在北京，为什么我不推荐买远郊，一篇文章讲明白

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：你好房姐，首付能凑220w，月供不超过2w，总价500左右吧 我工作在亦庄次渠附近（每周去单位一天，其余时间出短差） 老婆工作在海淀，8号线永泰庄附近 希望有一定的居住品质，新房或者次新；有一定的教育需求，未来2年内有要孩子的计划 求推荐！目前关注的新房通州融御（3居），丰台臻御府 二手房朝青 国美第一城（2居） 求分析 准备年前入手，谢谢

　　回答：城郊结合部的本质，指的是价格便宜存在套利空间的郊区，而在过去一些年的经验里，这些郊区往往体现为城郊结合部区域。

　　1.城郊结合部的「买点」并不是长期存在。

　　2.城郊结合部的位置，也是不断变化的；

　　3.城郊结合部的「买点」归根结底还是价值的结果，所以核心规律还是看价格。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接受城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。随着大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群不愿意买没学区的低价老破小。

　　于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。

　　典型比如北京诸多郊区。而对于北京这种超大型城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。加上城市的驱逐人口，北京新增人口急速下降，城市开始「内卷化」，自然的郊区边界不再扩张，现存的城郊结合部价格，已经在预期和购买力溢出下变得昂贵。

　　除了类似天通苑回龙观等少数几个边界地带，已经很少有便宜的，值得买的城郊结合部。

　　所以通州丰台新盘是溢价集中地，相同的单价核心区是更优选择，优选国美第一城。

　　提问：您好 北京纯投资1000万左右的房子 选择哪里比较好 看您比较推荐朝阳的房子有具体的楼盘推荐吗 北部新区您看好吗 那边的类别墅项目怎么样 建外soho现在这么便宜又投资价值吗 问题比较多 感谢

　　回答：1. 纯投资，不买别墅项目，流动性差，涨幅差。建议在望京、双井、四惠等地 选筹 2. 海淀重点是永丰，未来10年以后会有地铁新增，连接北部几个科学城。北部新区房价不会有大的涨幅，需要较长时间慢慢养，看落地的情况，现在不建议碰 3. 建外soho一直很便宜，是典型的“两不靠”，接盘的人少，自然价格起不来，也没什么潜力。全是租给小公司办公的，毫无居住环境可言 ，没必要去接盘

　　提问：房姐您好！新人首问盼回复！夫妻双方非京籍，在豆各庄有一套两居室自住，为了孩子高考把户口从广州迁到了天津，（现在孩子上小学，未来什么时候去天津上学还没有计划）在广州天河有一套价值800万的房子。家庭年收入税后70-80万，最近在考虑把广州天河的房子出售，然后办理LH获得二套资格，在北京双井或者望京入手一套两居或者小三居投资，因为家人反对贷款可能会考虑全款买入，（加卖广州房只有850子弹）大概率近几年不自住因为考虑孩子转学会比较麻烦，另外在天津河西有一套价值130的老破小去年购入的，因为孩子没有去天津上学，所以暂时也不能卖 1.广州房子相比上半年涨了一些，现在出手是否合适？还是再等等？因为在北京再买房中介费各种费用一下来就几十万所以很纠结是继续留着广州房还是卖了 2.双井或者望京板块或者其他地方有哪些楼盘值得入手？急盼您指点！非常感谢！

　　回答：你好，感谢大额赞赏！ 广州这一轮还没有涨完，如果不出政策限制，这一波大概率要持续要年后，建议继续持有。 北京年底是比较好的淘笋时机，有性价比高的，可以先付少量定金，定下来，跟业主沟通交易周期。 橄榄城 宝星国际 慧谷阳光 季景沁园 首城国际 天之骄子这些楼盘可以重点关注。

　　提问：美丽的房姐，您好！新人首问： 1. 拟购北京二套，第一套是单位的经适房。 2. 二套首付能承担250w，总价在450w以内的小两居。 3. 孩子2022年上小学，可以去西苑小学，离爸爸单位很近。妈妈工作地昌平，有班车。 4. 但西苑片区的房价太贵，单价9.5万起，而且房源少。 5. 在西苑一片选小两居呢？比如中信所。还是去海淀别的片区选？如果在西苑小学上学，有一定可能性升旁边的初中。如果去海淀别的片区，可有推荐？谢谢！

　　回答：在西苑附近可选择并不多，可以看下 马连洼片区 梅园、竹园、兰园 不带学区，自住起来会好点，但是通勤和小孩上学会有点距离。 考虑兼顾学区还能看下志新村小区、东王庄小区或者石油附小那一片

　　提问：新人首问：北京户口，二套资格。现在考虑投资一套小户型，用于保值和收租金，计划持有5年左右再置换学区。总预算500左右。 目前看过朝青区域华纺易城、润枫水尚。还有双井区域A派公寓、富力城A区、苹果社区南区。 请房姐帮忙指点： 1.请问这两个区域哪个更合适？哪个小区？理由？ 2.考虑出租和将来变现容易，是不是应该选择总价低的开间而不是一居室？

　　回答：1. 双井租金好，流动性好，双井承接CBD上班人群，属于这一片白领自住首选板块。有产业和购买力支撑，租金和未来和增值潜力都不错。优先看A派和苹果社区 2. 开间或一居不是关键，租金和流动性都差不多。买入的价格才是关键

　　提问：房姐，荣丰2008的那种超小户型，19平方到30几平方不等的房子能不能做经营贷呀，单套抵押的那种经营贷？接受的银行多不多？

　　回答：目前北京低于40平的房本贷款不太好做，不是完全不能做。 荣丰2008因为超小面积超低的总价和西城相对劣后学区相对低的单价，对于一些想要西城学区房又没用足够资金的家长，是一个不小的吸引力，350万即可换一张西城的学区房票，中产阶级跳一跳就能够到，导致了成交的巨量。 风险性比较高，但因为总价又只有350万，风险的绝对损失不高。 这种侥幸属性，深受中产的喜爱。

　　提问：老六层板楼一层带小院子的房子要比二层贵多少？喜欢院子，但是带院子的要比二层贵个15%，还基本没装修，有点难以决定。

　　回答：老公房六层板楼，属于正常标的，年限注意不要比90年更老。 通常顶层能到接近9折，一层92-95折左右。 一层带院子，那么院子的面积是多少单独计算，是否上房本，然后换算成实际价格，和房屋价格相加。 再和二楼的实际价格对比。

　　提问：首次提问。您好，我们已婚家庭，名下有两套房，一套是十一教工楼，6层两居，对应太平路小学。另外一套是永乐东，8层2居。想换掉在嘉德或者百朗园附近买一套3居复式。因为孩子在太小上学。晕车，不想太远。但嘉德我查建委发现规划是公寓。但70年产权，也可以落户。可建委回复我，公寓一定不等同于住宅。所以很纠结。所以想看看是否周边有推荐，我看还有青塔长安新城。两套卖完有900万，但也担心海淀没有户口是否影响上初中高中。感谢您的回复。

　　回答：可以关注四季，看看曙光花园（万泉小学曙光校区）、郦城（首师大附小柳明校区）、观澜国际（万泉小学曙光校区）、水云居（六一小学）这几个小区，四季青这个地方是不错的，居住环境比较好，也没有五棵松附近那么乱 ，保值能力也比青塔好 海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学

　　提问：房姐好，最近在考虑总价1400-1800以内的房子，想请问下：分钟寺的东叁金茂府和世贸天誉您觉得如何？哪个好点？这个区域值得买吗？另外，二手房也看了富力城D区，观湖国际，泛海国际，您觉得哪个更合适？这个总价范围内，房姐觉得还有哪些比较合适的选择？谢谢！

　　回答：分钟寺的位置一般，东叁金茂府和世贸天誉性价比不高，不建议买这里，不如选朝阳公园附近的的几个盘，这个位置要更好，最近几年涨幅都是超过大盘，优先看 泛海国际其次观湖国际和富力城，还有双井和奥森板块也不错

　　提问：女儿30岁单身，无京户，朝阳上班，三年社保，家庭年收入40万，我们夫妻郑州全款两套房，目前手里有200W，问题如下:第一，等女儿有购房资格时买市区老破小还是趁现在买合适？第二，现在买燕郊时机成熟不成熟？（手里现金有限）如果现在买，是年前合适还是年后合适？第三，我们生活稳定了想帮女儿一把又不知道婚前买合适不合适？纠结，请教老师指点迷津，谢谢您！

　　回答：你好，北京现在有合适的随时都可以买，投资买房不用主动择时，市场启动之前都是非常好的时机，不用刻意追求大涨前夜。 子弹200，建议直接上车北京。 北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场、炫特嘉园、石佛营X里等

　　提问：房姐好，昨天我新人提问没看到回复，貌似没发出去。请教：我们预算1200，二套置换，在看珠江帝景、卧龙、风林绿洲、禧福汇，目标第一位朝阳学区（陈经纶分校或者朝外），第二三居，第三保值。家庭状况现金流较充足，存款不足。您有推荐吗？珠江帝景会担心曾经传说的化工厂地址问题吗？您觉得我们是直接入手学区三居比较好，还是用我父母（sfsd）买一套非学区三居（例如禧福汇）自住，过几年钱够了再购买帝景一居（北向小复式一居）比较好？此外，房产抵押的话必须得有关联公司吗？非常感谢！

　　回答：建议用父母sfsd买自住，后期再买学区房，这种配置最均衡。兼顾功能和保值，单独一套3居学区，基本都是溢价标的，保值属性很弱。jydyd都要公司

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