又动手！广州什么信号？楼市背后的真相

摘要：游戏嘛，大家心态要好（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

有意思，广州调控又打补丁。

当然观察人士都预料到，被住建部约谈后，业内普遍有这个预期。

4月21日，广州发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，辖内9个区的二手房交易增值税的免征年限，从2年提升至5年。

此外，利用人才身份获得购房资格的，其社保门槛提高至满一年，且不得补缴。

该政策从4月22日起正式生效。

消息一出，据说4月21日晚很多置业顾问说服意向客户，当晚24点前支付定金，签订合同。

看来很多人还是很在意的，恰恰说明广州这个补丁，比之前有力道。到底怎么看？有何影响？对全国是什么信号？杠杆地产说重点。

1、调控不够给力，于是再度加码。据我国统计局数据，3月，广州二手住宅价格环比上涨1.4%，增幅和北京一起，并列全国第一。

近几个月广州都是领涨之一。

前不久广州不是才加码调控了,杠杆地产也有关注。但是横向对比，大家都明白，广州温柔。

据住建部官方网站，4月上旬，住建部副部长倪虹约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等五个城市的负责人，要求这些城市增强工作的积极性、主动性，精准调控，坚决遏制投机炒房。

你懂的，再度加码，不奇怪。

2、再加码这个细节，背后有门道。广州以及之前的西安，杠杆地产都有写，好像调控力度都不太够，甚至被认为”敷衍”。

其实这说明3个问题。

第一，多数城市并不想过分调控。房地产是衣食父母，谁都不傻。

第二，而后高频加码，表明自己很努力。你看，效果不够，我继续加码了。

第三，被约谈、效果不够好，再加码，也说明今年真不一样。上头明白全球流动性太猖狂，如果不“严打”真要失控。

我们看近期，一些热点城市，近期成交回升显著。

图表来源|国金证券（特此感谢）

问题来了，这会是“最后的疯狂”吗？

这里，杠杆地产要说，很多地方大概和广州、西安一样，可能先出个政策，意思意思，然后根据需要和压力，再加码。

游戏嘛，大家心态要好。

3、广州人才和投资购房多，引发投机需求。这几年各大城市都搞人才购房，引发了一些乱象。具体的杠杆地产就不多说。

有套路，有需求，也有炒。还如深圳、东莞的调控，让广州房价受益。

客观说，大城市的人才、人口、就业吸引力、吸纳能力就是强。2020年要等人口普查出数据，以2019年为例，广州常住人口增量40万，全国第三。

2019年主要城市常住人口情况 数据来源|各地统计公报 统计制图|杠杆地产·道一

我一直说，非普查年份的常住人口抽样可能有些问题。我喜欢用失业保险数据。

广州统计公报披露，2020年末，参加失业保险691.82万人，增长7.39%；2019年末参加失业保险644.20万人，增长5.8%。

也就是说，2020年广州失业保险参保人数增加了47万多，不用杠杆地产强调，这是多大的就业、刚需群体。

当然，不都购房，如果都买还得了。但背后有多少投资性的，可以思考。

4、广州总体库存少。一方面销售火热，一方面人口增长快，那么结果就是库存告急。

下图是4月19日（本周）国金证券研报的数据，目前广州商品住宅去化周期只有6.7个月，同比下降了12.5%。

图表来源|国金证券（特此感谢）

如上图，北京去化周期14.9个月，福州22.9个月，厦门10.1个月。当然杠杆地产要说，杭州、深圳、南京去化周期不都很短。

对呀，这些地方，不都是很热很热吗？

5、部分区域可能横盘。不炒其实有几个办法：

第一，是不给你买的机会，那么当然炒的人少了；

第二，利率可以专门对待，给投资的朋友特别关照，你自己要掂量，划算否；

第三，让你拿手上好几年，你也要思考，炒吗？

比如这次广州，以及之前上海、深圳、成都、杭州、东莞、南京等城市，二手房增值税的免征年限，多数都是调整为“五年”。

一个房子要拿到不动产证，本身要1、2年，然后5年才免增值税。大几百万的房子，如果提前卖，你说税动辄就是10多20万元，谁不思考吗？

那么，投资占比高的板块，或者说虚高的区域，这下是不是有横盘压力，甚至回落也有可能。

当然杠杆地产觉得，其实这说狠也狠，说不狠也就那么回事。政策嘛，不都在调整，随时可能变，之前结构性放松不就是。

地方上，都要考虑自己的“钱途”。

6、核心是打击投机。住建部，以及前几天爆火的央行工作论文，话都说得很明白。

每次约谈，住建部都说：

要求切实提高zhengzhi站位，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

比如之前对广州、合肥、东莞等城市说，针对市场升温问题出台了调控措施，对稳定市场起到了一定作用……城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。

2021年房地产没啥，就是避免重蹈2016年的覆辙，年初至今，全国调控100余次了吧，这个记录也是奇葩。

不过杠杆地产要说，也真没办法，要不这世道人心，真的太大伤害——谁还信勤劳致富啊，分明不如投机。

7、包括广州，缓解房价焦虑，还是要多供地。房价成为一种金融和资产现象，离不开放水，这一轮是全球性的，我国央行也有自己苦衷。

既然水管不住，也不是地方可以管的，那么地方可以做，或者可以让地方做的，就是多供地。

缺地都是鬼话，中国大城市没有缺地的，即便是深圳，那些生态不让开发的地，也还多的是。

就说广州吧，我们看2020年的供地：

图表来源|中指院（特此感谢）

上海宅地好歹都有700多万平米的成交，广州最终成交不到500万平米。难道广州的地比上海还金贵？

操盘嘛，就那点事。有没有诚意，想不想解决问题，其实真的也没那么难。所有城市都一样。

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