购房人必须预交一定期限的物业费才能拿房？有人就偏不信这个邪！

【案情介绍】

小惠与房地产开发公司签订一份《商品房预售合同》，购买了一套精装修住宅房屋，面积220平方米，总价款约600万元；合同约定开发公司应于2019年12月31日前向小惠交付房屋；如开发公司迟延交付房屋，应按照已收价款的万分之五每天计算，向购房人支付迟延期间的违约金。

《商品房预售合同》又载明：本合同签订前，购房人已详细阅读并自愿遵守《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》。《前期物业服务合同》上载明物业公司可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费。

2019年12月31日，小惠接到开发公司通知后前去收房，但在收房时，开发公司委托办理交房的物业公司要求小惠预缴物业费，小惠不同意，双方僵持不下，导致未能办理收房手续。

几天后，小惠向开发公司发出催告函，称“本人收到贵司所发收楼通知书，并按通知于2019年12月31日前往收楼，但物业公司却以本人未交物业管理费为由拒绝交房。现本人正式通知贵司，如果贵司收到此函后十五日内仍未交付，本人将按合同约定追究贵司违约责任。”该函发出后，开发公司未作出任何回应。

又过了一年左右的时间，小惠委托律师再次向开发公司发出律师函，再次要求开发公司尽快履行交付义务。该份律师函发出后，开发公司仍未向小惠交房。

小惠向法院提起诉讼，要求判令开发公司按约交房，并支付逾期交房违约金（按照已付房屋价款的日万分之五计算，自2020年1月1日起至实际交付之日止）。在诉讼进行过程中，开发公司与小惠于2021年3月31日办理了房屋交付手续。

【法律评析】

1.小惠对涉案房屋迟延交付是否存在过错？

《中华人民共和国民法典》第522条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”根据小惠与开发公司签订的《商品房预售合同》之约定，开发公司应当在房屋符合交付条件后，在确定的交付时间内交付给小惠，并没有对小惠接收房屋设置先行交纳物业费的合同义务。

按合同约定向小惠交付房屋是开发公司的合同义务，开发公司委托第三人物业公司向小惠交房，物业公司也应当按照《商品房预售合同》的约定履行受托责任，而不能在《商品房预售合同》约定内容之外将提前缴纳半年物业服务费作为交房的前提条件。

在物业公司设置先交物业费才能收房条件的情况下，小惠有权继续拒绝收房，该逾期交房的法律后果应当由开发公司承担。开发公司关于小惠对房屋迟延交付也有过错的意见没有事实和法律依据。

2.开发公司承担违约责任的期间和标准应当如何计算？

本案中，合同约定的交房时间为2019年12月31日，而开发公司到2021年3月31日才向小惠履行交房义务，因此计算违约金的迟延期间应为2020年1月1日至2021年3月30日。

关于开发公司主张合同违约金过高的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，法院酌定以同地段同类型房屋租金的1.3倍支持小惠主张的违约金（同地段同类型房屋的租金为6000元/月，故开发公司应按7800元/月向小惠支付违约金）。

【裁判结果】

法院判决：开发公司按7800元/月的标准向小惠支付自2020年1月1日至2021年3月30日期间的迟延交房违约金，共计117000元。

【结论与建议】

一、房屋交付是开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定的开发商必须履行的义务，交付的标准也是以合同约定标准为依据。

二、《前期物业服务合同》主要是关于业主与物业公司之间针对物业服务发生的权利义务的约定，物业服务公司的主要权利是根据提供的物业服务收取物业服务费。

三、在受开发商委托向业主履行交房义务的情况下，物业公司须严格按照买卖合同的约定条件向业主交付房屋，而不能以预先缴纳服务费为由新增收房条件；否则，购房人有权拒绝收房，并要求开发公司承担迟延交房的违约责任。