购房合同约定按套内面积计价，公摊面积缩水，购房人能否索赔？

【案情介绍】

小丽与一家房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买商铺一套，购房合同约定：

（1）该商铺总建筑面积120平方米，其中套内建筑面积65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积55平方米；

（2）该商铺属预售，按套出售，按套内建筑面积计算；该商铺单价为人民币每平方米16万元，总金额人民币1040万元；

（3）公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。

合同签订后，小丽向开发公司支付全部房款1040万元，开发公司在合同约定的时间内将商铺交付给小丽使用。随后，小丽办理了该商铺的不动产权证书，该不动产权证书记载建筑面积为99平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积为34平方米，套内建筑面积为65平方米。

因开发公司交付的商铺总建筑面积比合同约定面积大幅减少，小丽无法接受，遂向法院提起诉讼，要求开发公司赔偿小丽所购商铺公用部位与公用房屋分摊建筑面积减少部分的损失182万元。

【法律评析】

本案双方争议焦点在于开发公司是否应就案涉商铺公共部位与公用房屋分摊面积缩水问题承担违约责任。《商品房买卖合同》约定该商铺公共部位与公用房屋分摊建筑面积55平方米，而开发公司实际交付的房屋公共部位与公用房屋分摊建筑面积仅为34平方米。开发公司交付的合同标的物不符合合同约定，显然构成违约。

根据《商品房买卖合同》关于“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”的约定，该商铺的交易价款中显然包含了公摊面积的价值，另根据房屋交易常理，房屋交易以总建筑面积作为计价单位，总建筑面积决定性地影响商铺的交换价值。现开发公司交付给小丽的房屋公共部位与公用房屋分摊建筑面积比合同约定大幅减少，且开发公司亦未能举证证实其就此存在合理免责事由。

《商品房买卖合同》关于“以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”的面积差违约处理原则显然不能弥补小丽的实际损失。小丽要求开发公司按总房价÷（套内面积+分摊建筑面积）ד缩水”面积的标准赔偿面积减少损失，符合市场交易常理以及法律规定。

【裁判结果】

法院判决开发公司赔偿小丽房屋公共分摊建筑面积减少而造成的损失182万元。

【结论与建议】

根据合同自愿原则，如双方当事人在商品房买卖合同中对公摊建筑面积有明确约定的，从其约定。在双方没有明确约定的情况下，虽然分摊的共有建筑面积不能由买受人自己单独使用，但公摊建筑面积的减少将影响买受人的收益，公共设施功能也将受到一定影响，同时也使买受人的产权登记面积减少，导致买受人房产的整体价值减少；因此，出卖人应承担相应的违约责任。

关于按套内建筑面积计价时，公摊面积缩小，开发商是否应当承担违约责任的问题，司法实践中仍存在很大争议。建议购房人和开发公司双方在合同中明确公摊面积变化对房屋总价款的影响，避免产生此类纠纷。