商品房认购文件中的格式条款，不满足法律规定条件的，可认定无效

【案情介绍】

李华准备购买一套花园洋房，遂于2019年5月向开发公司支付了定金100万元。随后，双方就购房事宜签订了《商品房认购书》、《认购书补充协议》、《认购书确认函》及《确认书》等。其中认购书约定：“认购人同意在支付定金之日起7日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。”

《认购书补充协议》约定：“若认购人未在本条约定《预售合同》的签约期限届满前与出卖人签署《预售合同》，则本认购书及补充协议自动解除，出卖人有权另行处分该商品房，且出卖人无须向认购人发出任何形式的通知，认购人已支付的认购定金不予退还。”

《认购书确认函》约定：“认购人已充分了解了认购书及补充协议中有关对认购人责任和义务的约定，补充协议中没有不合理地减轻或免除认购书中约定的应由出卖人承担的责任，也没有不合理地加重认购人的责任、排除认购人主要权利的内容。”

《确认书》中记载：“本人确认与开发公司签署的《认购书》为本人的真实意思表示，本人将按《认购书》的相关约定，享有权利并承担义务。本人也不会因此向开发公司提出任何主张或要求开发公司承担任何责任。”

上述协议签订后，买卖双方因对涉案房屋的物业费标准、车位租售、车位配比、会所费用等问题协商未能达成一致，最终没能签署商品房预售合同，因此李华起诉要求确认上述《认购书补充协议》、《认购书确认函》、《确认书》条款无效，并由开发公司退还其已付的100万元定金。

开发公司辩称：买卖双方签署的一系列协议均合法有效，李华支付购房定金后没有在约定时间内签署商品房预售合同构成违约，其主张退还定金缺乏合同和法律依据，因此不同意退还。

【法律分析】

1.开发公司是否应返还李华购房定金？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定主要包含以下两方面内容：第一，认购书作为预约合同，其履行目的是确保双方当事人将来签订具有本约性质的商品房买卖合同；第二，定金担保本约合同的签订，但是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

本案中，李华和开发公司签订认购书并交纳认购定金，双方形成认购的预约合同关系，双方的权利义务为在约定的期限内与对方协商商品房买卖合同的条款并签订本约合同。就商品房预售合同的条款而言，除了认购书中确定的上述内容之外，其他的条款均属双方进一步平等协商的范畴，而且购买房屋属于重大财产处分行为，在商品房买卖合同文本由开发公司提供的情况下，李华作为购房人在签订房屋买卖合同前，享有对合同条款提出异议并进行协商修改的权利；即便如开发公司所述，房屋买卖合同文本已公示且李华对合同相关条款已明知，亦不能剥夺李华该项合法权利。双方无法就合同条款达成一致意见，导致本约合同无法签订，但该结果不可归责于李华。因此，适用上述法律规定，开发公司应将购房定金100万元返还给李华。

2.买卖双方签订的《认购书补充协议》、《认购书确认函》及《确认书》相关约定是否无效？

根据《民法典》相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式合同条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。因此，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。本案中，《认购书补充协议》、《认购书确认函》、《确认书》约定的内容均存在排除认购人主要权利、加重认购人责任、免除出卖人责任的情形，开发公司未充分举证证明在上述协议及文件中采取合理的方式提请认购人注意并尽到了说明义务，故《认购书补充协议》、《认购书确认函》及《确认书》中的格式条款应属无效。

【裁判结果】

经审理，法院最终确认《认购书补充协议》、《认购书确认函》及《确认书》中的格式条款无效，判令开发公司返还李华认购定金一百万元。

【风险防范建议】

设置合同格式条款须注意其合法性和合理性，否则容易出现格式条款被撤销或认定无效的情形。提供格式条款的一方应当尽量公平确定当事人之间的权利和义务，对格式条款中免除或者限制己方责任的内容，在合同订立时应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明；否则因未尽合理说明义务导致对方没有注意免除或者限制提供格式条款一方责任条款的，法院可以依对方当事人申请撤销该格式条款。

实践中，通常有格式条款提供方要求对方签署一系列文件，声明某些格式条款是当事人的真实意思表示，承诺今后不提出任何异议，但这样的声明和承诺本身就属于格式条款，且违反了法律关于格式条款的适用规则，因而大部分也是无效的。

因此，在设置格式条款的时候必须严格遵守法律规定，避免条款本身违法或者出现案例中格式条款被确认无效的情形。