楼市调控到县：江山样本

经济观察报 记者 饶贤君 楼市调控，这个在一二线城市已是老生常谈的话题，突然被加在了县级市身上，引发了热议。

4月20日，浙江省衢州市下辖的县级市江山市出台了楼市调控新政共计十二条，而在江山市之前，同为衢州下辖的开化以及金华下辖的义乌、永康，都已经推出了楼市调控政策。无一例外，这些县级市的房地产市场都在疫情后出现火热的状况。

以江山市为例，安居客数据显示，江山市区有不少项目的二手房房价已超过2.5万元/平方米，二手房均价接近2万元/平方米，同比2020年上涨14.3%，而2019年官方数据显示，江山市全社会单位在岗职工年平均工资仅为56608元。

按照浙江省人均住房面积54.9平方米，以及二手均价、平均工资计算，江山市的房价收入比达到19.25，如果将此数据代入诸葛找房发布的2020年百城房价收入比排行榜，江山市买房难度将位列第十，超过南京、东莞、苏州等大量二线城市。

这不仅是引发茶余饭后热议的谈资，似乎更是一个区域发展的风向标：地方政府摆明车马，提出十二条调控政策，为被当地人称为“疯狂”的楼市降温，这意味着浙江楼市调控的力度已经辐射至县一级区域。

新政十二条

江山市出台的楼市调控新政，包括强化土地供给、完善住房保障体系、优化土地供应模式、加快住宅项目建设、加强商品房预售管理、实行住房限售、加强购房合同更名管理、建立市场监管联动机制、加强房地产市场秩序整治、提高租房提取公积金额度、营造公开透明的舆论氛围、抑制不合理住房需求等十二条稳楼市政策。

江山市本地一个房地产项目的负责人对经济观察报表示：“目前来看，新政的总体措辞比较温和，大家比较关注的限地价、限售都是有条件实施，应该说，是比较符合地方状况的，并没有一二线城市那么严格，对开发商整体是比较友好的。”

该项目负责人提到，此次新政中首次提到了限地价以及限售的土地出让政策，但两者都建立在“市场关注度高的热点地块”这一前提条件下，且限地价这一举措也是有选择性的实施，因此，“新发布的十二条应该对大部分项目不会产生太大的负面影响”。

从十二条新政内容来看，主要目标在于建立健全地方房地产市场的交易机制并完善供需体系，例如要求建立房价、地价联动机制，完善商品住房用地供应方式，对开发商捂盘捂地、中介恶意炒作等各项行为进行约束。

除此之外，在租赁领域，新政也提出了构建公租房房源循环使用动态管理机制，加快人才公寓和蓝领公寓建设、供给，加大对住房租赁的扶持力度，提高租房提取公积金额度等一系列政策。

根据地方媒体报道，此次的新政十二条以稳定江山楼市发展，落实房住不炒为主旨，后续有关部门会根据实际情况对政策进行动态调整。

除江山外，浙江的开化、义乌、永康等县级市此前都已经相继发布调控政策，这些城市的楼市都在疫情后出现极度火热的状况，逐渐吸引了万科、保利、融创等大量开发企业入驻。

碧桂园是在浙江县域布局最早、最广泛的地产开发企业。碧桂园方面表示，这一轮的市场火热不仅体现在义乌、永康等浙江城市，其他长三角、粤港澳大湾区等都市圈的地级市、县级市都出现了热点城市楼市火热的现象。县级城市在一定程度上受核心城市的热度传导，核心城市的“双限”及集中供地等政策下，房企竞争十分激烈，以往非重点城市成为近期房企关注重点，土拍市场升温迅速，特别是调控政策相对宽松的县级市。同时，在某些城市还存在结构性机会的情况下，地价不断被刷新，这不利于区域房地产市场稳健发展。

“疯狂”楼市

“从大城市的调控经验来看，楼市调控只会影响短期走势，不改长期趋势，短期如果回调是买入良机。”“我觉得江山房价已经离谱，再涨上去我也就只是看看。”“以后从美国回江山，房子都买不起。”“疯了！”

这些对话，均出自一个由江山当地人组成的微信群对话，群成员分布于北京、广州、杭州、福州等国内一二线城市以及海外，每一位成员都有着本科以上的学历，其中还有留美博士。很大程度上，他们是这座城市重要的潜在生力军——飞出了山城的高学历人群。

在很多中介、开发商眼中，他们更是支撑江山未来房价继续上涨的支柱：在大城市赚到更多的钱，然后返乡置业。数家开发商的营销负责人向经济观察报表示，春节是返乡置业的高峰，而江山市的春节返乡置业成交量确实比平时都要高很多。

但在另一个侧面，这也是江山市人口持续净流出的写照——根据江山市人民政府的官方数据，全市户籍人口连年减少，自2017年的61.65万人，到2020年减少至61.33万人。这实际上是不少县市普遍的人口情况，培养出的青壮年人才通过高考进入大城市，并在大城市落户，成为主要的流出人口。

如果走在江山街头，你能轻易感到浓烈的楼市氛围，几乎每隔几家实体店铺，就能看到一家房产中介，甚至能看到数家房产中介并排坐落的景象，总体数量远远超过便利店等其他生活配套。

房产投资在这座城市被具象为数字。4月中旬，江山黄陈小区北侧地块经过7小时296轮的报价，由浙江万荣湖北房地产以4.6亿元总价竞得，楼面价13987元/平方米，溢价率76.52%。竞价结束的当天，几乎每个当地微信群都在热烈讨论，而中介们已经开始为人们计算周边房价应该到什么价格才“更合理”。“房价”与“涨”被捆绑着印在了这座城市居民的心中。根据安居客数据，江山市的二手房均价连年同比上涨，从2015年的9620元/平方米，一路上涨至2021年4月的19302元/平方米。

碧桂园方面认为，尽管衢州市的GDP水平在浙江较为落后，但江山市在全省县市中排名不低，为300亿-500亿的中等级别城市，人均GDP4.95万，人均消费水平较高，且房地产为当地居民常用的投资理财的方式之一，因此人民对房产购买热情较高。

产业转型

“单说江山的话，是比较依赖土地财政收入的，很多公务员的工资都指着这个。”一位当地的公务员表示，不少单位年末看到地方政府的卖地新闻，都会松一口气，“今年有年终奖发了”。

从江山市的历年政府工作报告看，“工业强市”始终是江山市的政府工作重心。2015年，江山市规模以上工业总产值为230.45亿元，在全市的三种产业结构中占比达到58.6%，到2017年，规模以上工业总产值已经达到352.9亿元，增长势头迅猛。

随着城市发展水平的提高，地方政府依赖重污染工业的策略产生了变化，江山市开始推进绿色发展，并提出打造全国旅游城市、文明城市，对包括江山化工厂、南方水泥厂在内的一批传统重工业厂区进行了搬迁、整改，这也导致了直至2020年末，江山市规模以上工业生产总值仅约270亿元，距此前的峰值仍有不小距离。

由于第二产业的产值缺口，江山市的地区生产总值也连年踏步，历年政府工作报告数据显示，2017年至2020年，江山市实现的GDP分别为301.6亿元、300.5亿元、303.4亿元、312.64亿元，而同时期房价平均涨幅却达到了51%。

江山市政府在数年间，通过发展一系列具有地方特色的产业，逐渐弥补了工业转型的阵痛：如木门、智慧消防、输配电、全域旅游等等。但鲜有例外的是，由于高端人才持续外流，江山市很难发展高附加值的新兴产业，依旧以劳动力导向的制造业为主导。

因此，在前后衔接的产业转型期，土地财政承担着促发展重要收入来源的角色。江山市的十四五规划提到，要“促进住房消费健康发展”，与此同时，政府持续规划进行大刀阔斧的新城建设和旧城改造，通过基础建设提升全产业链生产值。

在这样的情况下，十二条新政对楼市的降温，实际上也可以看作江山市摆脱土地依赖、验证产业转型的一块试金石。

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饶贤君经济观察报记者

不动产运营报道部记者
对一切有趣的事物充满好奇，探寻真相与本质，关注地产细分领域。