“安居”才能“乐业”，“企业员工住宿”成为长租公寓“新蓝海”

《后汉书·仲长统传》：“安居乐业；长养子孙；天下晏然；皆归心于我矣”，“安居乐业”历来是“中国梦”的重要部分，而“安居”是“乐业”的前提。

“十四五”规划纲要提出， “完善长租房政策”；2021年两会首次将“规范发展长租房市场“写入政府工作报告。

长租房作为缓解整体住房市场的供需矛盾的重要解决方案，在这几年迎来了快速发展，而在这个过程中，解决社会基层工作人员群体住宿问题的“企业员工宿舍型产品”异军突起，成为租赁住房行业的“新蓝海”。

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政策及行业关注基层员工居住问题

1. 企业员工租住需求凸显，经济转型催生住宿需求

宿舍型租赁产品 如火如荼的投资 扩张，体 现的是我国人口结构、经济结构变化和城市发展对租赁产业结构定位的需求。

从人口结构来看，新蓝领群体兴起。根据公开资料整理，我国蓝领人口总数已达4亿以上，按照行业广泛分布在制造业、建筑业、服务业等领域，并且总数呈逐年上升趋势。

从我国经济结构变化来看，目前正步入结构转型阶段，未来五年产业结构以及行业结构都将进一步升级，表现为第三产业比重进一步上升，同时，生活性服务业将得到进一步发展，催生了从业人员住宿等一系列需求。

从企业需求端来看，近些年来，企业从吸引人才到留住人才越来越难，尤其是掌握熟练技术的专业人才，而他们又是城市能级提升和产业升级的重要源泉。

不仅仅是企业，“一城一策”下的地方政府，作为租购并举，居有所屋的责任主体，也有实现“留住人才，居有所屋”的内部和外部压力。北上广深这四大一线城市以及杭州、郑州、武汉等核心二线城市都制定了人才住房的专项政策和相关优惠，是企业员工公寓扩张、发展的重要政策红利。

2、企业员工住宿解决方案参差不齐，亟待专业性住宿产品

目前市面上的企业员工住宿解决方案主要有以下几类：租赁小区民宅、企业租赁空置物业或自有物业进行改造、企业发放租赁补贴、专业企业员工住宿服务等。

1）租赁小区民宅：

民宅改建后的宿舍噪音、结构、上下水、安全管理都存在隐患，且普通企业不具备租赁管理的能力，很容易被投诉，被认定为群租房。员工租住的安全隐患也将全部由企业负责，无形中提高了企业的运营管理风险和成本。

2）企业租赁空置物业或自有物业进行改造

这一方案对企业要求最高，对于企业自身经济实力也有较高要求。因此极少数企业采用这种模式，小规模服务企业难以适用。

3）企业发放租赁补贴

这一措施可有效转移企业用工风险，同时达到成本控制的目的，但劣势也比较明显，如补贴不足、上班路程等原因影响员工满意度、积极性等。

图：当前企业员工住宿产品面临多项痛点

4）专业企业员工住宿服务

第四种方案是企业员工租赁住房产品，这种模式由于其专业性、便利性、安全性等特点受到越来越多企业选择。

图：专业性企业住宿服务商具备全流程优势

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顺应时代发展，

企业员工住宿需要三大华丽转身

1. 租住需求升级，从“能住就好”到“服务&体验”

随着近年来第三产业结构的不断优化，以信息技术、软件等服务业为引领的新兴产业服务业迅猛发展，这一行业从业人员群体年龄在 20 岁至 30 岁之间，大多以 90 后为主。相比传统的蓝领群体来说，他们的受教育水平显著提高，消费习惯和租住习惯也发生了明显的变化，更加看重居住环境的舒适和服务质量方面。上一辈蓝领们所住的集体宿舍，已经不太被他们所接受，两代人对住房的要求发生了巨大变化。

对于公寓品牌来说，需要迎合客群诉求的改变，在产品和运营方面全面升级，提升产品硬实力，打造多元化、人性化产品，在软实力方面，打造精细化、人性化的服务和专业、高效的运营体系，从而全面提升公寓产品的租住品质，让公寓产品更加有归属感。

2. 租住群体多样化，从单一“多人间宿舍产品“到”公寓综合体产品”的升级

前几年的企业员工住宿产品，主要是面向企业基层员工。而这几年，随着我国产业结构升级的步伐逐渐加快，各大产业园区在“招商留商稳商”的过程中，人才成为了地方政府和产业园区的主要关注对象。

产业园区所需要吸纳的人才，相比传统的蓝领群体更为多样化，不仅包括基层人员，更包括了中高级管理人才、产业专业人才等群体。因而企业员工住宿产品也从仅满足基层员工住宿的“多人间宿舍产品”向满足更多、更高层次员工的需求去发展，“公寓综合体产品”的升级、运营和服务也成为关键。

3. 企业需求综合化，从“住宿服务”到“员工生活成长综合服务”

与直接面向租户的白领公寓产品不同，企业员工住宿产品直接服务的是B端企业客户。“住宿服务”作为企业员工服务的一个环节，需要一系列相关服务与之相辅相成，更好地实现企业招人用人留人的目标。这其中包括基层员工的招聘、培训、生活服务等基于不同场景之下的增值服务。

对于B端企业客户而言，公寓运营商如何以“员工居住”为核心，构建一站式的员工生活成长平台，提供一体化的企业员工服务解决方案，是增加粘性、提升服务满意度、提升客户价值的关键。

4. 合作模式灵活化，从“运营商推动”到“政企合作，双轮驱动”

2021年是大型租赁社区开始各方面进入运营期的元年，2022会将出现集中面世的情况，目前全国已经拍卖了300多幅的专属房屋租赁用地，但主要的持有者多为国企背景。

有少量国企自己成立了租赁住房运营管理公司，大部分持有专属租赁用地的国企不会自己来运营，而是让第三方运营商来承担日常的运营管理，从而实现国企持有资产，市场化运营主体做好服务，这一双方优势互补的产业最好的形态。

对于企业员工住宿运营商而言，如何在“政企合作，双轮驱动”的环境下，专注地做好产品、运营和服务的同时，助力G端政府的城市治理和产业升级，也成为了一项必修课。

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典型品牌案例：安歆集团

相比中高端单间式租赁住房发展的势如破竹，企业员工住宿产品的发展则显得相对单薄。与白领公寓相比，员工公寓产品租住的人员更多，背景更复杂，流动性更高，对运营管理的要求也更高，这让许多公寓运营商望而却步，也让真正靠产品力和精细化运营跑出来的头部企业持续受到市场热捧。

在国内专注于这一细分赛道的企业中，安歆集团在这几年的发展尤其受到行业关注。2019年5月，安歆集团宣布战略并购如家旗下长租品牌逗号公寓；2020年安歆更是逆势而上，分别于7月和11月，并购了易企租和新起点公寓，还入股杭州诺巢·故寓，连续的收并购使得安歆版图不断扩张，目前全国门店数已超250家，床位数超15万张，持续领跑中国企业员工住宿服务领域。

安歆集团企业员工住宿产品的主要优势如下：

1. 五大产品线，全面解决“政府+园区+企业+员工”租住痛点，提供一站式安居服务

针对不同类型客户，安歆设计了多元化产品线，旗下有覆盖公寓综合体“安歆青年社区”、城市员工公寓“安歆公寓”、白领公寓“逗号公寓”、酒店式公寓“阅庭”、校园宿舍“歆微校”五大产品线，为企业基层员工、中高层管理人员、商旅人士、园区员工、学生群体等人群提供酒店式、连锁化、专业化的“一站式”员工住宿解决方案。

同时安歆面向政府、园区、企业客户，深入挖掘园区端、企业端、住客端、物业端的价值，以“住”为载体，解决各方的痛点，探索更多服务可能。

在安歆每年的客户调研中，有99%员工表示幸福度得到了大幅提升，83%企业表示愿意切换原有住宿方式，改用企业住宿式公寓；同时，安歆更实现了超60%的企业客户转介绍率，以及90%以上的年度复购率。

2. 体系化安全+精细化运营，坚守企业员工住宿安全底线

对企业员工住宿而言，安全与运营服务始终是关键，而安歆集团的“体系化安全”和“精细化运营”也是驱动安歆保持持续快速增长的保障。

安歆是租赁住房行业内首个引入“首席安全官CSO体系”的企业，形成了包括行业安全、住户安全、资产安全及数据安全四大方面的安全体系。在去年武汉疫情集中爆发期，居住在安歆集团公寓门店的几万名住户，实现了新冠疫情零感染零疑似，包括武汉门店所接收的百名医护人员，也未出现任何安全与健康问题。

同时，安歆也首创了行业内的四大精细化运营对标体系：安全对标校园、卫生对标医院、服务对标酒店、生活对标智慧园区。坚持24小时管家服务、坚持保洁每天入户打扫、坚持保安24小时巡视、坚持每位客户更换布草并全面消毒…… 这些运营服务增加了安歆的运营成本，但也形成了安歆的运营竞争力，保证了住户与企业的高满意度。

3. 持续发力政企合作规模扩张

基层员工的安居一直以来是政府关注的民生工程，安歆长期以来都非常注重与各地政府及国企的合作，多次参与租赁住房相关行业标准的制定，配合政府落地员工宿舍、政策性租赁住房。

除了与福州市政府合作的”安歆青年社区∙福州滨海新城店“、与湖南长沙三一重工合作的”安歆青年社区∙长沙三一重工店“，2020年7月，安歆宣布与建信住房达成战略合作，携手发展全国政策性租赁住房业务；2020年11月，安歆集团又宣布中标《福田居水墩蓝领公寓运营服务选聘》项目”安歆青年社区∙杭州富阳建信店“；2021年2月，由安歆集团与义乌人才发展集团合作管理的”安歆青年社区∙ 义乌科创园店“举行开工仪式，旨在打造国内园区公寓综合体的标杆项目，并提供人才在岗位对接、创业培训、项目孵化、共享办公、社群活动等增值服务。

图：即将开业的安歆青年社区·义乌科创园店 效果图

十四五规划将长租房政策提升到了国家战略高度，作为企业员工住宿行业领导者之一的安歆集团，通过充分链接G端，与政府高效协同，不仅解决了企业员工的“安居”问题，使得优秀人才能“乐业”，更促进了城市的招商留商稳商、赋能产业发展优化产业结构、促进了职住平衡、同时提升了资产效能。

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未来展望

根据数据显示，在欧美长租市场，企业宿舍占比高达 57%，白领公寓占比 30%-35%，高端服务式公寓仅为 3%。而在日本，日本第三产业人数1180万+，单一企业公寓平台Leopalace21服务超27万企业。

相比而言，国内拥有第三产业从业人员3.67亿人，而企业员工住宿在国内还在起步发展期，无论是在数量、市场占比、客户服务、运营服务、管理体系等方面，都需要类似安歆集团一样专注于企业员工住宿服务的运营商，不断在探索和实践中，引领行业的持续健康发展，推动企业员工住宿更好地服务于城能级提升、产业升级，进而更好地满足城市基层奋斗者对美好生活的需求和向往！

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