所需缴纳的税费，主要有契税、增值税、个人所得税等，具体视房屋年限而定↓

注意：增值税计算方式：增值税=房价/（1+5%）*5.3% 。其中包含附加费用：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等共计0.6%，这一部分费用已于2019年2月起减半征收

假设小B以30000元/平的单价购买了一套面积为95㎡的二手房，该房源不满两年（此套房为小B的二套房、卖家的非唯一住房），则需缴纳的主要税费为：

契税：30000*95*2%=57000元

增值税：（30000*95÷1.05）*5.3%=143857元

个人所得税：30000*95*1%=28500元

合计：57000+143857+28500+80=229437元

另外，购买二手房，缴税时需要提供以下材料：

到场人：买卖双方/受托人

卖家需要材料：房子不满两年，身份证、银行卡；房子满五年唯一，产权人及配偶身份证、户口本、婚姻证明、银行卡

买家需要材料：产权人及配偶身份证、户口本、婚姻证明、银行卡

额外所需：差额缴纳个税，上一手税票；拆迁户全款购买抵扣契税的，拆迁存折、协议抵扣契税

注意：集体户口需要带首页复印件盖公章和本人页、非宁籍需提供暂住证