一文读懂广州市老旧小区改造新政亮点

当前，老旧小区改造工作已在广州全面铺开，成为继棚改之后又一重大居住环境提升工程。为从“住有所居”向“住有宜居”转变，广州坚持推动老旧小区改造工作，2020年，全市完成老旧小区微改造232个，“三线”整治496千米，累计改造老旧建筑2342万平方米。今年，广州还将全面推进完成100个老旧小区改造目标。

近日，十五届138次市政府常务会议审议通过了《广州市老旧小区改造工作实施方案》（下称《方案》），广州将健全居民群众参与机制、不断完善社会治理体系，在实现城市人居品质提升的基础上挖掘文化资源，提升产业活力，不断探索超大型城市有机更新实现高质量发展的新路径。

4月20日，广州市住房和城乡建设局相关负责人向南方日报记者介绍，本轮《方案》注重综合改造，较之从前相对单一的物理空间提升，转为全面优化社区生活生态系统服务。此外，新一轮老旧小区改造注重引入社会资本参与，并在此基础上在全国率先完善了改造评估体系，将更加有助于推进全民参与的共同缔造模式。

亮点一：

鼓励联动机制，发展“韧性社区”

坐落于海珠区工业大道的广重社区是广重集团的职工宿舍。走进社区就好像走进了一片大院式的小天地，健身广场、长者饭堂、长者综合服务中心、政务服务、社区卫生中心、党群服务中心……短短几百米内，生活所需配套设施无不应有尽有，形成了自给自足的社区生活内循环。

“考虑到小区里将近一半居民是退休长者，广重社区特别建设了服务老年人的公共配套设施。”海珠区沙园街道建设办负责人黄拣玉介绍，社区微改造根据《广州市老旧小区微改造内容及标准》中的60项内容，在满足居民基本生活条件的基础上，打造全要素小区生态体系，着力构建社区15分钟生活圈。

作为广州老旧小区试点社区，广重社区在构建“韧性社区”方面先行迈进一步。广州市住建局城市环境建设管理处相关负责人介绍，自疫情以来，广州大力发展“韧性社区”，希望不断完善社区服务设施，形成内部良性循环的社区生活圈，让居民不出远门就能在社区里解决各类生活问题。

本轮《方案》提出，广州市老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类，四大类层层递进，从优化物理空间提升人居品质，到完善社区综合服务功能，引领社会治理走向精细化、系统化。其中，基础类、完善类主要以基础设施改造、建筑物修缮为重点，包括供水、供电、绿化、照明、外立面修缮、加装电梯等；提升类则以社区综合服务设施配建、社区智慧化改造为主，以解决城市生活中养老托幼等痛点，提高智慧社区、海绵城市等现代化社区建设水平。

值得注意的是，统筹类改造是广州市在国家、省级改造方案基础上，特别增加的一类改造类型。市住建局城市环境建设管理处处长赖永娴表示，统筹类项目致力以老旧小区改造为抓手，全面解决社区生活的痛点、堵点，从而最大限度改善民生。

“通过建设开挖一次解决社区生活系统问题，是统筹类项目的宗旨，希望以最小的施工影响换取最优的社会效益。”赖永娴透露，事实上，广州市住建局早已联合民政局、残联、政数局、卫健局等单位，以协作方式开展老旧小区综合改造，力争一次性全面提高社区居民生活获得感、幸福感、安全感。

亮点二：

优化评估体系，助力共同缔造

人来人往的永庆坊中，五花八门的创意商铺中，间或夹杂着几户依旧生活在这里的老街坊。如今，随着二期项目的加速推进，恩宁路共同缔造委员会的会议也愈加频繁。前不久，由于金声电影院附近建设停车场的问题，居民代表再次在政府工作人员和专家面前各抒己见。恩宁路共同缔造委员会以“民主议事厅”的形式不断推进着项目进展，为恩宁路历史文化街区改造打上了深深的人本色彩。

人民城市人民建，人民城市为人民。这句话在恩宁路共同缔造委员会的一次次“讨论”中，得到了恰到好处的体现。金声电影院的停车场方案也在居民的呼吁中，增加了更多公共文化设施面积，及时呼应了居民的合理诉求。

新时期老旧小区改造要健全居民群众参与机制、调动各方参与，完善社会治理体系，在尊重居民意愿的基础上做到宜改尽改。《方案》明确指出，老旧小区改造要强化居民共建的参与机制，建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。

通过搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、引导居民出资、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。

市住建局城市环境建设管理处负责人介绍，广州市新一轮老旧小区改造率先在全国开创了全民参与的评估体系，由仅有专家团队参与的效果评分机制，转变为更贴近群众的分场景打分机制。接下来，广州的老旧小区改造效果评估主要分为6个基本场景和2个拓展评估场景。

新的效果评估体系更好地吸纳了居民的改造意愿，调动了社区居民的主人翁意识和能动性，有助于引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持改造、群众积极参与改造的浓厚氛围。

亮点三

拓展融资渠道，激发自我“造血”

老旧小区改造多方参与机制既是针对实施主体而言，同时，也是对融资渠道的全面开放。一直以来，广州市老旧小区改造以财政资金为主要来源，根据广州市住建局相关数据统计，自2016年10月至2020年12月，全市老旧小区改造资金70亿元来自财政资金，11亿元来自社会资本，相较之间比例悬殊。

今年，老旧小区改造的“劲松模式”在全国吹起一阵热潮，社会资本参与老旧小区改造逐步成为保障项目可持续发展的新模式。通过提供物业管理服务、租赁社区公共资源、引入商业经营等方式，在市场的环境下，社会资本参与老旧小区改造也促使该项工作从城市更新转向社区的长期运营。

根据《方案》，广州市将以多种“玩法”鼓励社会资本参与老旧小区改造，充分体现了政策上的灵活性。其中，在改造实施路径方面，《方案》指出，老旧小区改造可实施“留、改、拆、建”的混合改造，支持功能置换、公房活化等方式，以导入优质产业项目；此外，企业规模化建设运营、政府与社会投资组合实施等方式也在选择之列，以多种方式向社会资本敞开大门。

在资金筹措方面，《方案》提出了建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资的多种模式灵活组合的机制。政府财政也不再仅仅限于财政专项拨款，还增加了作为“三旧”改造联动实施的配建项目，抽取土地出让金收益改造项目等方法。此外，《方案》也特别提到将对参与改造的专业经营单位减免税费，以及鼓励居民提取公积金参与改造等方式。

鉴于老旧小区投资回报率尚未明朗等原因，社会资本参与老旧小区改造常遇到融资难等困难。据此，《方案》也进一步加大了金融支持力度，鼓励金融机构开发适宜的金融产品，支持项目以预期收益提供融资增信，支持以片区统筹平衡改造实行整体授信等融资方式。

事实上，得益于长期活跃的民间资本优势，广州的老旧小区改造一直以其灵活性著称。2020年12月23日，建设银行、农业银行与广船项目实施单位——瑞凌实业发展有限公司，共同签订广船地块项目银行贷款协议。而早在去年7月，建行总行就与广州市政府签订《支持城镇老旧小区改造战略合作协议》，掀开了政银合作支持老旧小区改造的新篇章。广船地块改造项目作为试点项目，为金融机构支持市场力量参与老旧小区改造做出了示范。

除金融机构支持外，海珠区龙凤街蛟腾小区采取旧厂房改造搭配老旧小区项目的方式，通过片区内经济平衡模式，由旧厂改造实施方直接投资区财政，划拨给龙凤街1300万余元，作为街道对蛟腾小区的改造经费。未来，在灵活的融资机制下，片区自我平衡、大片区统筹乃至跨片区平衡都将成为可行的探索路径。

社会资本在参与改造的前提下，也将进而获得闲置用地的开发经营权，而这也恰恰是“劲松模式”的亮点所在。事实上，在广州也不乏类似的案例存在。

地处陈家祠社区的龙源新街，在实施改造后，不仅道路拓宽了，还新建了邻里花园和文化墙，解决了水电气等地下管廊建设问题。值得一提的是，依托开放式的社区环境和片区内浓厚的商业氛围，陈家祠社区引入了商业综合体——唐铭广场，将社区运营延伸到街区，借助景点引流带旺了周边的商铺经营。

“在商业利益的带动下，社会资本也相继参与到公共区域的美化提升工程中，在优化商业环境的同时，也让社区居民从中受益。”金花街社区建设办负责人肖章生表示，街道需要可长期下沉社区运营的专业机构，他们的参与既可以保障改造资金，更有助于培育社区自我“造血”能力，让闲置资源得到高效利用。

时间表

广州市老旧小区分阶段实施时间表：

第一阶段（2020年7月—2021年12月），完成2016年摸查在册、纳入实施计划，目前正在推进的323个项目（484个小区）的改造任务；完成全市老旧小区助残设施改造；完成2000年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建成老旧小区数据库；推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。

第二阶段（2021年7月—2025年12月），按照“成片连片，分步实施”的原则，结合老旧小区数据库存量，建立储备项目库，每年滚动修编老旧小区改造计划。将片区划分为若干实施项目，逐年推进。到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

【文字/图片】南方+记者 郎慧

【作者】 郎慧

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端