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无锡万达公寓,10年没咋涨,能不能买?

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  老破小都60多万了,首付只要30多万的河埒口万达公寓再一次回到了买房人的视线里。

  

  近日,接连有读者问我:

  “万达公寓,育红学区,可以公积金贷款,地铁2号线出口就在楼下,房龄也不算太老,比附近的老破小还便宜两三千一平,能不能买?

  没有绝对的结论给到你。因为,房子的价值会因市而变。

  

  眼下的市场,地价涨多少,房价也跟着涨多少,而万达公寓这种10年都没涨满1000元/平的房子自然得不到什么好评。

  贝壳APP的最新成交数据显示,万达公寓附近,万达广场的小户型在2.45万/平左右,安置房大丁佳苑的小户型接近1.8万/平,老破小溪北新村1.25万/平,和前两年比,涨得不多但也不少。

  
而万达公寓呢,当年新房的时候就接近1万/平,这么多年过去了,还是稳定在1-1.1万/平。

  即便是在房价大跃进的这两年,也没有一丝丝的改变。

  

  按照常规的投资判断标准,这类房子绝对算得上是一个失败的投资产品。

  即便它目前与周边老破小存在两三千一平的价差,也仅仅是人家在涨它滞涨导致的自然差价,谈不上投资意义上的“倒挂笋盘”。所以,想要借此“价差”在未来二手房市场赚一笔“利差”暴富的,大可不必买万达公寓。

  但如果,你想要的,是买房保值,可以继续往下看↓↓↓

  

  我们说十年河东十年河西。房地产市场,既然有卖得好的时候,就会有卖的差的时候;有个别盘滞涨的时候,也会有全盘滞涨的时期。

  典型如横盘期。新房、二手房房源都很多的情况下,会导致竞争比加大,房子的流动性变差,价格卖不高,大家都滞涨的情况下,又如何去判断一套或者一类房子价值几何?

  你可能会说,我不急着用钱,可以拿着房子等下一个风口高价卖出去。

  可是你能揣着房子等多久?根据以往经验,政策、土地、人口,三大法宝齐齐上阵,才可能带来猪也能飞的大机遇。房子拿在手里是有成本的。持有期越长,持有成本就会越高。成本一高,风险就会变大。这种市场环境下,买房不再是单看谁空间大,还要看谁风险小。

  如果入手的房子本来就价格很高,就更应该优先考虑风险值

  此种情况下,我们再看万达公寓这笔买卖,或许会有不一样的见解:

  基础条件不差:老牌名校育红小学+这两年的“黑马”河埒中学,地铁2号线出口就在楼下,房龄也不算太老,有配套装修。

  对应投入不高:50多平的总价在50多万,首付不到30万,再大一点的70多平,首付30万出点头,基本上可以贷足公积金。

  相似的条件,万达广场的小户型在2.45万/平左右,首付超100万了;

  安置房大丁佳苑的70多平的小户型接近1.8万/平,算上土出,首付也要超80万了;

  溪北新村报价高的已经超1.4万/平,虽然单间的总价不高,但房龄受限,大概率只能全款付,也超50万了……

  和这些比,万达公寓的投入成本不算高。如果是用公积金贷款,成本会更低。

  

  持有成本很低:

  据附近中介透露,万达公寓的租赁市场一直很不错,出租率高,租金也很稳定,即使是北向的公寓,也能租到2000元/月,基本上可以和房贷相抵,所以也谈不上什么持有成本。

  相比,那些花几万块装修后也只能租到1000多一个月的单间老破小,在回报率上就有些逊色了。

  流动性不差

  附近的中介告诉我,在房价普遍不高的市场环境下,二手的万达公寓没啥优势,但房价、尤其是首付普遍涨到大几十万甚至100万以上的时候,万达公寓不论是作为学区房、还是一个投资的入门级产品,门槛都是比较低的,“只要价格不乱喊,成交速度还是挺快的。”

  换言之,横盘期变现,类似万达公寓这种投入成本不高、持有成本也不高的房子反而有一定的“优势”,可以把风险降到最低

  你或许要问,现在的市场属于什么时期?该买哪种?

  套用业内人士的一句话:眼下买房,别太考虑能赚多少钱,未来有没有人接盘、能不能卖出去才是第一要考虑的,“房源量大、流动性低的情况下,优先考虑买持有成本低、出租回报高的房子,更保值”。

  无锡现有二手房库存7万多套,类似万达公寓这样买入成本低,持有出租也不吃亏的小区不少,你还知道哪些小区?你怎么看这样的小区?欢迎留言告诉我呀~

  

  锡楼

  金戈铁马、地产江湖、买房、卖房……你想知道的地产故事都在这里。

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