4月1日晚间,金科地产发布2020年度业绩报告。
2020年夏天的金科半年报显示,三条红线全部踩线:剔除预收款后的资产负债率为74.08%;净负债率为124.62%;现金短债比0.98倍。
年报时,三条红线的踩线情况变成这样:剔除预收款后的资产负债率为69.85%;净负债率为75.07%;现金短债比1.34倍。
没有重大经营转向,拿地金额同比大增超过20%,“三条红线”却从全部踩线到全部达标,完成这样的大逆转,金科只用了半年。
企业经营中,大逆转也有,有时靠实力,有时靠运气,金科实现大逆转,靠的是胆大!
因为专业的财经机构很快就看出了金科年报的问题:藏债!
胆大艺不高,全靠彪悍撑!
通过梳理年报,专业财经机构剥离出了金科藏债的两条主线,其一是明股实债,其二是将负债率较高的子公司剔除到表外。
明股实债,简单说就是将永续债、优先股、可转债等,在财务报表中归入到所有者权益下项目的“其他权益工具”。
很多房企也会这么干,只是谁也没有金科这么彪悍:2020年下半年开始,此类规模从9.37亿增加到21.42亿,大增168%。
此前三年,该项的按年同比均为下降,降幅依次为41%、0%、53%。
将负债率较高的子公司剔到表外,也是常用的减债手法。
2020年,金科将八家子公司移出表外。
而据专业财经工作室的披露,金科为其中四家子公司的融资提供了连带担保责任,并以调取富余资金的名义从子公司中挪调大笔资金,此后,将这些子公司移出报表。
具体挪调的资金规模难以确定,但是2020年金科年报数据显示,“主要资产重大变化情况”项目中“其他应收款”同比增加35.68,比2019年多增超过80亿元。
专业的财经机构感慨:这种神奇的操作,CEO无法完成,辛苦的是CFO。
藏债的手法大胆奔放,心思却一点也不细腻:到处是漏洞,根本经不起研究。
胆大艺不高,还要走歧路,旁观者都捏了一把汗。
谁想到还有更彪悍的:站在这样一份报表上,金科股份实控人黄红云豪迈声称,未来5年再造一个金科,跻身世界500强。
黄红云的硬朗
1984年,20岁的黄红云离开涪陵乡下,从城区一家建筑公司当学徒开始,到创建金科帝国,从来就不缺彪悍。
黄红云
一路走来,零零碎碎的小彪悍就不提了,来看看生死存亡的要命关头,一贯彪悍的黄红云迸发出的惊人战斗力:
2016年秋,继“宝万”之争后,地产圈又爆发了著名的“西南战事”:融创与金科的控股权之争。
黄红云与孙宏斌围绕金科股份控制权的这场战争,打得惊心动魄。而在最关键的时刻,黄红云突遭战友李勇鸿撤退,一度惊险万分。
媒体报道显示,彼时李勇鸿因收购AC米兰遭遇资金困局退出战场, 来势汹汹的孙宏斌持股比例一路升至25%,与黄红云26.24的持股比例仅一步之遥。
沧海横流,方显彪悍本色,黄红云死死守住阵地不放松,并最终依靠毒丸计划,以杀敌一千自损八百的方式击退了“门口的野蛮人”。
孙宏斌大概也没有想到会是这样的结局,毕竟,当初融创利用金科定增方案中“竞价定增未设认购限额”的漏洞,一举拿下其16.96%的股份,被业界称为“奇袭成功”。而犯下这等错误的黄红云,手艺也实在有点潮。
孙宏斌可能漏算了黄红云的彪悍。
手艺有点潮的黄红云,虽然一开局就被扑倒,却并没有认输,一直拖着孙宏斌在地上翻滚,黄红云固然头破血流,孙宏斌也滚的灰头土脸。打架虽然不是体面的事情,但是在地上这么翻滚肯定更不体面,而且有损声名,迟早会有一方熬不住。
最终,孙宏斌兴趣索然,草草了结退场,即使在这场股权大战中拿走70亿浮盈,也难掩他的沮丧之情。
手艺有点潮的黄红云,靠着泼辣与倔强,守住了自己的地盘。
而在击退孙宏斌的过程中,黄红云也没有放过李勇鸿,一度将李告上法庭。
敌人不放过,自己人也要清算,黄红云就是这么硬朗。
彪悍硬朗的当家人,必然会给企业注入自己的气质。而这种气质带来的行事风格,会贯穿到方方面面。
硬刚业主的金科
金科对业主,也是很彪悍的。
2020年7月30日,金科宣布,大本营重庆的东悦府10栋洋房拆除重建,原因是10栋楼全部出现不均匀沉降。
此时距离交房仅剩不到两个月。
业主们要求金科给出房子沉降的具体原因,并出具纸质监测报告,金科客服部负责人掷地有声的回复:
“开发商没有义务给上千户业主一一说清楚沉降的原因,业主方只需要根据购房合同,接房就行了”。
更硬气的是告知书和续签协议, 要求续签后,“乙方承诺不再以任何形式、任何理由就所购房屋返工重建以及对应设计变更、交付延期等事宜,向甲方或政府相关部门提出其他任何诉求或主张任何权利”。
还没完,按照业主的说法,置业顾问在电话中对业主“威逼利诱”,试图引导业主继续履行合同,答应续约接房。如果业主退房,需要自行到银行解压,金科不承担任何费用;牵涉到的首房首贷问题,金科方面不负责解决;房价上涨造成的损失要业主自己承担;所退房款要半年之后到账。。。。
这房子,是业主弄倒的吗?
不是,但金科就是这么硬朗!
还有泼辣与倔强,再来看看央广网和中国质量万里行的报道:
央广网报道金科聘请保安殴打业主
质量万里行报道金科业主被迫跳楼维权
把业主逼到这个份上的开发商,并不多见。
彪悍的事情干多了,总要付出代价。
有媒体直言,金科在其起家之地重庆的口碑已经崩塌。
来看看金科在青岛的表现
来到青岛闯荡的金科,彪悍劲一点没减。
金科地产进军青岛的第一个项目,是位于青岛高新区的金科阳光美镇项目。
该项目的二期叠拼即将交付时,业主发现房子的阳台竟然没有铺底儿,仅有三面护栏,有的连护栏的玻璃都没有装,镂空的设计自然让阳台成了个摆设。
面对业主的质疑,开发商解释说这是造型,当初的设计图纸就这么标注的。
业主一脸懵:阳台镂空是造型,为何窗户是平开门?推开门踩出去算谁的?
牛叉的地方在于,金科不再解释了,爱谁谁。
牛叉的地方还有,金科在青岛多次违规,多次被主管部门通报,却感觉主管部门是受气包:
看看主管部门的通报用语:置之不理、认识不到位、态度不积极、处置措施不力。
有关部门好无奈的感觉有没有?而金科,满屏的气质就是一句话:彪悍的人生不需要解释!
不需要解释的青岛项目还有金科星辰,墙皮脱落的问题,一句气候不合适带过。再问,再问就不解释了。
这硬邦邦的气质,真金科!
从根本上说,彪悍是失败者的艺术,因为缺乏正常交往的能力或底气,所以,希冀彪悍能带自己独辟蹊径,回避周遭的现实。
只是,路若不寻常,必定有风险,这是常识。没有点绝艺傍身,靠什么平履歧路呢?
彪悍,其实并不是表达自己有本事的方式。
文/楼外楼
编辑:董楠
特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.