仲量联行40倍溢价放盘中国物管业务 背后全是精确算计

作者｜寒彦

如果，对面那个想卖东西给你的人是这样一个家伙，请千万小心！

没错，他的资格够老——最早甚至可以追溯到1783年的伦敦城，按中国人的记录方式即为乾隆48年；而之于世界，美国独立战争才刚刚打完。

它的规模也够大，业务遍及全球80多个国家，仅分公司就开设了300余家。最重要的还有一点，其在2013年时的总营收不过40亿美元，7年后已变成165.9亿美元。

达成这种成长速度的关键，就是对外不断并购同业，对内则帮助客户出售、并购及融资交易，单宗生意金额自然愈大愈好。

而现在，它正考虑把自身在中国的部分业务转卖。嗯，最好就卖给中国人。

作为全球五大房地产咨询及房地产投资管理与服务机构的领头羊，仲量联行这单潜在的交易，理所当然引发了市场关注。哪怕，公司方面迄今为止并不肯予以正面反应，仅仅以“不发表评论”任由传言继续肆虐。

只从出售标的上观察，这应该属于拿捏时机后很聪明的选项：仲量联行中国区的物业管理业务（不含房地产经纪、咨询、评估及投资管理业务）。作出上述判断不难，只需要扫一眼港股上物业管理服务公司的数量变化，乃至当前的市值。

截至4月28日午盘，碧桂园服务（HK：6098）收报81.45港元/股，较82港元的52周高点一步之遥，总市值则来到2438.05亿港元。想知晓杨国强那艘旗舰碧桂园（HK：2007）此时的市值吗？205 7.08亿港元，只及前者84.4%。

这当然属于孤例，但背后昭示的市场估值逻辑，却值得深思。事实上，恒大物业1556.76亿港元的总市值虽较中国恒大（HK：3333）仍落后12.3%，然而，一个月前许家印已明确放风，要求物业板块务必在2021年按月、季、半年、全年均同比取得较大增长量；以托管服务总面积计，力争一年内超越碧桂园。

毫无疑问，因“三条红线”以及相关银行放贷政策的全面收紧，分拆物业板块上市同时取得尽可能高的估值，是过往两年里诸多内地房地产企业的共同选择。而顶着仲量联行的抬头，当市场上突然放出一个貌似优质的并购标的，那么，无论是已然登陆资本市场却还寻思扩大业务版图的头部公司，还是有意IPO的新晋业内企业——别忘了Top3中万科还没启动分拆呢，都可能会动心。

只有一条：价格合适。

问题就出在这！数据显示，仲量联行去年全球营收中亚太地区占比18.5%，约合30.71亿美元，而物管业务收入则只有3亿美元。再细化到中国区，全年物管收入千万美元。而出售标价5亿美元，溢价40倍。

不妨再做一个简单类比。碧桂园服务去年的净利润——记住是净利润——系26.86亿元；而恒大物业的净利稍逊三千万元，位居亚军。市盈率方面，前者为76.48倍，后者为49.54倍。也就是说，假设仲量联行这位最负盛名的房地产并购、出售、融资管理专家相信自家业务成色足够靓丽，就完全可以独立赴港上市。但它的选择恰恰是——卖了。

对了，港股上关于内地物管公司的估值倍数差异极大，比如融创服务（HK·1516）就高达106.63倍，保利物业（HK:3333）则为38.07倍，而最早上市的彩生活（HK：1778），8.19倍。

所以，最值得关切的，应当是仲量联行对自身物管中国业务的价值判断，及之于全行业的竞争力区间。想要“钓凯子”，毕竟也确得有几分姿色。

同时，考虑到其去年营收下降了7.75%，净利润则大幅下降24.8%至4.03亿美元，若是真有中国企业拍下5亿美元支票，短期内着实构成利好。至美东时间4月27日收盘，仲量联行在纽约股市报收180.98美元，升1.03%。这与其4月5日创下的186.6美元的52周新高，不相伯仲，与期内低点则大涨128.9%。

这其中当然有随着美联储肆意印钞，全球除中国外各央行被迫跟进的原因，满溢的钞票除了扑向股市就只能投身房地产交易市场，仲量联行由此获益。然而，其中有否“高价出售中国物管业务”因素？不好说。

还有一句话不妨给某些或有冲动的中国买家提示一下。那就是，作为业内大数据权威的收集者、解读者，仲量联行基于信息不对称很可能已嗅出一些异样的味道，即如今物业管理公司的平均估值脱离了“正常”范畴，唯有少数几位超级体量者能凭藉规模维系现有水平，但中枢线下移的概率并不小。

来自北京的最新消息称，当地住建委已就《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案》向全社会公开征求意见。而该方案的核心就是，在地方“紧财政”的背景下，未来将不再会由政府出面“补贴”房屋长达70年的“养老金”。一方面个人可提取公积金缴纳专项维修基金；另一方面，这些公维基金不能再由开发商或物管公司代收。同时，小区公共收益的50%以上优先用于填补公维基金账户不足。

为什么物管公司受到资本市场欢迎？现金流稳定是一项，不断上升的社区公共收益又是一项。而现在，估值逻辑或发生改变。

我卖后哪管洪水滔天，仲量联行，不愧是一位238年历史的老谋深算者。至于接不接盘？你看着办吧。

文中部分图片来源于网络，若有侵权请联系删除。