光明三大热盘PK，星河天地/金地峰境/云科府，谁最能打？

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二季度新房计划入市表中，光明共有2个项目上榜：星河天地华府、天安云科府。

但在表的不一定会如期入市，不在表的也不一定不会入市。

以目前光明各盘建设进度看，能赶上2季度入市的项目除了上述两个盘，还有金地峰境瑞府二期。

3盘中，都是目测均价在5万/㎡出头，属于刚需买家心水的类型。

问题来了 ，买东西总要货比三家，房子当然也不例外。

这个盘地段好，那个盘配套好，到底该怎么选？

对光明有兴趣的朋友

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光明三大热盘PK

怎么选？

先来看产品。

除了云科府已有户型分布图，星河天地华府和金地峰境瑞府暂无户型图（户型分析将在后续发布）。

云科府属于光明天安云谷一期项目，占地约8.7万㎡，建设面积约53万㎡，集产业、商业、会展、居住、景观、综合配套等于一体。

项目共规划10栋住宅塔楼，建面约16.7万㎡，主推建面约92-180㎡3-4房，共计1316套。

▲云科府住宅分布图

以区域内的限价地项目安联尚璟府4.9万/㎡算，云科府总价区间预估为450—900万。

金地峰境项目分为四块地，其中地块二（一期）已于去年10月开盘，主推户型建面约93-136㎡，629套房源。

地块三则是本次的金地峰境瑞府二期，产品具体不详，但从效果图显示，户型与货量与一期相差不多。

▲金地峰境项目效果图

值得注意的是，地块三（三期）金地峰境誉府处于基坑阶段。

▲金地峰境三期项目誉府已动工

比较多人关注的星河天地华府，根据资料显示，应为星河东周蜀光旧改项目，而星河天地三期则是星河天地公馆和星河天地商厦。

▲星河天地公馆和星河天地商厦主体已出地面

星河天地华府北临光明南街，西临东周路，与金地峰境瑞府一路之隔，目前处于动工状态。

根据东周蜀光片区项目专规显示，星河天地华府用地面积51548.2㎡，计容积率建筑面积不超过178020㎡，规划容积率6.7。其中，住宅不超过128620㎡（含保障性住房41420㎡）。

在计划入市表单里，星河天地华府将推574套，面积62620㎡，侧面判断星河天地华府住宅总货量并不多。

星河、金地不分伯仲

云科府次之

看完产品，无论怎样，区位、地铁、学校、购物中心，都是必看的四大项。

整体来看：

位置最好是星河天地华府和金地峰境瑞府。

两盘均处于光明中心区核心位置（原为老光明镇商业中心），距离地铁6号线光明大街站直径800米范围内。

开通未满一年的6号线，提升了光明到中心区的速度，但作大湾区产业线的13号线更值得期待。

13号线南起深圳湾口岸，从深圳湾口岸出发，穿过科技园，西丽留仙洞产业片区，途径光明中心区等片区。目前一期已经动工，终点站在上屋北站，预计2023年中建成通车。

两条线加成，对于工作在南山的刚需而言，光明的确是好的落脚处。

区域内学校不缺，但排名较为一般。

今年最新发布的光明学区划分里，两盘所在区域有扩建中的东周学校（九年制）、在建的华夏中学、以及省一级的光明小学和光明中学。

▲星河天地华府

星河天地旁边的教育用地则是星河与华南师范大学签约，将打造华南师范大学附属光明星河小学，目前地块处于未完善收地补偿手续状态，无法动工。

▲金地峰境瑞府

商业上，金地峰境瑞府中规中矩，只有自带裙楼商业。

星河天地华府稍好，项目自带约5万㎡的星河“COCO”系商业（建设中）。

虽然每个人对商业配套的需求不同，比如我，附近有家好吃的牛肉火锅，就会感受到生活的温馨，但对于大众，商业还是多多益善。

徒步周边，有邻近的绿地新都会约4.3万㎡的购物中心，万科光年四季约2.4万㎡商业，以及新地中央广场约3万㎡的购物中心。

未来，这里将有4个购物中心，将形成超15万㎡的大型商圈。

除了近在咫尺的东周文化公园，可供纳凉散心。区域直径2公里范围内，有围绕光明科学公园来建设市政配套设施，包括：深圳市科技馆、光明书城、美术馆、少年宫。

待配套落成，这个区域可以说是光明最宜居的地方。

鉴于两盘相隔太近，所以很多配套是可以共享，没有高低之分。

相比星河天地和金地峰境，云科府位置稍微偏僻，位于光明东北部，紧邻圳园路，与华侨城光明小镇隔路相邻，一脚油门就是东莞黄江。

虽然位置偏僻，但不代表配套缺失。

云科府所处的区域属于光明科学城装置集聚区，根据规划，将集中建设大科学装置、研究院所、高等院校等。

▲建设中的中山大学深圳校区

踩盘的时候，看到光明科学城装置集聚区工地正如火如荼。

正在建设，除了光明云谷一期，还有中山大学深圳校区保障性住房、科学城智慧公园和市政基础设施综合工程一期等项目，将担负着为光明科学城提供高品质配套服务的重任。

云科府所属的光明天安云谷项目，分三期开发建设，一期开发周期为2019-2021年，三期预计2030年建设完工。

▲光明天安云谷一期

从图下可见，天安云谷属于产业、科教、商业、居住为一体的大城。未来区域的配套，包括商业、教育基本上以自身提供为主。

▲光明天安云谷效果图

交通上，云科府距离地铁较远，不管是6号线支线中大站还是圳美站，直线距离均在1.3公里左右（百度实测）。

教育方面，周边有爱华小学、新美中学，以及中山大学深圳附属学校。

其中，中山大学深圳附属学校开班规模惊人。资料显示，中山大学深圳附属学校2020年开办规模为45个教学班，未来将达到132个班，提供学位6180个，是深圳最大的九年一贯制学校。

▲中山大学深圳附属学校

此外，光明天安云谷将在二期配建一所国际学校，占地约1.8万㎡。

综上，星河天地华府和金地峰境瑞府二期不分伯仲，天安云科府次之。

当然，1000个人心里，就有1000个选择。有些人看重配套、有些人看重学位，但总归要有个区别需求的方法。

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需要注意的是，在目前新房积分摇号规则下，积分成了通行证。

如果并未根据自身积分情况，贸然去参与货量不多的热盘，比如，星河天地和金地峰境，各自货量预计在500套左右，陪跑的概率会很大。

当然积分低的朋友也别灰心，天安云科府货量在1316套，如果一次性推出，相应的入围数量也随之提高。

未来

14个新盘等待入场，还有5块限价地！

除了这三盘，在光明住建局2021年的工作计划里有提到，将供应商品房面积超100万㎡。

粗略算下来，上万套房源应该是可以达到。

具体到项目上，@深圳买房计划 不完全统计，大概有14个项目，其中有5块限价地。

比如：

• 宏发万悦山二期

• 星河天地三期

• 松茂御城

• 深铁瑞城

• 深业信宏城

• 绿地新都会2期

• 勤诚达正大城4期

• 安徽安联A650-0377宗地

• 金茂A641-0028宗地

• 电建A515-0099宗地

• 安联尚璟府

• 中海寰宇时代

• 大唐光明时代花园

• 金地峰境三期誉府

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